“报复性”旅游开始，运营民宿比开酒店更赚钱？

作者丨王艺

编辑丨海腰

毫不意外，全国各大景区，人头攒动。

文和友排队4000多桌，进徐闻港的车流从高速堵到市内，高铁因超员报警无法开车。

相对应的，酒店的价格堪称疯狂。1500一晚的如家，2000多一晚的汉庭，接近3000一晚的亚朵，比比皆是。

一些游客因价格太贵，只能在洗浴中心过夜。

民宿的价格同样高昂。

三亚，北戴河，丽江，大理等地的民宿爆满，之前两三百一晚的民宿，春节期间普遍上千。

2023年，旅游业确定回暖。作为一种门槛不高，对普通人友好的业态，加盟民宿是不是一门能赚到钱的好生意呢？

自己有房

不如交给专业公司托管经营

“经过一场疫情，行业中的公司已经死得七七八八，像我们这样能坚持下来的，还在做全国性业务的公司已经很少了。”

这是大象民宿副总裁、COO石晋被问到民宿托管运营行业现状时，回复给记者的一句话。大象民宿成立于2016年，如今在北京、上海、杭州、重庆等城市管理着1500多套房源，仅石晋所在的重庆地区就有220多套房源。

大象民宿主要做的是城市民宿。和乡村民宿以旅游度假和本地游客为主的客群不同，城市民宿的主要客群以商旅人士和外地游客为主，房源也更为分散。

因此，大象民宿非常注重收房前对房源的“考核工作”：他们在每个城市都圈定了一定的范围，不在此范围内的房子就意味着地理位置欠佳，就不能接收。

除了在选址上有要求，在户型和房内设施方面，大象也制定了一系列的考核标准：这套房子是两居室还是三居室、通风采光如何、墙面地面状况如何、空调能否使用、下水道是否堵塞、厨房燃气是否有安全隐患……

从房源开发到装修改造、实地经营和品牌推广，大象民宿在民宿托管运营每一个环节都制定了严格的SOP，并且利用这套SOP实现了经营利润的最大化。

“有些公司赚的是品牌的钱，有的公司赚的是供应链的钱，但是我们不一样，我们赚的是经营的钱”，石晋说，“像我们做得更多的是非标品，把房源分为了毛坯房、精装房、居家房和老破小四种不同的类型，每一种类型都有不同的硬装和软装标准，装修出来的风格也不一样。”

大象民宿部分设计

和大象民宿类似，花筑也是主打“千房千面”的民宿托管运营商。2016年去哪儿网内部孵化了旅悦项目，后业务独立为旅悦集团，获得了携程的战略投资。同年7月，花筑品牌诞生。

花筑的“加盟”模式，和大象民宿的“托管”模式有些许类似，都是会帮助业主进行选址、设计、装修、系统建设、筹开等步骤；

但与纯托管模式不同的是，加盟模式更强调“品牌赋能”——针对那些现成房屋的业主，花筑会在进行品牌赋能的同时，帮助他们进行线上的运营和线下经营管理工作，以确保花筑品牌下每一家门店服务的标准化。

花筑磐安磐山云隐民宿

花筑旗下分为三个子品牌“花筑”“花筑悦”和“花筑奢”，分别主打中档和高端民宿。中档品牌“花筑”的平日客单价在300-500之间，高端品牌“花筑奢”的客单价则在千元上下。

以浙江金华的磐安磐山云隐民宿为例，其建在山崖上的无边泳池极富特色，客单价能达到2000-3000；其在宁波的花筑奢·胡陈粮仓民宿也以极具特色的粮仓改造房实现了1000-2000的客单价。目前，花筑奢是花筑旗下盈利能力最好的子品牌，花筑奢全国门店规模已经超过150家。

花筑奢·胡陈粮仓民宿

尽管以加盟和品牌授权为主管理模式，但花筑的品牌加盟费用并不高，每间房的加盟费用是5000元，有效期为五年，并且还推出了续签免费的政策。

背靠携程和去哪儿网两大OTA巨头，花筑在数据方面占据明显的优势：他们开发了阿拉丁大数据选址系统，会根据人流热力图帮助加盟商进行大数据的精准选址，其独有的XPMS民宿管理系统也可以根据市场的行情，及时告知民宿运营者价格调整、活动报名等信息。基于这套数字化运营系统，花筑能够让民宿主实现运营效率和经营利润的最大化，进而获得公司分成的稳定增长。

和花筑同样以规模和运营取胜的还有斯维登。斯维登集团的前身是2011年创立的“途家自营”，2015年，斯维登业务开始与途家网进行拆分，并独立运营，2018年斯维登集团正式成立。

与线上预订平台“途家”相比，斯维登定位于线下运营机构，专注于运营和管理连锁化的民宿、公寓和别墅，旗下拥有斯维登设计师之家、斯维登月租、斯维登欢墅、斯维登精品公寓、斯维登度假公寓、斯维登服务公域等数十个住宿品牌，在全球250多个目的地运营着超过60000套房源。

斯维登产品矩阵

斯维登是行业内最早一批实行房屋托管模式的企业。途家及斯维登集团联合创始人罗军曾多次在公开场合提出，斯维登的底层逻辑是分享经济，也就是帮助业主进行房屋托管，利用其自研的“跑道系统”进行科学的排房、定价等操作，让业主的房屋在空余时间也能得到充分的利用，发挥最大的价值。

斯维登城市民宿

值得一提的是，斯维登并不像大象一样会从头到尾负责一栋房子的设计和施工，而是更多采取“轻资产运营”模式。

通过他们积累的大量数据反哺业主，指导其进行房屋的设计和硬装，最终斯维登只在软装上做一些改动。

交给独立团队运营也不错

如果说大象、花筑和斯维登都是民宿托管运营行业体量较大的头部公司，管理的房源多，产品标准化程度也较高，那么在这些公司之外，一些更具特色的“小而美”民宿托管公司正在野蛮生长着。

民宿小叔就是其中一例。

2014年，小叔在成都开了一家自己的民宿，由于装修精美、风格独特，他的民宿吸引了不少客人前来入住，其中相当一部分客人变成了他的粉丝。

随着入住的客人越来越多，有不少客人想跟他学习怎么开民宿，还有不少人想请他给自己的闲置房屋做民宿设计。

看到了市场需求，2017年，小叔开设了自己的微信公众号，时不时发布一些室内设计的文章，开始在网上教人做民宿。

2018年，他又开了自己的设计公司，开始承接一些民宿设计的订单。直到2019年，他成立了酒店管理公司，开始帮助一些客户做民宿的管理和代运营。

在这几年间，小叔管理的民宿越来越多，还吸引了一些加盟商。他给自己的第一间民宿取名“7号下午”，该品牌又在之后的几年内陆续在成都、桐庐、大同等地以加盟的形式开出了多家分店。

在“7号下午”之后，小叔又陆续给“看那星河”“幻岛”“后院”等民宿品牌和“鹿鹿里”民宿花园餐厅做了设计和托管服务——

比如7号下午主打城市里的异域风情，拥有摩洛哥、孟菲斯、格雷姆洞穴等不同设计风格的房间；位于内江的“看那星河”是一家主打自然景观复刻的设计师民宿，其网红房间“赤古意境”“纪念碑谷”等网红房间的设计都源自民宿小叔团队。

7号下午民宿 图片来：民宿小叔

看那星河民宿丨图片来源：民宿小叔

小叔团队会在考察地理位置和房屋构造后，给客户出具一套包含选址、取名、设计、装修、运营的综合规划方案，民宿上线运营后，通过向业主收取利润分成（20%-30%）的方式赚取收益。

以泸州市携程网排名第一的雲栖·泸州之巅泊野酒店为例，这家酒店原本是一家定位高端客群的野奢度假酒店，但由于地理位置较为偏僻的原因，一直订单较少、门可罗雀。

在小叔团队接管运营后，该酒店在两个月之内从订单量几乎为零上涨到了在抖音上卖出200多个订单，且都是客单价高于1000的房间。

雲栖·泸州之巅泊野酒店丨图片来源：携程网

小叔本人并非设计专业出身，但是在民宿行业做了多年之后，他培养了一个专业的民宿设计师团队，也会对所有的作品进行亲自把控。

鹿鹿里民宿花园餐厅内景

桐庐7号下午民宿

天府机场幻岛民宿

青城山一墨青城民宿

在民宿小叔看来，一家好的民宿最重要的是要“有亮点”，有可以吸引年轻人的“新、奇、特”的属性。

“目前来看，大部分民宿不具备代运营的条件，70%以上的现有民宿在硬件、软件、地理位置和设计方面都是很普通的，我们更喜欢承接的是那些本来就有一定亮点和基础的民宿，这样做运营会简单一些。”小叔说。

同样从事民宿设计和代运营的还有设计师方凯。

方凯毕业于中央美术学院的空间设计方向，毕业后，出于对建筑和民宿设计的热爱，他开了自己的民宿设计公司“安屿”，承接一些乡村民宿的设计和改造工作。

有院以后·之北

在方凯经手的项目中，有著名的网红民宿、位于三亚西岛的有院以后·之北，还有常年爆满的、位于北京延庆的网红民宿蒲里日记·处暑、蒲里日记·冬至等。他是民宿圈子里小有名气的设计师，从业四年来，已经参与了上百家民宿的设计和建造。

蒲里日记·处暑

蒲里日记·冬至

“民宿是一个很难赔钱的生意形态”，方凯说，“民宿赚的是三个端的钱，第一是经营端的钱，也就是正常的经营利润；第二是房租端，很多时候你租了这个房子，过几年你不想做了，想把房子转让出去，这时候你还能赚一波房租上涨的差价；第三是转让端，民宿转让时，除了房租，还会有一大笔转让费，这个时候民宿主还能再赚一波钱，有时候转让费就能把亏损给赚回来。”

与民宿小叔不同，方凯只做乡村民宿。在他看来，比起城市民宿，乡村民宿是一种更适合小团队、也更容易赚钱的民宿形态。他给记者列出了乡村民宿比起城市民宿的三点优势：

• 首先是租金便宜。城市民宿一般分布在一二线城市，租金贵，且在北上广深这样寸土寸金的大城市，房屋的租期有限，一般能拿到两年以上的租期就不错了。而乡村的宅基地一般都是20年起租，每平方米的租金也相当便宜；

  
  

• 其次是集中度高。城市民宿有的位于居民楼，有的位于写字楼和商圈，地理位置分布过于分散，不方便管理；乡村民宿一般是位于山野、景区周边的独栋民宿或者民宿集群，分布更为集中，更加好管理；

  
  

• 最后是入局门槛低。乡村民宿房量少、投入小，独栋民宿也能实现盈利，对普通人比较友好；城市民宿由于租金高、布局分散等特点，需要付出较高的拿房和运营成本，因此必须做大体量、通过公司化、规模化的运营，才能摊平成本、扩大利润。

“一般来说，一个乡村民宿的平均入住率如果能达到30%，就能打平成本了；达到40%，就能实现小赚；达到70%的话，基本上一年就能回本”，方凯说，“而民宿正常说来都是五年左右才能回本，一年回本属于现金流极好的项目了”。

民宿比酒店潜力更大 

在采访过程中，我们问了很多住宿行业的从业者一个问题：未来几年，是开民宿更赚钱还是开酒店更赚钱？

几乎所有的受访者都不约而同地给出了回答：开民宿更赚钱。

数据也给出了答案。前瞻产业研究院数据显示，2015-2019年我国酒店业市场规模总体呈逐年增长态势，但增速逐年放缓。2019年我国酒店业市场规模为5386亿元，同比增长只有2%，2020-2022三年的疫情更是对酒店行业造成了重创。

同时，中国饭店协会发布的《2022中国酒店业发展报告显示》，2022年，中国酒店业占整体住宿业务的比重是70%，市场空间已经接近饱和。

图片来源：中国饭店协会《2022中国酒店业发展报告》

反观民宿，增长却相对猛烈：前瞻产业研究院数据显示，民宿的市场规模目前处于百亿量级，2019年民宿市场交易规模突破200亿元。与同属于住宿领域的酒店市场相比，后者的市场规模在5000亿量级左右，巨大的住宿需求是行业发展的基础，民宿市场未来还有较大的增量空间。

2019-2020民宿房源总量（万套）丨图片来源：前瞻产业研究院

民宿市场处于不断加剧的增量竞争阶段，目前市场集中度低，没有龙头垄断。

另外，目前我国的民宿主要集中在低端市场，中高端民宿的数量较少，属于蓝海市场，有较大培育空间，可能成为未来市场争夺的主战场。