上海一手改善项目真的太稀缺了房产2023-02-05 00:02各位有没有发现,这几年上海的市场上几乎都是以小户型供应为主,低门槛适合刚需上车,因为首付较低以及面积段较小而对于有改善需求的购房者来说,特别是高积分的那一批,其实是有点焦虑的虽然每年各批次都会新入市一些楼盘,但是大面积段的纯改善产品却越来越少小户型的泛滥,大户型的稀缺,可能是未来上海市场的一个趋势,所以我们团队策划了今天这个选题上海未来的市场,哪里还有纯改善户型?01先来看看,上海市场现在大户型有多稀缺吧,可以说是刚需户型当道了过去一年,上海的新房市场上都以小户型供应为主我统计了一下上海2022年全年八个批次所有的新房项目,很明显大面积的改善楼盘(120平以上)少之又少2022年第一批33个楼盘中,甚至只有1个120平+纯粹大户型楼盘各批次楼盘供应的产品面积段中,几乎都是80平+、90平+,120平以上的纯粹改善的大面积产品只能看到一两个一个批次能够找到1-2个改善面积段的项目,就已经很难得了肉眼可见,过去一年上海新房市场供应端的户型普遍都是小户型为主,不仅是去年,在2023年也出现了这种现象这是今年第一批次部分过会项目(最终名单以官方发布为准),其中纯改善120平起步的项目一个都没有,几乎都是90-100平占主要供应所谓纯改善面积段的项目,是不包含70平、80平、90平小面积产品的这样来看这一批次几乎主力户型面积段都是90平左右,以及少量洋房、叠墅产品这个迹象表明,一手房市场上小户型供应越来越多,占比很高。相对的大面积改善项目就很少所以我们可以推测,未来上海新房市场可能会出现一个趋势,就是小户型产品为主要产品供应另外还有一个现象值得跟各位分享一下,前段时间我们关注到有几个高分盘纷纷出现了弃号现象,高达50%+弃号率比如前滩出奇的高,虹桥蟠龙府弃号率达到48%,“前滩东方悦澜”弃号率更是冲到50%+这些都还是热门的高分盘这两个数字太过吸睛,毕竟两年前的前滩市场,中粮前滩海景壹号、前滩晶耀名邸都是3000+组,很少能听到弃号的消息以往新房弃号现象很少,更不用说这么高的弃号率不仅前滩,其他板块被弃号的新盘也突然间猛增➔65.82分保利珑誉弃号数321组,弃号率50.2%➔金地虹桥峯汇弃号数562组,弃号率51.1%➔金隅外滩东岸1102组认购者有723组弃号,弃号率65.6%所以为什么明明都摇到号了还要放弃选房呢一般会出现弃号的,背后可能跟户型不匹配、心理预期不符等种种原因有关但是当你真正去看那些弃号高的项目,大部分都是这样的小户型产品高积分客户其实都是在挑大户型,如果摇到小户型大概率会选择放弃为什么会出现这么多的小户型产品涌入市场呢,这背后可能跟上海对房地产市场的政策有关2022年4月央行上海总部将对小户型支持,合理安排个贷受理与投放这样的市场告诉我们,未来的市场趋势有可能小户型将占据更大份额,而大户型则越来越少02那上海一手房,未来哪里还有大户型,可能是大家关注的焦点首先强调一下我们做的统计以纯粹改善户型产品为主,也就是说,把杂糅小户型的项目都去掉了虽然今年正式入市的项目名单还未公布,但是我们也统计了一下网上预测的第一批可能会入市的楼盘这是一份2023年可能入市的大面积改善项目汇总表(项目以最终入市为准)数一数纯粹改善面积段的楼盘,总计40个在供应端主要产品类型以大平层、洋房、别墅为主可能各位比较关心的是这些改善楼盘都在哪里确实,这些楼盘中的分布也呈现一定的规律,红色点点越密集的地方改善楼盘越多,反之越少首先,从环线分布来看,外环外>内环内>中内环>中外环可以看到,改善产品出现在了两个极端的区域,内环内和外环外内环内分布一共有13个改善楼盘,包括翠湖天地六期、融创外滩壹号院、弘安里、华发仁恒苏河世纪等项目中内环7个,比如浦西市区的云锦东方、百汇园、启元、缦云上海、新俞里,以及浦东汤臣金桥花园、前滩百合园中外环3个,新江湾城的沁风雅苑、中环名品公馆御府、以及地产尚海悦庭外环外17个,包含临港102片区的临港首府、嘉定安亭的万科掌心湖原舍、闵行马桥的上海华府天地等其次,从具体板块来看,供应改善产品比较多的集中在上海7个市区板块,一共23个楼盘,占总数量的近5成换句话说今年那些大面积的改善楼盘,大部分都集中在上海市区板块其中最多的就是黄浦区,常年供应稀缺的黄浦竟然供应9个大面积新盘,其次就是徐汇和静安,分别有4个新盘,虹口和长宁最少各只有1个新盘另外上海非市区板块里供应TOP分别为青浦5个、闵行4个和浦东4个其中供应最多的板块就是青浦徐泾,有安澜西郊、新虹桥君悦湾墅以及御品园林这三个项目03有几个改善供应较多的板块,值得关注一下首先,黄浦董家渡大面积产品供应最多近两年黄浦董家渡板块一直在拆迁中,这次也带来了新增供应预计年内会出现两个高端豪宅楼盘,一个是融创外滩壹号院,另一个就是绿城外滩兰庭全都来自地产头部开发商,全都是200平左右的大平层产品位于董家渡黄浦江北畔S湾区域,与外滩金融集聚带、董家渡金融城比邻,直线距离黄浦江岸线只有几百米,地理位置十分优越绿城外滩兰庭二期即将入市,前期也是上海高分盘项目,入围积分97分2002年,黄浦区董家渡板块刚刚开启旧城改造,先后入场的华润、融创、绿城这三家开发商都打造了大面段的改善产品其次徐泾板块,在五大新城中大面积段楼盘供应最多的一个板块,是大虹桥区域的热门板块今年预测徐泾即将入市的改善新盘有安澜西郊、新虹桥君悦湾墅、御品园林这种别墅产品,也是一类不错的改善项目包括浦东三林,也出现了难得一见的改善类产品,项目叫做前滩百合园去年绿城拿下三林滨江10单元别墅地块,该项目也是打造了大户型改善产品规划的主力面积段为低层265-530平米,多层160-193平米,大平层洋房+低密合院项目所在地应该是整个三林楔形绿地最好的位置,难得的黄浦江滨江的低密宅地,并且距离前滩很近04为什么此时此刻要关注改善面积段产品现在上海楼市真正需要的其实是改善类产品以前很多项目会以小面积、低总价、低首付来吸引购房者,但随着供应过剩导致之后在市场里越来越不稀缺了不管是一线二线城市,还是十八线小县城,很多城市也慢慢开始抛弃小户型了未来大户型改善面积段的产品,在二手赛道上也将会更容易流通,因为它本身就很稀缺如果未来你打算买新房,不管是在上海还是其他二线城市,建议优先选择大户型改善产品一方面从自住属性来看,面积大一点的房子可以一步到位,不需要再进行置换,住起来也很舒服另一方面,从投资属性来看,大部分小户型产品可能投资的价值不高了因为你会发现市场上现在已经没有那么多的刚需客,小户型刚需接盘的客户可能也会减少所以对于各位来说,可以多多关注一下未来上海一手还有哪些改善面积段的新房项目如果可以,尽量够到一套纯改善的户型,因为未来会成为市场稀缺产品,流通率也会更高以上为正文,来自微笑向暖微信扫码关注该文公众号作者戳这里提交新闻线索和高质量文章给我们。来源: qq点击查看作者最近其他文章