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上海一手改善项目真的太稀缺了

上海一手改善项目真的太稀缺了

房产

各位有没有发现,这几年上海的市场上几乎都是以小户型供应为主,低门槛适合刚需上车,因为首付较低以及面积段较小
而对于有改善需求的购房者来说,特别是高积分的那一批,其实是有点焦虑的
虽然每年各批次都会新入市一些楼盘,但是大面积段的纯改善产品却越来越少
小户型的泛滥,大户型的稀缺,可能是未来上海市场的一个趋势,所以我们团队策划了今天这个选题
上海未来的市场,哪里还有纯改善户型?

01
先来看看,上海市场现在大户型有多稀缺吧,可以说是刚需户型当道了
过去一年,上海的新房市场上都以小户型供应为主
我统计了一下上海2022年全年八个批次所有的新房项目,很明显大面积的改善楼盘(120平以上)少之又少
2022年第一批33个楼盘中,甚至只有1个120平+纯粹大户型楼盘
各批次楼盘供应的产品面积段中,几乎都是80平+、90平+,120平以上的纯粹改善的大面积产品只能看到一两个
一个批次能够找到1-2个改善面积段的项目,就已经很难得了
肉眼可见,过去一年上海新房市场供应端的户型普遍都是小户型为主,不仅是去年,在2023年也出现了这种现象
这是今年第一批次部分过会项目(最终名单以官方发布为准),其中纯改善120平起步的项目一个都没有,几乎都是90-100平占主要供应
所谓纯改善面积段的项目,是不包含70平、80平、90平小面积产品的
这样来看这一批次几乎主力户型面积段都是90平左右,以及少量洋房、叠墅产品
这个迹象表明,一手房市场上小户型供应越来越多,占比很高。相对的大面积改善项目就很少
所以我们可以推测,未来上海新房市场可能会出现一个趋势,就是小户型产品为主要产品供应
另外还有一个现象值得跟各位分享一下,前段时间我们关注到有几个高分盘纷纷出现了弃号现象,高达50%+弃号率
比如前滩出奇的高,虹桥蟠龙府弃号率达到48%,“前滩东方悦澜”弃号率更是冲到50%+
这些都还是热门的高分盘
这两个数字太过吸睛,毕竟两年前的前滩市场,中粮前滩海景壹号、前滩晶耀名邸都是3000+组,很少能听到弃号的消息
以往新房弃号现象很少,更不用说这么高的弃号率
不仅前滩,其他板块被弃号的新盘也突然间猛增
➔65.82分保利珑誉弃号数321组,弃号率50.2%
➔金地虹桥峯汇弃号数562组,弃号率51.1%
➔金隅外滩东岸1102组认购者有723组弃号,弃号率65.6%
所以为什么明明都摇到号了还要放弃选房呢
一般会出现弃号的,背后可能跟户型不匹配、心理预期不符等种种原因有关
但是当你真正去看那些弃号高的项目,大部分都是这样的小户型产品
高积分客户其实都是在挑大户型,如果摇到小户型大概率会选择放弃
为什么会出现这么多的小户型产品涌入市场呢,这背后可能跟上海对房地产市场的政策有关
2022年4月央行上海总部将对小户型支持,合理安排个贷受理与投放
这样的市场告诉我们,未来的市场趋势有可能小户型将占据更大份额,而大户型则越来越少

02
那上海一手房,未来哪里还有大户型,可能是大家关注的焦点‍‍‍‍
首先强调一下我们做的统计以纯粹改善户型产品为主,也就是说,把杂糅小户型的项目都去掉了
虽然今年正式入市的项目名单还未公布,但是我们也统计了一下网上预测的第一批可能会入市的楼盘
这是一份2023年可能入市的大面积改善项目汇总表(项目以最终入市为准)
数一数纯粹改善面积段的楼盘,总计40个
在供应端主要产品类型以大平层、洋房、别墅为主
可能各位比较关心的是这些改善楼盘都在哪里
确实,这些楼盘中的分布也呈现一定的规律,红色点点越密集的地方改善楼盘越多,反之越少
首先,从环线分布来看,外环外>内环内>中内环>中外环
可以看到,改善产品出现在了两个极端的区域,内环内外环外
内环内分布一共有13个改善楼盘,包括翠湖天地六期、融创外滩壹号院、弘安里、华发仁恒苏河世纪等项目
中内环7个,比如浦西市区的云锦东方、百汇园、启元、缦云上海、新俞里,以及浦东汤臣金桥花园、前滩百合园
中外环3个,新江湾城的沁风雅苑、中环名品公馆御府、以及地产尚海悦庭
外环外17个,包含临港102片区的临港首府、嘉定安亭的万科掌心湖原舍、闵行马桥的上海华府天地等
其次,从具体板块来看,供应改善产品比较多的集中在上海7个市区板块,一共23个楼盘,占总数量的近5成
换句话说今年那些大面积的改善楼盘,大部分都集中在上海市区板块
其中最多的就是黄浦区,常年供应稀缺的黄浦竟然供应9个大面积新盘,其次就是徐汇和静安,分别有4个新盘,虹口和长宁最少各只有1个新盘
另外上海非市区板块里供应TOP分别为青浦5个、闵行4个和浦东4个
其中供应最多的板块就是青浦徐泾,有安澜西郊、新虹桥君悦湾墅以及御品园林这三个项目

03
有几个改善供应较多的板块,值得关注一下
首先,浦董家渡大面积产品供应最多
近两年黄浦董家渡板块一直在拆迁中,这次也带来了新增供应
预计年内会出现两个高端豪宅楼盘,一个是融创外滩壹号院,另一个就是绿城外滩兰庭
全都来自地产头部开发商,全都是200平左右的大平层产品
位于董家渡黄浦江北畔S湾区域,与外滩金融集聚带、董家渡金融城比邻,直线距离黄浦江岸线只有几百米,地理位置十分优越
绿城外滩兰庭二期即将入市,前期也是上海高分盘项目,入围积分97分
2002年,黄浦区董家渡板块刚刚开启旧城改造,先后入场的华润、融创、绿城这三家开发商都打造了大面段的改善产品
其次徐泾板块,在五大新城中大面积段楼盘供应最多的一个板块,是大虹桥区域的热门板块
今年预测徐泾即将入市的改善新盘有安澜西郊、新虹桥君悦湾墅、御品园林这种别墅产品,也是一类不错的改善项目
包括浦东三林,也出现了难得一见的改善类产品,项目叫做前滩百合园
去年绿城拿下三林滨江10单元别墅地块,该项目也是打造了大户型改善产品
规划的主力面积段为低层265-530平米,多层160-193米,大平层洋房+低密合院
项目所在地应该是整个三林楔形绿地最好的位置,难得的黄浦江滨江的低密宅地,并且距离前滩很近

04
为什么此时此刻要关注改善面积段产品
现在上海楼市真正需要的其实是改善类产品
以前很多项目会以小面积、低总价、低首付来吸引购房者,但随着供应过剩导致之后在市场里越来越不稀缺了
不管是一线二线城市,还是十八线小县城,很多城市也慢慢开始抛弃小户型了
未来大户型改善面积段的产品,在二手赛道上也将会更容易流通,因为它本身就很稀缺
如果未来你打算买新房,不管是在上海还是其他二线城市,建议优先选择大户型改善产品
一方面从自住属性来看,面积大一点的房子可以一步到位,不需要再进行置换,住起来也很舒服
另一方面,从投资属性来看,大部分小户型产品可能投资的价值不高了
因为你会发现市场上现在已经没有那么多的刚需客,小户型刚需接盘的客户可能也会减少
所以对于各位来说,可以多多关注一下未来上海一手还有哪些改善面积段的新房项目
如果可以,尽量够到一套纯改善的户型,因为未来会成为市场稀缺产品,流通率也会更高
以上为正文,来自微笑向暖

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