法拍房暴增！二手房乌云压顶！但成交依旧低迷
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法拍房暴增！二手房乌云压顶！但成交依旧低迷
作者：知识星球找老齐读书
最近，中指研究院最新发布的数字，2022年全国法拍房共挂牌60.6万套，和2021年相比增加了15.9万套，同比增长35.7%，挂拍金额达到1.4万亿元。其中住宅挂拍套数更是突破了30万套。但全年成交率降至不足20%。
当然这60万套，分布在全国350多个城市当中，如果平均下来其实也没那么多，也就相当于每个城市1700多套。但他分布并没有那么平均，比如重庆和成都这两个地方最多，再算上周边加起来快到6.6万套了。郑州，昆明，长沙，南宁，遵义，广州也都在1万套，剩下绝大多数二线城市，都差不多5000套。
法拍房这个东西最大的问题就是不好卖，刚才说了，只有20%的房子卖出去了，即便在成交率最高的北京，卖出去的也不到一半。那么卖不出去怎么办？降价卖。第一次流拍后降价10-20%，第二次流拍后再降价10-20%，第三次再流拍，债权人就得考虑以物抵债了，也就是说不卖了，把房子过户给你。所以法拍房其实是一个城市房价的重要参考因素。
首先，2022年二线城市法拍房挂拍量大幅上扬，前20城中，12个都是二线城市，部分城市如昆明、成都、遵义、苏州、长沙，挂拍量增长翻倍，昆明同比增长高达161.9%，共挂拍1.1万套，说明这些城市的楼市，都遇到了巨大的困难。法拍房就上万套，房价很难再上涨
其次，法拍房的价格，对于当地真实成交的房价，有重要参考意义。举个例子，你想买一个小区的房子，那么你就去看看，这个小区有没有法拍房，这个法拍房多少钱成交，大体上这就是这个小区的真实房价，如果小区法拍房数量多，他的价格就易跌难涨，所以即便你不买法拍房，也要多关注法拍。
第三，随着法拍房数量持续增加，未来这块会有大生意，越来越多的公司会进入法拍房市场，对接市场需求，法拍房最大的痛点就是信息不透明，大家怕买到债权债务不清的房子，这块是一个重大的机遇，其实已经有很多法拍房经纪公司，开始这么做了，未来会越来越多，因为银行，法院都有这个强大的需求，所以公司化，产业化，未来会越来越明显，当然，如果法拍房的成交数量越来越多，对于整个区域的房价，也会形成压制。你想想，一个市场价的房子，如果两次流拍之后，至少意味着价格下调了20%。对二手房而言，产生了巨大的价格优势。而从实际折价率来看，2022年，住宅是84.8%，商业是71%，都有不同程度下行，也就是说，住宅85折，商业7折。
第四，极度警惕那些挂牌量激增，但是又成交量低迷的地方，比如大连和郑州，这些地方的房价，后面可能会有较大的风险。
我们再顺道看一下全国二手房的数据，目前只有去年上半年的数字，杭州最多，达到22万套，重庆和苏州是16.5万套，天津和成都也接近16万套，北京，沈阳，南京，西安，广州，哈尔滨也都在10万套以上。这些地方基本也都是供给大于需求，而且库存还在持续增加当中。
其实最近我们也密切在调研房地产的状况，现在情况比较糟糕，新房开工和销售都不乐观，二手房也卖不动，只是带看量增加，而实际成交并未出现明显复苏。带看量这个东西，跟疫情解封和春节因素有关，具体能不能转化到成交上。比如北京，1月份很多中介都说楼市复苏，最后网签量出来才8308套，跟去年12月差不多，比2022年同期还低了30%，跟2021年同期比低了50%。
所以北京都这样了，全国各地也都好不到哪去。而且别忘了房住不炒还在，从我们调研的情况来看，也不太可能取消，但很多朋友就是想买房，在我们社群里，就有不少人还是反复问该不该买房，其实你就问自己一个最实际的问题，假设这个房子买来之后，你再也卖不掉了，你还愿不愿意买，如果还愿意，那么现在就是一个很好地买房时机，因为利率很低，政策很松。选择LPR利率，未来可能还会更低。但如果你不愿意了，还想着未来保值升值，那我劝你慎重。
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