21.02.2023

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导读：挂拍的物业类型中，住宅的挂拍套数最多，2022年共挂拍31.7万套，占比超过五成。

作者 | 第一财经 张慧敏

全国法拍房挂拍量再创新高。

近期，中指研究院发布的数据显示，2022年，我国法拍房共挂拍60.6万套，同比增长35.7%，全国法拍房市场规模已经增至1.4万亿元。不过，但受法拍房限购政策、楼市下行等因素影响，2022年法拍房市场成交量不升反降，共成交11.8万套，同比下降14.9%。

法拍房，即“法院强制执行拍卖的不动产”。当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时，债权人通过司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下不动产进行拍卖，以拍卖所得款项来偿还债务。

因为不动产拍卖属于债务纠纷的处置结果，因此，法拍房对经济运行环境的反应存在一定的延后性。中指研究院认为，2022年，我国经济下行压力较大，涉及债务纠纷的不动产数量出现上行趋势，预计破产案件企业数较多的省市，后续法拍房挂拍量或出现一定增长。

住宅法拍房突破30万套

中指研究院发布的数据显示，2022年全国法拍房共挂拍60.6万套（按标的物统计，同一标的物，跨平台跨拍次仅统计一次），同比2021年44.7万套增长了35.7%，挂拍总金额约1.4万亿元，同比增长18.6%。可供对比的是，2022年全国商品房销售金额为13.3万亿元。

根据中指院的统计，法拍房的物业类型包括住宅、商业、工业、土地、其他。其中，住宅的挂拍套数最多，2022年共挂拍31.7万套，同比增长34.6%，占比52.3%；其次是商业，2022年挂拍套数为20.1万套，占比33.1%。

值得注意的是，挂拍量快速增长的同时，法拍房的成交量却处于下降态势。

中指研究院的数据显示，2022年全国法拍房共成交11.8万套，较2021年的13.8万套同比下降14.9%。从全国范围来看，法拍房的成交率整体较低，按套数计算，2021年成交率为30.9%，2022年降至19.4%。也就是说，2022年，挂拍的10套房中，成功拍卖的仅两套。

成交价方面，折价率（=房屋成交价/评估价）是衡量拍卖折扣的数据，折价率越高，说明成交折扣越少，拍卖标的的成交价相对越高；反之，折价率越低，成交的折扣越多，拍卖标的的成交价越低。从物业类型来看，土地的折价率最高，住宅、商业的折价率较低。中指研究院统计的数据显示，2022年住宅、商业、工业类物业的折价率分别为84.8%、71.9%，84.6%，均下降了5个百分点左右。也就是说，2022年，住宅、商业、工业类房产卖出了更低的价钱。

四川省挂拍量最高

从各省份的法拍房挂拍量来看，2022年四川省挂拍6.6万套，是全国法拍房挂拍数量最多的省份，其次是，广东、河南、江苏，挂拍量均超过了4万套。另外，2022年，四川、重庆两地挂拍量同比增长均超80%，增长较快。

成交量方面，2022年，江苏、广东、浙江、四川4省法拍房成交量均超1万套，处在较高水平，其中成交量最高的省份为广东，共成交1.4万套，同比下降4.3%。整体来看，法拍房成交量多集中在经济发达省市。

分城市来看，法拍房市场主要集中于二线城市。2022年，挂拍量前20城中，二线城市数量为12个，重庆挂拍量最高，约3.2万套，其次是成都、佛山、杭州、北京、长沙、苏州。成交套数最多的城市为杭州，其次是北京、宁波、温州、金华。

中指研究院的研究报告认为，由于法拍房主要源自债务纠纷，法拍房挂拍量较高的城市多位于近年破产企业数量较多的中西部、长三角、珠三角区域。而东部沿海区域的长三角、珠三角核心城市整体经济活跃度高，虽破产中小企业量较多，但法拍房价值认可度仍较高，法拍房成交量、成交折价率相对较高。

同时，中指研究院也提到，法拍房对经济运行环境的反应存在一定的延后效应，普遍需要6个月或更长时间。2022年，我国经济下行压力较大，涉及债务纠纷的不动产数量出现上行趋势，据最高法院统计，2023年1月，全国在审破产案件企业数达2335个，其中浙江破产企业数量达391个，预计破产案件企业数较多的省市，后续法拍房挂拍量或出现一定增长。

法拍房限购政策收紧

对于法拍房挂牌量攀升，成交量却下降的原因，中指研究院认为，2022年法拍房限购政策的出台、房地产市场整体下行，共同导致了法拍房市场成交量出现下行。

法拍房逐步进入大众视野，得益于2016年线上法拍交易平台的建立。彼时，最高人民法院规定，“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式”，该规定于2017年1月1日起实施。此后，淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、京产权交易所七家法拍平台相继开始运营。

早期，法拍房交易不受限购政策约束，同时法拍房通常相比市场价有一定折扣，且与二手房相比无需中介佣金，成为市场“捡漏”优质资产的渠道，获得较高关注度。不过，2013年起，广州、深圳、北京等部分重点城市陆续收紧法拍房限购政策，竞买人需要拥有购房资格。2021年上半年，受房地产市场热度较高影响，上海、杭州等热点城市也陆续收紧法拍房限购政策，法拍房的准入门槛也随之变高。

相较于二手房等交易方式，法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣，值得一提的是，法拍房交易也存在一些隐性风险。例如，在挂拍阶段，执行法院会同步展示房屋信息，但仍有许多重要信息未明确告知，包括房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题，需竞买者自行调查判断。基于此，尽管法拍房关注度有所提高，流拍率却依然居高不下，多数人持观望态度。

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