法拍房激增，买？律师提示三大风险：无法入住排第一

法拍房激增的背后，是购房者的断供潮和烂尾楼引发的银行风险敞口增大。

对购房人而言，烂尾楼引发的停贷潮，对此次的法拍房激增推波助澜，但是不建议购房人直接冒然停贷，因为在没有和银行协商，或者经过法院仲裁委解除个人按揭贷款的情况下停贷，容易引发购房人违约，触发征信黑名单，甚至可能引发银行对购房人的诉讼。

如果诉讼，购房人将处于不利的地位，包括支付剩余的银行贷款，赔偿银行的损失，并且若拒绝执行，可能会进一步触发法院执行黑名单系统，将购房人并入老赖当中。

因此，对于烂尾楼引发的停贷潮，为了避免自己的房子成为法拍房，购房人还是要积极同银行协商停贷，银行也应当站在更高层面承担一定的社会责任，在“保交楼”的政策下，积极化解矛盾，避免和购房人直接硬刚诉讼。

对银行系统的监管部门而言，法拍房激增的背后是购房人的停贷和开发商作为保证人的资金保证缺失，这将导致银行面临更多坏账的出现，房地产的资产泡沫容易引入银行系统当中，造成银行的回款压力增大，这对于政府相关监管部门而言，不得不要提高警惕意识。

对法拍房的竞拍者而言，有利有弊。有利的是大部分法拍房低于市场价，这也是法拍房的优势，但是购买法拍房背后的风险其实并不少。

法拍房最直接面临的问题在于房子的执行腾退问题，大家对法拍房最大的恐惧在于竞拍之后的房子入住问题，很多法拍房竞拍后，原来的房屋所有人可能通过各种手段阻碍交房和执行，比如和他人签署长期租赁合同、将老人搬入房子中，即使交房后，依然还会破坏门锁等行为，这些事情，都是竞拍法拍房的事实风险。

有意竞拍法拍房的购房者要格外关注上述情况，并且要尽可能多调查，多对比选择更好的法拍房。

法拍房激增是经济下行的结果表现之一。老百姓手里缺钱无法继续供养房产或者产生经济纠纷而没有相应资金解决时，法拍房就会产生。

一般而言，法拍房的价格低于同类房屋正常市场价值，较大的价值洼地吸引部分人参与拍卖。但应注意，不是每套法拍房的价格必然低于正常市场价值，也有少部分成交人购买到法拍房后不久惊讶发现同类房屋挂牌价低于购买法拍房的价格。

此外，购买法拍房还主要存在以下风险，建议竞拍人在准备购买法拍房时，做好法律“尽职调查”。

一、无法入住的风险。“买卖不破租赁”、“买卖不破居住权”，倘若法拍房上存在真实的租赁合同关系或者已进行居住权登记，则即使你是法拍房合法业主，你们对房屋的使用权也应让位于承租人或者居住权人。因此，建议在购买法拍房前到房屋实地查看，到不动产登记中心了解该房登记信息。

二、真实费用过于预期风险。在购买法拍房前应“追溯历史”，了解清楚法拍房的详细费用，包括但不限于个人所得税、契税、增值税、水电气费、物业费拖欠费、土地出让金等。

三、房屋瑕疵风险。建议为法拍房作“健康评估”，法拍房为现状拍卖，若法拍房内破损，则意味着较高的修复成本。