物业“光收钱不干活”，你怎样才能砍价成功？

上海小区业委会状告前物业，法院一审判赔4000万元引发热议；成都一业委会“灵魂砍价”，360万元差额物业费“退还”业主令人羡慕。最近业委会的消息接二连三，给苦物业久矣的业主们带来点希望。

早期购买商品房物业费完全由房地产开发公司说了算，房价高涨，物业费也水涨船高，购房者唯有承受却不能讨价还价。买了房，业委会久久不能成立，业主就得承担买房搭配的物业公司和物业费，这种买一搭一的状态，住房商品化二十年一直难有改变。

难就难在业主委员会的成立极其艰难。据住建部2020年的统计，全国30万个小区中业委会成立的比例大约为30%，成立比例最高的是上海，达到80%，而北京、广州、深圳、杭州等城市不过是在10%-30%之间。又有两年过去了，业委会成立比例有了进一步的提升，比如北京从12%增长到了28％，突飞猛进了，可仍然是少数。超过小区5%面积的发起人门槛和超过小区50%面积的业主同意率，是业委会成立的一大障碍。

相当长的一段时间，物业管理成了一个死结。物业公司用业主公摊面积招商，建快递箱、自动售卖机，电梯里贴广告，业主权益全进了物业的钱包，作为个体的业主却拿他们一点办法也没有，这直接引发了对物业的民怨。

《欢乐颂》剧照 

民怨中各地也有所变通。在物业费定价环节，近年各地都出台了政府指导价，分档次和类型来定价，这就避免了漫天要价。对物业公司的监管，各地也在探索业委会难产时的替代品，例如北京、杭州等城市，北京2020年出台的《北京市物业管理条例》规定了小区可以成立物业管理委员会，代行业委会的职责。物管会由政府、居委会和业主共同组成，成立门槛低，由于是政府组织也相对容易，截至去年底北京的小区物管会和业委会覆盖比例超九成。不过，针对物业管理的一系列改革中，《民法典》大幅提高了决策门槛，业主共同决定事项须由三分之二以上业主参与，业主与物业之间的关系变得更为复杂多样了。

房地产行业曾经流传一句话，“有了业委会，房价翻一倍”。无论多艰难，各地的业主还是千方百计参与物业管理。

上海有着业委会之城的美誉，全城已有90%的小区成立了业委会，看到拥有1.2万户居民的超大社区中远两湾城业委会起诉前物业返还全体业主4000万元一审胜诉，不由得和“业委会之城”联系起来。

起诉前物业公司，中远两湾城业委会也并不是一战而胜，而是经历了三届业委会才成功的。这是一个由96栋居住楼组成的超大社区，居住了近5万人口。小区大到需要4个居委会，东、西2个业委会分会管理。这还是一个20多年的老社区，刚入住的时候管理得很好，可随之环境不断滑坡。二十年来通货膨胀，物业费一直不变，物业公司为了盈利就降低标准缩减服务，设施老化也不维修，再在小区公共空间设停车场、招商引资开辟财源。其实这大概是所有老小区物业管理的共有的一个趋势。两湾城业委会的诉讼有着广泛的借鉴意义。

这次的诉讼成功，离不开一位能力出众的业委会主任。被推举为第三届业委会主任的韩德友，曾在企业担任管理工作。由于对物业的长期不信任，业主们对新一届业委会提出了很明确的目标，就是要对小区收支做审计并向此前的中远物业追责。要搜集时限横跨20年的证据，还要协调小区5万业主的利益，这是一项异常艰巨的工作。2年时间完成诉讼，不得不佩服上海居民的组织力和执行力。上海作为全国房价最高的城市，一次成功的物业诉讼，又为房价提供了一个注解。

成都的“灵魂砍价”发生在一个新小区，绿地锦都，2017年才交付入住，业主也多是年轻人。去年第一届业委会才成立，11名业委会成员年龄基本在30至40岁之间，本科以上学历占一半，职业有教师、律师、心理咨询师、财务、建筑专业人员等 ，妥妥的一个专业型管理团队。

业委会成立之前，小区经历过一次车位维权，物业在业主公摊面积上设停车位收费受到业主抵制。业委会成立过程中，车位“维权小组”的几十名志愿者成了中坚力量。尽管业委会成立的门槛提高了，经过大家的努力，还是成功跨过了“双三分之二”(即专有部分面积占比三分之二以上业主，人数占比三分之二以上业主参与表决)的门槛。这次“灵魂砍价”物业费从原来3.2元/平方米降为2.81元/平方米，是基于业委会在监督、协助物业过程中，发现了一些管理与服务“漏洞”，明显属于质价不符。

《欢乐颂》剧照 

上海中远两湾城和成都的绿地锦都，一个老小区一个新小区，似乎没有什么可比性。但在全国的房价地图上，过去一轮房地产调控中价格坚挺的城市基本上是北上广深等沿海一线城市，成都是唯一的内陆城市。新兴产业勃发，年轻人摩肩接踵入蜀，成都因而活力充盈。套用“有了业委会，房价翻一倍”的房地产谚语，业主的执行力与组织力，在房地产的存量时代也晋身为房价的支撑因素了。

人工上涨、物价上涨，物业服务，看似越来越难赚钱，可随着汽车进入家庭，车位日趋紧张，随着电商把战火达到了“最后一公里”，随着广告商把影响力扩散到城市的神经末梢，物业公司开源的办法也越来越多了。否则，也不会有一家家房地产企业拆分物业板块到香港上市。

前年我曾分析过业主自管小区的收支账。西安一个业主自管小区，来自停车、广告等收入已经能够抵消物业管理的基本费用了。在一线城市广州，约1400户的小区，楼梯楼物业费0.7元/月/平方米，电梯楼物业费1元/月/平方米，小区业主自管后三年赚了五六百万元。

惟愿业主们都发挥自己的能动性，积极参与到物业管理中，为自己省钱。

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