那些豪宅小区的会所，最后都怎么了
提到会所，大家的第一反应是什么
走进高端大气的会所门面，耳畔传来物业小姐姐甜美的问候
在恒温泳池来一次酣畅淋漓的享受，也可选择宽敞明亮的健身房做个运动，足不出户就可以感受到生活中所有的便利
这就是我们在买房前对会所的所有想象
也是为什么如今大多豪宅项目都喜欢在营销阶段拿会所来说事，仿佛有会所的小区底气都不太一样
那么各位有没有想过，交房后伴随长久的入住过程，你家的会所会变成什么样子
最近，我跑了上海几个高品质小区，实地看了看这些小区现在会所的运营情况
我相信，结果一定会让你出乎意料
01
没想到，大部分小区会所都被开发商抛弃了
首先，我去了离我家较近的一个位于长宁区国宾板块的低密小高层
其实这个小区第一眼看过去品质真挺不错的，交通便利，小区建筑外立面都是全石材，园林也是欧式宫廷风格
拥有这样基本面的小区想必会所怎么也该蛮有档次
有点出乎意料的是，我看到了这样的场景
尤其是位置最好连续几百米的沿街商铺，商铺前还有一大片空地面积可供举办一些小型活动，还是位于十字路口
而这样好的区位优势
只剩下一个个大门紧闭的商铺
为什么会出现这样的情况
问了链家小哥我才知道，问题出在人流量上
小区仅有500户左右的居民，即使全部入住，也很难维持会所的运营，但要知道在新房出售时，可是会许诺恒温泳池、健身房等相关配套的
总不能后期一个都不兑现吧
于是面对这样的情况，最常见的处理模式就是外包
曾经属于小区内部的会所被外包给了健身房，15年一签
至于会所原有的基础功能
只剩一个洗浴馆了
上一家小区好歹还能外包运营一下，而该小区在开盘时就被卖出去了，原因也很简单，物业费太低
对比现在小区动辄7、8块/平/月的物业费，这个小区仅2.98元/平/月的收费标准根本支撑不了会所的运营，所以从一开始开发商就没想过自营
而即使出售第三方，同样也只能盘活部分会所
大量的沿街商铺空置，内里也被改造成了洗浴中心和儿童乐园
更夸张的还要数会所的露天泳池
而现在看到的会所，已经是第二次的外包
直接被某家健身房的老板买下来了，今年3月左右开始正式运营，而我去的时候还是在装修阶段
在上海，就连这些品质都还不错的小区们，要么因为小区住户数太少，要么物业费太低
这些曾经被开发商当作重要卖点的精致会所们，在业主入住以后最终无一例外都没能逃过外包的宿命
甚至还可能不止被外包一次
那么，真就没有小区能够让自家物业运营的会所了吗
02
即使是小区物业自运营的会所，也很冷清
同样也在普陀，我好不容易找到了一家如今还保持着物业自运营的小区
有的成为了杂物间一样的存在
唯一值得庆幸的是，位于地下负一层的健身房和恒温泳池都被很好的保留下来了
包括链家小哥也告诉我，一般带会所的高品质小区，物业费基本都在8-10元/平/月左右
所以再来看这个小区，这么多年过去了，凭借5.4元/平/月的物业费
能够一直运营健身房和泳池，并且做到免费开放，其实已经是一件很不容易的事了
不过可能还有小伙伴会好奇，难道就没有物业费适中且长期运营的很好的会所么
03
能够长期运营的好会所，靠什么活下去
这次实地踩盘，最让我惊讶的要属仁恒河滨花园了
先说说这个小区的物业费，5.5元/平/月，和上一个小区基本一致，下面我们就来看看这个价格的物业可以做到什么程度
给大家看一张小区夏天时室外泳池的使用情况
全是前来游泳的小区业主
一个能让业主愿意带着小孩来玩的泳池，已经足够说明泳池的运营质量，一定是足够干净、足够认可的
这是我随手在水池拍的照片
即使在无人使用的冬天，也会保持蓄水且清澈，据说每天都会有阿姨来清理泳池的落叶
我们再来看看室内会所，这应该是我见过功能最全的会所了
小区自带6000平水岸会所
运动类的，有健身房、恒温泳池、乒乓球场、羽毛球馆、儿童乐园
生活类的，有社区超市、社区餐厅、咖啡厅、烧烤露台，甚至还有专门的洗衣房和做美容美发的场所
更重要的是，我们都可以看到基本每个空间都是有人在使用的
不知道看到这里，大家是不是和我同样好奇，为什么都是大概5元/平/月的物业费，仁恒河滨花园的会所可以如此丰富
在我看来有两个原因，首先就是人流量
小区共有业主1775户，这样的数字对比其他小区也就500户左右的数量，已经算很多了
不错的人流，加上在会所内部的大部分项目也是会收取一定费用的
类似10元/位的游泳费、20元/小时的羽毛球馆，确实算不上贵
当然单是靠收费肯定是不足以维持这样一个会所的开销
所以，还有一个关键点就是可能需要开发商补贴
从一开始仁恒就没想过要靠会所创收，会所的主要目的还是为了带给业主更好的生活体验
而之所以能让会所长期运营下去，可能更多也是靠仁恒物业内部资金的支持，但也正是因为这样不打折的服务态度
让仁恒的物业费缴纳率高达99.8%
04
为什么那么多小区会所，后来都消失了
好，写到这里或许大家基本已经感受到了，什么样的会所可以在交付后还能保持长时间较好的运营
能同时满足以上三点的小区，才可能会有个好会所
要知道，连仁恒这样1700多户的业主量，也是业界出了名的好物业，都可能需要自己贴钱才能运营一个会所
更别提那些500户左右，几块钱物业费的小区，这样的基础，想要长时间运营会所真的太难
大多最后都是外包第三方或者干脆卖掉
当然，借着这次机会并不是想和大家讲哪个小区的会所好，哪个不好，本质上文中提到的小区都算是高品质小区
更多的是想要告诉大家，别对会所抱有太大期望
或许真的需要是顶级豪宅，且开发商all in一个会所，或者是本身就想直接做成一个品牌标签，才会出现长期可运营的会所
否则，交付后会逐渐“消失”的会所，可能会越来越多
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