贷款购买纽约合作公寓需考虑五方面问题

2023-02-21 17:02

【侨报纽约讯】在纽约市购买房地产与在其他任何地方购买房地产有很大不同。可能面临的竞标、涉及的金额以及交易的错综复杂，成就了一种非常复杂的体验。根据brickunderground报道，最大的差异之一是纽约市独特的住房库存，其中主要由合作公寓Coop组成，而没有两座是完全相同的。因此，如果您要购买合作公寓，您需要了解它们的结构，并确保您的抵押贷款机构也了解合作公寓。缺乏这方面经验可能会减慢甚至可能达成交易。以下五方面问题建议提前考虑：

1 非传统银行可能不知道合作公寓

房主小娜以惨痛的方式吸取了这一教训。她在购买两居室合作公寓时，最初选择与一家非传统的小型银行合作，她是在YouTube上自学房地产购买过程时了解到的。“销售并不顺利。银行不熟悉购买合作公寓。他们大多做的是单户公寓Condo，”她说。“因此他们要求的东西是其他银行所不需要的，并且要求的东西对购买没有意义。我的买方经纪人不得不向他们解释合作公寓的购买是不同的。”

最后，小娜找到了一位大通银行的工作人员，他不仅有合作公寓方面的经验，而且能够加快审批流程以应对紧迫的周转。她能够避免失去首付款的恐惧，但她付给第一家银行以启动购买过程的钱却花光了——并且经历了很多压力和懊恼。

2 抵押贷款条款需要满足合作公寓大楼的要求

“如果您正在与熟悉合作公寓并且可以为您准备好流程如何运作的贷方合作，则流程不必更复杂。可能还有一些额外的步骤，但它仍然是一个可管理的过程，”专门从事合作抵押贷款的国家合作银行高级副总裁瑞安·格里安说。格里安说，合作公寓董事会的标准可能与银行的标准完全不同和/或更严格，包括首付限制和债务收入比上限。

例如，虽然一家银行可能会接受40%的债务收入比——这意味着你收入的40%用于支付住房费用——但许多合作公寓委员会将这一上限设定为25%（对收入提出更高要求）。合作公寓还可以限制建筑物允许的抵押贷款类型，因此只还利息抵押贷款可能不适合您。另一个区别是，许多合作公寓要求抵押贷款“遵循契约”，这意味着无论谁的名字出现在公寓的股票和租约上，也必须在抵押贷款上列出。

3 询问看中的合作公寓大楼是否已获批准

大多数有合作公寓销售经验的银行都会保留一份“已批准”建筑的清单，这可以加快您的融资速度。（专业提示：在访问贷款人时，询问您的建筑是否已经在他们批准的合作公寓名单上。）“这意味着他们已经审查了所有合作文件，并且愿意对该建筑物中的公寓贷款，”专家说。“他们不仅在审查你的财务状况，他们也在审查合作公寓的财务状况。如果你正在与一家私人银行打交道，而这些银行之前从未向合作公寓提供过贷款，他们可能不知道如何批准一栋建筑，或者在审查文件时应该提出什么要求。”

4 考虑利率锁定的时间长度

房产经纪人建议在申请抵押贷款时考虑贷款人的利率锁定期有多长，以及您是否可以获得宽限期。“请确保您不要过早锁定，因为您的利率锁定可能会在交易前到期。请务必与您的买方经纪人和您的抵押贷款经纪人交谈，了解是否有宽限期可以添加到您的利率锁定中，这样您就不会在获得董事会批准和交易结束之间陷入困境。”

5 保护您的信用评分以获得最优惠的利率

在您开始查看合作公寓房源之前，还有一个重要步骤需要采取。专家建议买家通过及时向信用卡和公用事业公司付款来提高信用评分，从而使自己处于最佳财务状况。（来源：侨报网编译：V）