居住权登记落地，中国版“以房养老”能实现吗？

文｜南方周末记者 周小铃

责任编辑｜冯叶

只要拥有居住权，就能住在别人家的房子里。尽管听起来匪夷所思，但因为居住权的出现，这种情况确有可能发生。

2021年出台的《中华人民共和国民法典》中新增了一种用益物权，即居住权，是指居住权人对他人住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住需要。设置居住权，将房产的财产性权益和使用性权益做了剥离，既可满足产权转让需求，又能解决居住困难群体的住房问题。

这给以房养老提供了一种新思路。比如，子女将名下房产为家中老人设置居住权，这样即使房子产权发生转移，老人依然可以住在房子里。

全国人大法工委民法典编纂工作专班成员、中国人民大学法学院副教授朱虎解读居住权时表示，设置居住权解决特定人群的生活居住需求，排除了投资性需求。

目前，重庆、合肥、武汉、济南、成都、长沙、杭州、广州等地均启动了居住权登记。

2021年2月26日，全国首例居住权执行案件由湖北省武汉市洪山区人民法院审理后作出执行裁定。案件中，当事人与妻子结婚后未生育子女，妻子因病去世后留下遗嘱将唯一一套婚前房产赠与弟弟，但当事人仍可居住其中。然而弟弟却在网络挂牌出售这套房，法院裁定该套房产的居住权登记于当事人名下直至其再婚。

如朱虎所言，居住权的设置初衷是为了让弱势的住房困难群体能够“有所居”。比如双亲离异的子女、无房产离异人士、黄昏恋配偶或失独老人等。

居住权虽不是为了养老而生，却也有助于解决养老问题。

对于无产权的老年人来说，拥有居住权后，可以实际占有使用房产，即便是产权人也不能将居住权人从房产中驱赶出去，直至居住权期限届满或居住权人死亡。居住权通常是无偿设立且不得用于出租，除非当事人另有约定，居住权也无法转让和继承。

对于产权人而言，设置无偿的居住权动力基本上来自道德约束，如赡养父母、照顾亲人等。若房子产权出售给非亲属关系人，则需要新的产权人同意且协助登记，通常居住权人需要支付新产权人一定费用作为“房租”。

例如一位老人将名下唯一房产出售给第三人，以此获得一笔养老金，就需要由新产权人为自己设置居住权，老人每月向新产权人交纳合同约定好的租金。租金由双方协商形成，定高了老人承担不起，定低了找不到市场买家。

“‘售房返租’是以往‘以房养老’的形式之一。”北京大成（上海）律师事务所律师吕姝玥向南方周末记者解释，过去有机构将以房养老设计成一种金融产品。合同签订存在风险性，可能合同无效，也可能发生纠纷造成履约不能的情况。登记居住权，相较于合同而言能给予居住权人直接的法律保障。

吕姝玥说，居住权登记常见有两种方式，一是依据遗嘱方式设立居住权，二是依据合同方式设立居住权。如果是后者，居住权可以根据合同履行情况来判断是否撤销变更或注销登记。

从目前的法条表述来看，居住权还有许多问题尚未给出明确解释。比如，居住权人实际使用房产时，可否有同住人；一套房产是否能设置多个居住权人；居住权到期是否还能继续设立等等。

登记居住权通常需要到当地的不动产管理中心完成登记。

一位广州政务服务中心的接线员近期接到不少关于居住权养老的相关咨询，但他只能给予居住权登记上的操作建议，其他问题还无法解答。

老年人保留居住权，同时将名下房产卖给第三方的做法，让原幸福人寿董事长、经济学家孟晓苏联想到法国的老人房（Viager）——老人出售自己的房子换取终身养老金。

老人一般先获得房子的头款，年纪越大，头款金额越高，再由买家每月向老人支付养老金直到老人去世，在此期间老人仍可以住在原来的房屋里。

“老人和买家之间是‘一帮一’，也更像一场对赌。”孟晓苏解释，老人占有房子的现在，买家看中房子的未来，在老人离世之前，由买家负责给老人养老。若老人没几年离世了，那买家获得房子，不再继续支付老人月供金，但若老人生活的时间很长，买家付出的月供金超过房子价值，买家就赌输了。

孟晓苏举例，法国曾有一位律师和老人对赌，结果律师都去世了，老人还没离世。这位老人还特地写信给律师：“很抱歉，上帝还没有叫我去。”这时律师家人还得继续支付老人养老金，否则将构成违约，沉没损失更大。买主跟老人还不能有任何来往，避免老人离世，买主成为嫌疑人。

由于法国“老人房”价格较低，且可拎包入住，适合想买房却申请不到银行贷款的人，但入住时间只能看业主的“命”。法国总统戴高乐就在1934年以Viager的方式买下了一座庄园，卖家两年后意外去世，这座庄园也成为戴高乐人生中极具眼光的一项投资。

“法国的终身养老金制度慢慢完善成为住房反向抵押贷款。”孟晓苏说，相比前者，由金融机构去做抵押贷款的方式更为完善。通常金融机构有精算师，承担风险的可能性大大减小，在某些人身上亏了，可以在另一些人身上挣回来。

设置居住权看起来像是为中国版“老人房”提供法律保障。然而，摆在眼前的问题是，在“房住不炒”的政策基调下，有多少人会选择长期投资一套给业主“养老”的房子？

易居研究中心总监严跃进告诉南方周末记者，设定居住权的二手房，所有权交易不受影响，交易遵循房子的限购、限售、税收等政策。只是在交易时，需向买方明确实际占有的权利人，避免后续房屋交易纠纷，买方也需要多加留意。

“部分不在意居住权的买方可能是冲着学区来的，理论上居住权设立不影响学位占用，但也需要买方与学校做好沟通。”严跃进说，设置居住权的房子入市价格一般会低于市面正常房价，但这部分房子数量不会太多。如果数量增加，确有可能影响二手房价格。

孟晓苏向南方周末记者介绍，中国传统的“以房养老”类型很多：有两套以上房产的老年人可以放租养老或卖房养老，只有一套房子的老年人可以与租客分享房子，或置换便宜的房子住并将剩余资金用于投资、购买保险，还有就是承诺将房产留给照料自己的人。

但传统方式中，放租和卖房对于仅有一套房产的老人来说并不友好。中国老年人没有接受陌生人寄宿的习惯，加上老人拥有的房产大多会由子女继承，不便于置换。选择将房产留给照看人的孤寡老人更是屈指可数。

中国“以房养老”曾探索试行银行抵押房产贷款养老（“银行版以房养老”）和保险公司住房反向抵押贷款（“保险版以房养老”）。

孟晓苏说，银行版以房养老抵押时间较短，银行评估房子后能够贷出的资金不多。老人的生命可能比贷款周期长，如果无法偿还银行借款，房产只能由银行处置。“适合拥有两套以上房产的老年人。”

2003年，孟晓苏把保险版以房养老引入国内。老人将房产抵押给保险公司，再由保险公司综合评估房屋价值，按月向老人给付，老人仍可居住在房子内。待老人去世后，由子女为老人清偿领取的本金，依然可以继承老人的房屋，若子女无法偿还，则由保险公司处置房产，清偿本息后剩余的部分仍由子女继承。

据孟晓苏的设想，只要房地产市场总体上涨，保险公司就不会亏本。事实上，在孟晓苏提出设想后的十多年里，房地产市场也一路看涨。然而，当初四家早期申请试点的保险公司只有孟晓苏的幸福人寿在开展业务，其他险企都担心房价下跌。

总之，两种方式均未被市场看好，前者吸引不到传统的中国老人，后者金融机构要承担客户长寿、房价波动和70年土地所有权到期等较高风险。

设置居住权会带来哪些变化？

吕姝玥认为，设立居住权后，过去老年人参与以房养老的风险在法律保障下降低，不用担心房产抵押后因被处置而无处安身。即使房产发生纠纷，老年人也不需要通过诉讼维护自身的居住权益。

设置居住权不影响房子产权的变更和处置，但在居住权占用的情况下，银行、保险公司等金融机构是更好的交易人。若将设置居住权的房子出售给他人，需要让购买人充分了解房产已设置居住权且长期有人占用，房产的价值势必大打折扣。

在武汉科技大学金融证券研究所所长董登新看来，设置居住权对解决以房养老的作用微乎其微，跟国外不同，中国大多数老人养老问题不在于居住权，而在于产权。

“自2018年开展的‘住房反向抵押贷款’试点可以说宣告失败。”他跟保险公司人员在业内会议上交流发现，大家已不再提起这项业务，客户更是寥寥。失败的根源在于，中国老人不具备独立的产权支配能力，无法得到社会的公认。

董登新指导的研究生正研究美国反向抵押养老保险。他们发现，住房反向抵押贷款在全球业务量基本都在萎缩，只有美国做得相对成功。美国人的房产形态会随着生命周期变化，年轻时候创业，家里居住的人多，房子由小变大，换到别墅；步入晚年，无力打理大房子，就把房子由大换小；再到垂暮之年则选择租房生活或者直接住进养老院。

绝大多数中国家庭的情况是，家中父母身故后，子女合法继承父母的包括房产在内的所有财产，另有遗嘱情况除外。也不乏有的家庭，父母健在时就将名下财产赠予子女。除非是没有子女的老人，他们拥有完全的财产处置权。

总之，中国安土重迁、叶落归根的文化需要由房子承载，老人也普遍愿意居家养老，房子不可或缺。同时，中国有家产存续文化，集中表现在遗传继承上，“几乎绝大多数中国人都认同父母的房子产权属于子孙。”董登新说。

老人如果私自处置房产不与子女商量，家庭矛盾不可避免，这正是老年人不敢“以房养老”的观念障碍。董登新为此曾反复呼吁法律保护老人的财产所有权和处置权。

孟晓苏也关注老人产权问题。他说，房改后，大多数家庭拥有自己的房产，是家庭的主要财富，但他接触以房养老后发现，许多保障性房产，如国产房、企产房、院产房、所产房，虽然已按政策房价付过款，但产权还未能落实。