出租攻略｜美国新房东最容易出错的是什么？
随着利率和房地产价格走向继续影响市场，更多人可能会倾向于将房屋转为出租物业而不是出售。但成为房东并不像看起来那么简单。
事实上，出租屋带来的财务、法律、情感和耗时因素比许多新手意识到的要多得多。例如，目前租金并没有像近年来那样飙升。
美国出租业领域的房东和专家讨论了新房东（是的，甚至应该更了解的老手）在第一次出租时所犯的最大错误。
总共有6点，希望大家能注意！
不把它当做生意
BiggerPockets.com 首席执行官 Scott Trench 表示，许多新房东将他们的租赁业务视为一种兼职爱好，而不是一项业务。这是一个错误，因为出租房子很复杂。
新房东应该准备好投入 250 到 500 个小时来了解美国租房业务的来龙去脉。
需要制定愿意和不接受租户的政策；将如何与承包商打交道；需要收取多少租金才合算；以及如何管理杂项开支等。
Scott Trench 说：
“太多新手没有花时间学习如何筛选租户、有效管理和维护房产，这样的房东将面临着损失大量金钱的风险，可能会遇到糟糕的租户，并发现房产会占用他们大量的空闲时间。”
低估成本
许多新手犯的另一个大错误是低估了与出租物业相关的成本，并假设他们会带来比实际收入更多的钱。
如果房东收取每个月 1,500 美元的租金，而每月支付的房产费用（包括抵押贷款、税款、保险等）为 1,200 美元，这并不意味着房东有 300 美元的盈利。
实际上，房东可能会出现亏损，因为许多新房东没有为毫无疑问会出现的额外开支制定预算，例如要换新屋顶、冰箱、窗户和地板等。
美国房东每月管理出租物业的时间
专家说：
“必须考虑维护费用，必须考虑大笔支出，当每 30 年更换一次屋顶或必须重新装修厨房或安装电器时。如果你没有预算，至少：每月 250 到 300 美元用于维护和大笔支出，那就可能会亏钱，即使你有一个状况良好的相当新的房子。”
根据经验，专家强烈建议房东将现金储备提高为每增加一处房产至少 10,000 美元。
同样重要的是要了解房东可以收多少租金并不取决于成本，也就是说，不能保证房东能够向租户收取足够的费用来支付房产每月产生的费用和所需的维修费用等。
租金并不取决于你的成本是多少，它们取决于市场的承受能力。
自己的时间不值钱
伊利诺伊州租赁业主协会主席 Andrew Timms 说，有些房东认为可以通过自己进行维修或重大改进来节省资金，但许多人没有考虑到自己时间的价值，这是很常见的错误。
Andrew Timms 说：
“有多少人在空闲时不会为自己的时间定价？如果专业人士可以在 45 分钟内完成，他们可能会节省每小时 70 美元的费用，但如果自己做可能需要花费2-3小时左右的时间来完成，但这部分时间其实也是要算作成本的。”
缺乏一致的筛选过程
专家表示，房东可以通过全面、一致的筛选潜在租户的流程来避免将来产生麻烦。
Scott Trench 说“
“我犯过最大的错误，是允许租户互相推荐，而我允许他们在没有经过我的正式筛选程序的情况下签订租约。”
Scott Trench 强调了对每个潜在租户进行信用、犯罪和背景调查并保持一致标准的重要性，这有助于在不违反歧视法的情况下识别可靠的租户。
话虽如此，有人可能出于充分的理由而出现不良信用。
在费城地区也拥有出租物业的房地产经纪人 Dan Mancini 说。他鼓励房东与申请人会面，讨论他们信用报告中的事情。也许他们正在经历生活中真正困难的事情，这是可以理解的，有紧急情况或有人死亡，他认为数字并不总能说明全部情况。
与租户过于友好
当房东和房客成为朋友或开始一起社交时，可能会出现各种复杂情况。
例如，房东可能会避免与租户讨论问题，假设他们会自己解决问题。租户可能会认为房东会对他们格外开恩，例如，在未经许可的情况下养宠物或对房产进行改动。
房东应该对他们的租户友好、热情和尊重，但经常一起社交可能不是一个好主意。
你确实需要记住，这在任何时候都是一项商业交易。
跟不上法律的变化
法律涉及一切，从歧视到含铅油漆的使用，再到房东何时可以走进房屋大门。但是许多房东不了解法律或跟不上他们的变化，这最终可能会让他们付出巨大的代价。
俄勒冈州的经纪人 Politi 说，不遵守公平住房法可能会导致巨额罚款。
在一个例子中，她记得当一位申请人询问房东是否可以养服务犬，房东说他不允许宠物并立刻挂断了电话。申请人提出投诉，房东因拒绝考虑辅助动物而受到调查并被处以 16,000 美元的罚款。
你必须了解你所在州的法律，因为每个州的法律都不一样。更重要的是，一些城市还有覆盖州法律的额外规定。
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