在国内，一辈子租房可能吗？

文｜谢九

最近，一项关于租房的调查数据显示，国内有将近4成的年轻人表示可以接受终身租房。在国外，终身租房是很常见的选择，不过对于国内而言，一辈子租房还是非常困难的选择。

之所以有越来越多年轻人选择接受终身租房，一方面是因为遭遇了房价的毒打，以当前的房价和自己的收入作对比，很多人可能一辈子都买不起房，所以，无奈之下只能选择终身租房。除了被动租房，也确实有更多年轻人选择主动租房，这体现了新一代年轻人和上一代人的不同之处。

《飞鸟集》剧照

在老一辈中国人的传统观念里，拥有一套自己的住房是人生必须实现的一件大事，如果一直租房，就会给人居无定所的不安全感，对很多人而言，这甚至意味着不完整的人生。不过，新一代的年轻人的可能并没有这么多包袱，心态更加放松，在他们看来，终身租房也没什么不好，不用一辈子都为一套房子而奋斗，这会让自己的人生更加自由。

在欧美发达国家，租房市场非常成熟，尤其对于承租人而言，相关的法律保障制度非常完善，所以，很多人都愿意长时间租房甚至一辈子都不买房，欧洲大概有三成左右的人选择租房，其中德国的租房比例最高，租房比例几乎达到一半。

最近几年，中国也开始大力鼓励发展租房市场，试图通过租房来解决房地产市场的深层次矛盾， 一定程度上也是学习发达国家尤其是德国的租房模式。2017年的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”， 租购并举的提法，将租房的地位甚至放在购房之前。中国的租房能够发展到和购房市场同等重要的地位，很大程度上取决于租房者的权利能否得到足够充分的保护。

在欧美国家，房客的地位得到了比较充分的制度保障，和房东相比并不弱势，由于法律法规的倾斜，房客甚至有时候还略显强势，比如在德国，租客对所租房屋的各项权利属于受法律保护的财产权，如果没有特殊情况，房客可以尽可能长时间居住在自己喜欢的房子里，除非经过诉讼，房东不得强迫房客搬出。

和欧美国家相比，我国租房市场之所以相对落后，深层次的原因在于对租房者的保护不够，房客相对房东处于弱势地位，基本权益难以得到保护。房客遭遇随意涨价，甚至提前终止合同都很常见。最近几年长租公寓兴起并大量爆雷，很多房东由于收不到租金，最终强行将租客扫地出门，更是让租房市场更加充满风险。在这种环境之下，租客很难有长期甚至一辈子租房的意愿。

《Nicos Weg》剧照

在我国提出租购并举的顶层设计之后，租客权利开始得到了更多制度性保障。比如去年9月份，北京市开始实施租房网签，将租房全过程纳入监管，对于租客担心的房屋被提前收回的问题，北京市要求房东不得“采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房”。对于租金随意涨价，北京规定政府可以采取干预措施，稳定租金水平。

可以预见的是，随着将来租购并举的政策逐渐推进，越来越多的城市还会出台更多措施，保护租客权利，刺激租房市场进一步发展，一旦租客权利得到更多制度性保障，愿意租房的人也会越来越多。

不过，这也并不意味着，将来的年轻人可以就此轻松当一辈子租客。虽然将来租客的利益会得到更多保障，但是在很多大城市，公共资源和服务还是相对稀缺，尤其是一些优质资源，作为租客可能很难充分享受。对于年轻人而言，这方面的感受可能还不够强烈，但是一旦将来有了小孩，涉及到子女入学等现实问题之后，租房的短板就会浮出水面。

《东京女子图鉴》剧照

最近两年国内出台了很多鼓励租房的政策，其中最引人关注的就是租售同权，很多城市都同意承租人子女享有就近入学的权益，应该说这是一个巨大的进步。但是在现实当中，租房者子女享有入学权益，最多只是拥有了入学排队的资格，在一些热门学区，在长长的排队名单上，租房者子女只能排在大名单最后，入学基本无望。

除此之外，房租价格持续上涨，对于打算终身租房的人而言也是必须考虑的一大风险。最近两年美国通胀持续爆表，很大程度上就是因为房租价格暴涨，由于越来越多的人买不起房，从购房市场转入了租房市场，但是租房市场的供应不足，导致美国房屋租金暴涨。不仅是美国，很多发达国家的租金都在大涨。

对于中国的年轻人而言，也有可能面临同样的情况，如果越来越多的人买不起房转而选择租房，也可能会推动租金价格持续上涨，当面临即买不起也租不起房的困境之后，很多人可能会后悔，还不如当初咬咬牙买一套自己的房。

《安家》剧照

以中国的一线城市来看，租金的绝对价格对于租客已经很高，但是如果从房东的角度来看，其实并不算高，以年租金/房屋价格来测算投资回报率，国内一线城市的租金回报率还不到2%。在以前房价持续上涨的背景下，对于房东而言，投资房产的主要收益在于房产增值，租金收入只是副产品，对于租金多少也并不在意，很多人甚至将房屋空置也无所谓。但是随着房价不再上涨甚至下跌，租金对于房东的重要性就会大幅上升，房东会希望通过租金实现更高的投资回报率，在发达国家，很多城市的租金价格都在4%左右，远远高于我国的一线城市。

对于年轻人而言，如果房租价格持续上涨，能否坚持一辈子租房将是一个非常现实的挑战。即使对于外国人，很多人也难以承受房租价格的大涨，尤其是疫情之后，发达国家的房租价格普遍大涨，当地人也同样难以承受。

《全能侦探社》剧照

另外，外国人宁愿租房而不买房，这种说法其实也并不完全准确，更真实的描述应该是，国外选择租房的比例比中国高很多，只要在可能的情况下，国外的民众也愿意拥有一套自己的住房。以美国来看，当年在低首付和低利率的刺激下，美国大量很多低收入人群蜂拥购房，最终引爆了一场次贷危机，这也说明，潇洒如美国人，拥有一套自己的住房也是美国梦的重要部分。

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