加州景观将变？城市难阻高层公寓项目(图)

图为2020年11月13日，从加州圣安娜市中心的主街可以看到将变成住宅区的 888Tower办公楼。(John Fredricks/The  Times)

尽管当地人反对，高层公寓也可能很快涌入南加州以低层建筑为主的房市。

令一些社区保护主义者感到恐惧的是此类建案众多，从橙县郊区的六层公寓楼到圣莫妮卡190万平方英尺、20层建筑的2,000套公寓都有。而且，由于开发商在提交申请时，城市并没有加州政府批准的住房计划；地方领导人现在已无法使用城市的分区规则或总体规划来阻止开发商。

“建商补救措施”

一条鲜为人知、被称为“建商补救措施”（Builder’s remedy）的条款现在“超出了社区的规模”，圣莫妮卡市议员菲尔·布罗克（Phil Brock）说，“总的来说，这些项目位于我们现在没有中高层建筑的地方。”她认为这是加州许多城市面临着的问题。

据《橙县纪事报》报导，南加州从德尔马（Del Mar）到西尔马（Sylmar）的九个城市，过去八个月内收到了26份“建商补救措施”申请，寻求建造8,642套新房屋。至少有两、三个湾区城市也收到了类似的申请。支持住房的组织Yimby Law说，开发商正在考虑在加州另外八个城市申请这类建案。

几乎一半的加州城市，包括南加州116个和北加湾区103个城市，都很容易受到该措施的冲击；因为它们都未获得州政府批准的“住房要素”（Housing element）建屋大纲。

帮助兴建低收入住房

“建商补救措施”已存在三十年，尽管其直到去年6月才真正被使用。1990年，为反制“别盖在我家后院 （NYMBY或NIMBY）”民意，该措施被添加到加州《住房责任法》（Housing Accountability Act）当中。据《旧金山纪事报》当时报导，该措施旨在“迫使”不情愿的社区批准更多的低收入住房。

根据这一规定，“住房要素”未达标的市县不能拒绝一些建案，包括将20%的单元留给低收入居民的项目，或者所有单元都是中等收入居民可负担的项目——即使这些项目不符合分区规则或总体规划。

加州大学戴维斯分校法学教授、住房要素专家埃尔门多夫（Christopher Elmendorf）于2021年12月在推特上已经写道：“有人可能认为，住房要素通过的最后期限一过，高价位地区的开发商就会四处提议大规模的公寓项目。”

地方政府的忧虑

“建商补救措施”从参议院第330号法案（SB330）中获得了更多的支持，2019年签署的这项法律允许房屋建筑商在住房要素获得批准之前，通过提交建筑商补救措施的“初步申请”来获得开发权。但观察人士说，人们对该条款的担忧正在加剧。埃尔门多夫说，听一听湾区市议会关于住房要素的会议，就知道每个人都在担心。

米逊维耶荷市（Mission Viejo）社区发展总监伊莱恩李斯特（Elaine Lister）表示，地方控制权是城市关注的问题，他们希望继续掌控。在圣莫妮卡，建筑商补救措施项目将使该市的住房供应增加4,619套，增幅接近9%。市议员布罗克说，市府律师认为有一些选择可以减少这些项目。

大多数法律专家认为，除了对住房要素得到认证外，城市几乎别无选择。但埃尔门多夫认为，城市可以尝试一些办法，比如应用法律中保留的健康和安全等发展标准，或者利用《加州环境质量法案》（CEQA）来推迟项目。

 来源：美国新闻

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