1、产权

公寓：40或50年产权（极少数70年）

住宅：70年产权

2、户口

公寓：不能挂户口

住宅：可以挂户口

3、水电

公寓：商用水，商用电，不通燃气（极少数民用，通燃气）

住宅：民用水，民用电，通燃气。民用比商用便宜

4、密度

公寓：居住密度较大，多数造得像酒店，也有别墅、洋房外观

住宅：每层2-4户居多，舒适度较好，市区老破小除外

5、价格

公寓：小户型为主，一房和两房居多，单价低，总价低

住宅：面积较大，单价高，总价高

举个例子，两套位于外滩苏州河边的相邻房子👇

也就是说，同地段房子，公寓价格是普通住宅的一半甚至是三分之一，性价比凸显。

实际上，户口和买房无关。

上海没有任何一条落户政策需要买房，不管买什么房子，都解决不了上海户口。买房能落户的前提是，本身已经是上海户口。先有户口，买住宅，可以把户口迁入住宅。

2、公寓房没有学区

实际上，无论是否买房，孩子都能在上海上学。

外地孩子想在上海读书，有居住证就行，但选择学校较少，录取顺位靠后，积分达120分可在上海中高考。

公寓办不了居住证，可以找个愿意办理居住证的房东，租他房子，或直接花钱找中介办。

另外，谨慎买高价学区房。学区大概率是说没就没的东西，各种新政导向，价格虚高、环境差、仅靠学校资源撑起来的老破小，会逐步回归到本质。

3、公寓房产权太短

实际上，只要有年限都会到期，续就行。

很多市中心老房子都没剩多少年了，不管40、50、70年产权，到期是可续的，缴纳一定费用即可。深圳有40年公寓到期续费案例👇

上海虽然还没有到期案例，到时一个小区同时到期，那么多人一起，不用太担心。公寓如果遇上拆迁，是住宅的3倍赔付。

4、公寓房税费太高

实际上，实际操作有方法。

公寓最让人诟病地方，就是交易税费高，不好转手。大头是土地增值税，交最少30%最多60%的税👇

为了适当解决这个问题，买卖双方会zuo低房价，因为卖房时会有一个评估价，不等于实际卖价，比如实际价100W，评估价70万，那增值部分就很少甚至没有。

讲真，现在上海不满5年的住宅二手房，全额征收增值税，比如100万房子也要5万，按总价，不看买入价；而公寓二手房，100万买入、120万卖出，增值税4万，算的是差额。公寓和住宅的税费有拉平趋势。

实际上，买房得看总价，杠杆能力不差。

酒店式公寓目前市场主流总价200-500万，首付50%，贷款最长10年，不能使用公积金。

上海住宅二套房7成首付，当然首套首贷还是3成，但认房认贷情况下也较难实现。公寓和住宅的杠杆能力也有拉平趋势。

酒店式公寓属于商业性质，不占用购房名额。也就是说，如果买过公寓后再买首套住宅，它的契税、贷款比例、贷款利率完全和没买过的人一模一样。

6、公寓房水电费贵

实际上，水电费和房价比算不上什么。

公寓是商业水电，电费1元，民用电0.6元，水费差别更小，全部加起来一年差个上千元，过上100年，这和买住宅多付的钱，多还的贷款利滚利根本不是一个量级。

还有没燃气问题，话说做饭非得用燃气么，很多年轻人做饭也少用了，现在各种智能小家电，炒菜机器人不要太方便。

实际上，价格对得起居住体验，好于老破小。

越像住宅的商住房相对靠谱，办公和居住混杂的和太像酒店的不建议入手。

前面说了，同地段公寓价格是普通住宅的一半，而且物业更好，大堂敞亮，电梯整洁，跟附近老破小根本不在一个世纪。

比如同样在徐家汇，一套是现代化社区、装修精致的商住公寓👇

另一套是这样的老破小，总价550万只有40平米，配上这居住环境，估计大部分人都很难看得上眼👇

尤其经过上海这次2个多月的隔离，很多人也不愿意给老破小接盘了。

9、公寓房投资回报低

在上海，如何花400万就能买到市中心老洋房?

看完上海周边100套房，原来藏了这么多骗局和真相