一些住的贵的酒店式公寓是怎么样的

现在中介真的越来越实诚了

我咨询了几个公寓项目，得到的建议是让我谨慎投资

说公寓项目性价比有限，买进卖出的投资回报率远比不上住宅...

感谢的同时其实我也有自己的考量，我想仔细比对下这些公寓产品的租售比

这个公式的大白话就是：需要收多少个月房租，我能把买房子的钱收回来

相比住宅，租售比这个数字对公寓产品的意义就大多了

买住宅有谁会觉得的我要买的那套房子租售比不高，所以我就不买了么，不可能

但公寓不同，买公寓就要买租售比最高的那个，这样才能最快通过租金回本

不过到目前为止，我还没看到过有谁真的全面统计过上海这些公寓产品的租售比

可能就连全上海有多少这类公寓产品都是个迷

所以今天想唠叨的第一题是

01

上海到底有多少公寓产品

首先最重要的问题是，去哪里找数据源

最好的选择就是链家，因为链家二手房挂牌量市占率达到70%，也就是说市面上70%商住产品都会在链家挂牌

那我们就以链家“商业类”房屋为对象进行统计

原来链家网上挂牌了2326条公寓产品挂牌信息（截至5月13日）

合并同类后，这里面一共是363个公寓小区

这个数字可能不是所有，但已经接近上海公寓产品总量，因为一个小区可能挂牌量不多，但是小区有挂牌就会有记录

这个数字跟住宅体量没法比，但是相比我们平时生活里接触到的点状数量，363还是蛮让我吃惊的

但363个，并不是所有都要看，我们需要聚焦一些

考虑到公寓产品使用年限以及居住体验，这次我们只选取2010年之后的公寓产品

同时这次只选取总价不超过300w的小区，因为有300万+的预算，真的不如考虑同价段住宅，或者环沪高品质住宅

于是我们加上“2010年以后”、“总价300w内”这两个筛选条件再聚焦一点看

摆在我们面前的，还剩139个公寓小区

02

带着这两个条件，上海租售比TOP10小区都是谁

说在前面，考虑到同面积段，房子朝南、朝北，是精装、简装，甚至毛坯，价格都有差异

这里采用的租金价格，均为非毛坯出租实际成交均价

这里采用的成交价格，均为实际成交均价，如果近期没有成交的，则是负责该小区中介给出的房东心里价位均价

然后所有价格里不包括中介费&税费

经过数据的筛选和计算，最终筛选出了今天的TOP10

我最好奇的还是金地艺境，不过我们带点节奏来看吧，先看TOP6-TOP10

这里面一眼就看到了有个带品牌的，龙湖蔚澜香醍

这也是它最大的亮点，因为龙湖物业的关系，这里的居住品质还不错，物业费也不贵，2元-3元/㎡

不过实话实说，数据来看它最得力的因素是它够便宜，按理说这样的小区和物业，均价不应该低

而且它和另一个商住龙湖郦城都离地铁比较近，但恰恰这两个公寓卖的就是便宜，究其原因，原来是税费

龙湖郦城，一手买进合同价1w多/㎡，现在评估价1.85w/㎡，40平勉强还行，但是60多平的评估价就到了100多万

光税费就是其他公寓产品的翻倍，也正是因为这点，房东为了尽快转手，都愿意在总价上让步

接着往下走，租售比TOP5分别是谁

为什么是这几个小区，凭什么它们会有这么高的租售比

不过排序来看，有必要先了解下第一名“崇文路1855号”

这个公寓最大特色就是够便宜，然后也在地铁旁边，离地铁1km内，好也不好，可能会有点吵

跟同板块两个龙湖公寓相比，它还有个能打的地方，就是它是复式结构，有两个房间，这点可能鸡肋，但横向比起来，这确实是优势

不过它就是它，不一样的烟火，别的公寓都是板楼或者塔楼，它是环形的，有个天井，通风还不错

更神奇的是，你现在在外网上看到的这个小区还有几套房源，但其实一套也买不了，不是房子已经卖出，就是房东联系不上~

有一套性价比最高的60平的，一直联系不到房东，打电话也没人接

好了，到了我最好奇的部分就是金地艺境

金地艺境属于大场，但是离上大比较近，离地铁站不近，2.5公里，3公里左右是商场配套

它能打的优势之一，也是价格低，原因跟地铁、配套不无关系，但它另一个优势才算是它真正能打的地方

这里一共三栋楼，都比较矮，只有3-5层，一层60户左右

更关键的是旁边就是金地艺境住宅，也就是说住宅和公寓连在一起，配套都是共用的

03

仅仅知道TOP10还不够，各区呢

有时候总的TOP10产品，因为嘉定这类高性价特别多的区域，会把其他各区的TOP产品挤出TOP10

但其实大家考虑到公寓产品的时候，因为工作或者家庭二套的关系，区域板块也是会着重考虑的，所以很有必要总结下各区的TOP产品

而且能筛选出来的几乎都是各区公寓产品的扛把子

为各位筛选出了各区租售比TOP5公寓类产品，看看上海各个区都有哪些高租售比的项目

先来看一波高手内部的厮杀，嘉定

139个样本，59个来自嘉定，也就是说2010年之后、低总价的公寓产品主要集中的嘉定区

崇文路1855号，和龙湖蔚澜香醍都说过了，我们就节省篇幅去看看别的区吧

第二，就是浦东

禹州蓝爵，这个一定要说一说，中环200w内公寓界的扛把子

到地铁站9号线金桥站500m，楼下瑞幸咖啡、全家便利店，还有一个小美食城，小年轻哪能拒绝这个

小区里面有两幢，一幢是通燃气的平层，还有一幢是不通燃气的复式，还做了地下停车库，车位配比要比一般公寓优秀，还修了绿化带

所以这里自住率比较高，居住和办公七三分的话，居住里面的自住业主也达到一半

第三来看看宝山

大华虎城第三空间，也是扛把子来的

小区本身可能没什么出奇，三栋楼，每栋楼都有自己安保，分楼层层高会有变化之类的

精彩的地方在于它的周边，它正好杵在宝山大华正中心，旁边就是商业圈

然后...它跟那个中鹰黑森林只隔一条路，中鹰黑森林在它西面，从第三空间1号楼开始走，走到中鹰黑森林北门只要5分钟

而且旁边还有一个万里中央绿化带，所以这里租金很可观，61平挂到9800元/月，真正租出去也得9000-9500元/月

再看下，人口大区松江

作为人口大区里的人口聚集板块，九亭这个板块还蛮被关注的，外环边上，不管买还是租，这里都是高性价比必看板块

所以这里公寓产品竞争也蛮激烈的，租售比第一的九亭中心，很新，2018年建的，能打的因素很多，旁边就是九亭最大的商业中心，金地广场

更重要的是，这里的40多平通常被分成上下两层对外出租，于是就有了一室户，这也是这周边最缺的一种户型

离他不远的地方就是上海青年城，交通、商业也不输的，有部分还通了燃气，就是看起来破旧，也很受租户欢迎

最后压轴，留给闵行

最好奇的就是万科七宝国际，这个盘我也关注蛮久了

居住体感还是酒店式公寓，倒是周边配套还可以，有底商，一站路到七宝，旁边就是9号线中坤路站

不过我觉得它能打的点还有两个，这是万科精装修统一交付的，所以装修不错，也是复式

还有一点，隔一条小马路对面就是园区，所以有很多这附近工作的人租在这里

所以好住也好租，48平的复式，能租到6000多，比旁边其他公寓租金都要高

其他公寓各位小伙伴感兴趣的都可以下方讨论下

04

其它区呢

有些区本身公寓产品就比较少，符合300万以内、2010年以后就更不多了，不到5个

然后把市区的一些放在一起，也做了一个排序

非市区的位置也有，包括崇明

其实细看这些小区，它们都有很强的共性

首先就是交通+商业

我刚到上海的时候，带着买公寓的冲动去看了两个盘

其中一个是自带商业办公的龙湖北城天街，实足的酒店式公寓，走进去就像是走进了酒店，但是交通、商业硬件够硬，所以抢手

其次就是它长的像不像家

这是怎么说呢，不管是买房还是租房，同样硬件环境下，大家还是更倾向像家的那个

什么是像家，周边有住宅的像家，周边有超市、有公园的像家，还有社区内部有绿化的、室内设计等等

这些都是格外加分的因素

不过还有一点外部因素，各位考虑的时候可能需要注意多一些

就是旁边有没有公司

公寓类产品里租户是首先需要考虑到的，大家租房有什么特性，可能不是第一位，但一定是顶重要一位，就是离公司近

这也是为什么万科七宝国际，不仅自身条件够硬，它的外部客源资源也是足足的

就算没有外来客户补充，它马路对面的几幢写字楼也能把公寓填满了

沿着这些线索大概率能找到租售比比较高的公寓，也大概率因为这些因素，公寓产品价值也更有保障

以上为正文，来自巧克丽丽