湾区地产崩盘 跌幅超过次贷危机

图：Time out

旧金山湾区是美国房价最高的地区之一，由于房贷利率过高和裁员潮、居家办公等因素造成的人口流失，2023年1月该地区房价出现了大幅下跌，下跌速度甚至超越次贷危机时期。

根据美国人口普查局的数据，2020年至2022年期间，旧金山市流失人口约5.6万，占总人口的6.3%；同期该市共建成约1.2万套新住房。市场人士预测，硅谷大厂的持续裁员和继续升高的利率将导致今年整个加州房价的继续下跌。

10个月暴跌35%

2015-2023湾区中位房价走势，来源：Wolfstreet

根据加州房地产经纪人协会（C.A.R）的数据，今年1月份，湾区9个县的房屋中位价格为100万美元，比上个月暴跌了8%，同比下降了17%。与10个月前，2022年3月峰值的154万美元相比暴跌了35%，降至100万美元。

历史数据显示，1月通常是一年中房屋成交价格中最差的时间，反映的是12月份达成的交易价格。与去年同期相比，今年1月湾区独栋住宅的销量暴跌了37%，几个月来销量的同比降幅一直保持在同一水平。

根据房地美数据，截至2月23日美国30年期房贷的平均利率为6.5%，与去年同期的3.89%相比增长67%，高贷款利率进一步降低湾区购房需求。但即便是经历了35%的暴跌，湾区房价仍没有抵消疫情时期的价格飙升。从图表上的曲线可以看出，湾区房价随季节波动，极不稳定，房价仍存在大幅下跌的风险。

2004-2011年湾区中位房价走势，来源：Wolfstreet

次贷危机时期，旧金山湾区中位房价在2007年5月后的10个月里下跌了23%；21个月里暴跌了59%。而此次湾区房价下跌的幅度超过了次贷危机时期，中位房价在10个月内下跌了35%。

主要城市房价全线下跌

旧金山：独栋住宅的中位价格从2022年3月206万美元的峰值下跌67.5万美元至138万美元，跌幅达33%；中位房价同比下跌15%。旧金山房价基本回落至疫情前的2019年1月，2016年2月该市中位房价首次达到138万美元。

圣马特奥：独栋住宅的中位价格从2022年4月峰值的240万美元跌至162万美元，跌幅32%，同比下跌19%。回落到2021年1月的水平。

圣克拉拉县：1月份独栋住宅中位价格环比小幅上涨，但仍较2022年4月的峰值下跌22%，9个月内从197万美元降至153万美元，同比去年下跌11%。

阿拉米达：中位房价比2022年5月的峰值下跌了31%，从154万美元跌至106万美元，同比去年下跌15%。

康特拉科斯塔县：中位房价比2022年4月的峰值下跌30%，从105万美元跌至736,500美元。同比去年下跌11%。

今年1月，旧金山湾区房产在市场上待售（售出或下架）的中位周期飙升至32天，高于2022年12月的28天和2022年1月的12天。1月抵押贷款利率曾降至近6%，但由于通胀担忧重燃，美联储降息希望落空，30年期房贷的平均利率又重回6.5%以上。根据加州房地产经纪人协会的预测，2023年加州房价将继续疲软。

参考资料

1. Wolfstreet，San Francisco Bay Area Housing Market Crashes, Prices Plunge 35% from Crazy Peak: Where’s Demand Supposed to Come From?

2. Freddiemac，Mortgage Rates

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