2022年5月，西雅图房市凉透了吗？
在经历过火爆涨幅的2年之后，西雅图的房价终于迎来了拐点，很多人都已经感受到了一丝丝的凉意。
最近很多人问李老师，接下去房价还会跌吗？什么时候才是入手的好时机？回答这两个问题之前，我们先要对今天的市场情况好好得端详一番 。
5月份的房价到底跌了多少？NWMLS刚刚发布5月份的数据，李老师看完之后倒吸一口冷气。本篇文章提到所有的数据都是Single Family House 的。
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凉凉的西雅图市场到底跌了多少？
想要了解这个问题，首先咱们来看King County的统计数据。
统计数据告诉我们，西雅图市场基本上没有变冷。衡量市场温度的最重要的指标Months of Supply 还是维持在0.5个月的水平。
对标2008年8月份次贷危机发生之前 (雷曼是2008年9月爆雷的), 当时King County的Months of Supply 是 6.6个月，最差的情况出现在2009年的8月，当时的Month of Supply 达到了8.7个月。
实际上, 5月份的Month of Supply 还是维持在30年来的最低水平。
除了Month of Supply, 其他的各项指标基本上都跟4月份无差别。Days on Market 从12天降到了11天, 而Sales price 和 Price per Sqft 甚至比 4月份有小幅的增长。
等等，说好的凉凉呢？为什么数据跟我们的感官差别这么大? 本着科学的精神，李老师觉得有这么几种可能。
5月份的数据反映的是4月份的市场，而4月份还没到拐点
统计数据掩盖了区域性的趋势
大家的感知出错了
接下去咱们就抽丝剥茧，看看到底是什么原因。
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指标的选择反映了上个月的市场温度?
李老师选取的大部分指标都是即时指标，是针对于5月份市场本身的。比如Month of Supply, Pending Sales, Days on Market，这些都是5月份市场的真实反映。
而Sales price 和Price per Sqft 是5月份的成交数据，属于4月份pending的那些房子。所以接下去的分析里面，咱们就不看这两个指标了。
单纯从5月份的即时指标来看，看不出来市场在变冷。所有的指标跟4月比只有微乎其微的变化。
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统计数据掩盖了区域性的趋势？
这里有几点可能的假设。
假设1: 凉凉的趋势是从郊区先开始的，而传递到核心区域需要时间。
为了验证这个假设，李老师选取了Everett，Bothell，和Bellevue的三个城市来看看是否远郊跌得多一些。
结果，无论是从Month of Supply，Days on Market，Pending Sales，还是New Listing 上， 这三个城市的5月份和4月份都几乎没有差别。所以这个假设不成立。
假设2：某些区域之前过热，所以先开始跌，但是还没有反映到大盘。
这是一个好朋友提出来的假设，他提到Kirkland 98034 这个区域在2021年10月以后突然开始暴涨，最近他也看到很多98034的房子滞销，所以怀疑是过热区域回调。
李老师特意研究了98034的数据，结果发现这里跟所有周边的区域的趋势都一样，没有什么特别的。
假设3：滞销降价的房子在增多，虽然大盘还没体现，但是市场的outlier在变多。
这里咱们要多说一句，Days on Market 这个指标是可以选择看Median或者Average的，这两者的区别是反映出来outlier对大盘的影响。
所以李老师特意选择了Average，而不是Median。如果Outlier开始变多， 那Average的Days on Market 就会变多，但是实际上5月份跟4月份并没有区别。
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大家的感知出错了？
排除掉了上面的几个可能性，那接下去就要考虑数据和感知的准确性了。
这里, 我摘录几个热心网友给我提供的证据。
“现在每天起床都看到Redfin推送一大堆降价的房子”
“过去超过7天还没卖掉的房子根本没有，现在一搜一大把”
“很多人都cold feet了, 为了退房连定金都不要了”
其实，在经历过疯狂火爆的2年，大家的期望都扭曲了。就算在同样火爆的2008年初，那时候buyer买房子也是可以挑三拣四的。
在过去的两年，Buyer的议价能力几乎为零，于是形成了咱们这批人的集体记忆。实际上均衡的房地产市场一直是以3个月的Month of Supply 来作为过热 / 过冷市场的分水岭的。
以上这些网友的观点都是对的，但是都是个人感受。
截至发稿时间，在King County上市超过7天没卖掉的房子一共是1,899个, 超过14天没卖掉的是1,359个, 超过30天没卖掉的是637个。
当你把这些数字和5月份的new listing 数据 (30,689) 放在一起比较，你会发现这些不同时间段卖不掉的房子分别占比为6%，4%，和2%。
而过去30天之内King County所有降价的Active Listing的数量是625个，占new listing 的比例是2%。
所以, 大家心目中的这些降价和滞销的例子，确实不能代表市场的整体温度。
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会不会5月份只是降价的开始，之后才会真正开始大跌？
这个问题太复杂了，李老师接下去要用三篇文章来讲解这个问题。请记得订阅哦！
最后，做个小广告。李老师在小红书上有房产系列讲座，请搜小红书：西城李老师。
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