上海800亿土地大促销前夜，民企已洗洗睡了
导读
2022年6月8日，为期5天的2022年上海首轮土拍收官，共成交36宗含宅地块，揽金834.7亿元。其中，16幅地块均只有一位竞买人报名，提前锁定买家，以底价成交。其余20宗地块转入竞价环节，分5天成交。
原计划在4月上旬开启的上海土拍停摆了两个月，按下“重启键”前，即通过调整土拍政策为房企拿地“减负”，但首轮集中出让的36幅宅地中，底价成交的地块比例仍超过一半，热度平平。参与拿地的企业中，央国企为主力。
土拍暂停期间，就有多家房企收到了政府的座谈邀约，摸排拿地意向与困难。开拍前，实质性的改变也在发生，招拍挂复合和打分制度被取消，减少监管资金比例降低，一系列“降门槛”方式只为吸引竞拍者入局，但即使报名即可参加的低门槛局面下，受到市场低迷叠加疫情影响，钱仍然成为参拍拿地的最大影响因素。
此轮土拍中，13宗触及中止价进入一次性报价环节的成交地块中，除了1块位于中心城区的徐汇区斜土路街道地块外，其余大部分在闵行古美、浦锦街道、松江新城、青浦赵巷、西虹桥等近郊热点成交板块。
其中，位于古美板块的七宝镇地块，吸引了华发厦门建发联合体、越秀仁恒联合体、招商蛇口象屿联合体、保利发展中铁建5方共8家房企报名，最终由华发、厦门建发联合体拿下，拿地楼面价5.06万元/平方米，溢价率8.99%。该板块去年上市的融信旭辉世纪古美精装高层均价在8.25万元/平方米，开盘认筹率一度超过200%，认筹分数也达到70分以上。
而由招商19.187亿元竞得的青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块也位于大虹桥核心区，周边有国家会展中心，靠近虹桥交通枢纽、2号线徐泾东站、嘉闵高架，交通方便。作为红盘聚集地，该板块2021年所开新房基本都是高积分、高认筹率，开盘当天即售罄。
去年10月由招商、路劲、象屿联合体竞得的项目虹桥璀璨公馆预计在今年第三批入市，虽然目前售楼处还未开放，城市展厅的预约已经排到下周。“已经超过2500组客户验资，目前的话60分以上的客户才能登记。”一名售楼处销售人员表示。
而吸引了5家房企竞逐的青浦区赵巷镇佳迪路西侧B4-01地块，直线距离地铁17号线嘉松中路站只有约300米。该地块所在的青浦赵巷板块位于大虹桥和青浦新城之间，板块中的项目中铁建花语江南在上海今年一批次新房开盘中虽然未触发积分，但546套房源也吸引了超过550组认筹。
而此次土拍底价成交的19宗地块中，有13宗地块集中于浦东临港、奉贤新城、金山新城等远郊片区。除了楼市成交遇冷以外，这些片区普遍库存量较大。克而瑞研究中心研究总监马千里告诉经济观察报，自上海集中供地以来，临港就是上海的主力供应区域，加上此次成交的8幅地，去年以来合计成交了30幅地，总建面高达567万平方米，按照临港片区当前的流速来看，消化周期长达5年以上。
一位曾经在临港拿地的房企投资负责人徐雷表示，虽然这批次临港地块的房地连动价较去年均有1000-2000元的上浮，但现在企业投资端普遍非常不敢投临港。这位曾经在2020年时看好临港交通等远景规划的投资负责人的拿地意向也发生了转变。“这两年临港供应量太大，房子不好卖，不会考虑去临港拿地。”经济观察报注意到，此次土拍中16块仅有一名竞买人的地块中，有8块都在临港片区，均为国资接盘。
2021年，临港的商品房土地供应为60-80公顷，2022年，临港的商品房土地供地量翻了近3倍，达到了190-200公顷，供应量占到了今年全上海市供应量的三分之一。2021年临港新房供应了近6000套，而今年这里新房的供应量将进一步扩大。经济观察报不完全统计，2022年临港待上市的新房预计有超过2万套，而2021年上海新房成交量在9万套左右。
此次土拍，拿地块数与金额的前7名均被国企央企。招商蛇口、中国铁建和建发房产分列前三位。建发房产和中国铁建此次分别斩获3块土地，成交总金额分别为78.4亿元和69.3亿元；中铁诺德、中建八局、上海海港新城等房企均斩获2幅地块。
斩获地块最多的房企是招商蛇口，以独自和联合体形式，共计拿下4幅地块，拿地金额约117.7亿元。
在上海首批集中供地的首日，招商蛇口先是以底价62.5亿元竞得普陀中山北社区宅地，又联合香港置地及徐汇城投以47.33亿元拿下徐汇区斜土路地块，该块位于徐汇滨江的地块溢价率达9.6%，也成为本次土拍中溢价率最高的地块。
土拍第三日，招商联合象屿以40.43亿元竞得闵行吴泾宅地，溢价率为5.07%。第五日，招商以19.19亿元斩获青浦徐泾地块，其位于国家会展中心北侧，房地联动价为6.3万元/平方米。
近两年，招商在上海土地市场频频出手。2021年，招商蛇口以独自或者以联合体形式共拿下6宗含宅地块，在虹口、浦东、嘉定、青浦均有所斩获，合计成交建面达72.5万平方米，涉及资金近250亿元，位居榜首。仅是今年上海待上市的新房中，就有招商虹玺、招商虹桥璀璨公馆、招商璀璨城市、蟠龙府等多个住宅项目。
在此次上海土拍中，拿地的32家房企中，近八成都为国、央企。这一情况也与全国其他城市保持一致，根据中指研究院数据，2022年1-5月，TOP100企业拿地总额4681亿元，拿地规模同比下降64.7%，降幅比上月扩大8.8个百分点。而央国企或带有国资背景的企业占到了拿地金额前十强中的9席。
值得注意的是，此轮土拍前，上海首次取消了“招挂复合”和打分制度，36幅地块均采用挂牌出让的方式，有效申请人即为竞买人。这一改动既意味着分不够的外地房企有机会进驻上海，也意味着资金充裕的企业可以不受分数限制，参与多块地块的争夺。
徐雷告诉经济观察报，原本打分制度下，房企每拿一块地都会被扣除15分，这就使得入围地块数会受到一定限制，叠加一次性报价环节的运气成分。独占鳌头的局面不大会出现，给了各类企业机会，会使得各房企拿地数量相对平衡。
但现在对于一些资金相对充裕的企业来说，没有分数约束，拿地更加有优势。但徐雷认为这并不是民营房企隐身的原因。“拿地的考量是钱和分。”徐雷将企业拿地比作买新房，在上海，拿地和买房一样，既要有钱也要有分。虽然在过去打分制度下，出于入围的考量，徐雷一般不去报名需要打分竞争的地块。但今年，分的限制没有了，能报名的地块却更少了，因为没钱。
民企“有心无力”
“上海这一批次的地块利润都是比较可观的。”马千里表示，和去年三批次一样，上海这批次的地块仍延续了低比例配建要求，多数地块的保障房配建或自持比例在5%及以下，成交地块的利润空间十分可观。徐雷介绍，上海第一批次的地块利润大部分在8%-10%之间，较去年三批次供地浮动不大，但高于杭州今年首次土拍6%-10%左右的利润率。通常投资拿地的利润要求在6%-8%之间。“所以今年我们把钱都留在了上海”。“不考虑城中村改造地块，36宗商品住宅用地在剔除不可售的商办及自持住宅面积后，平均地房比约为0.51，略低于去年第三轮，其中接近七成的地块房地价差空间超过2万元/平方米，这一利润率是较为可观的。”马千里分析，以触及中止价格的13幅地块来看。13幅地的平均地房比达0.58，略高于36宗地的平均地房比，但平均房地价差也2.3万元/平方米以上，盈利空间充裕。
以此次成交楼板价最高的徐汇区斜土街道xh128D-06地块来看，虽然剔除配套公建后该宗地可售地价超过9.5万元/平方米，但其所在的徐汇滨江片区是上海房价的天花板，商品住宅限价达13.1万元/平方米，因此项目的房价地价差高达3.5万元/平方米以上。
虽然利润可观，但此次土拍参拍民企不足2成。拿地的规模型民企中仅金地现身上海首场土拍斩获青浦赵巷地。2021年上海首批次集中供地中，斥资95亿收获三块地块的碧桂园，此次只参与了一块金山新城地块竞拍，但最终在竞价环节放弃了报价。上海本土民企如大华、同润、佳运置业、大名城等仍有斩获，但后三者拿地金额均在20亿元以下。“上海市场一定是有钱就想进入的市场，无非是有没有资金。”上海一家本土民营房企的投资负责人张琼告诉经济观察报。虽然很看好上海市场，张琼所在企业已经近几年都没能在上海拿到地块。
今年除了临港等个别板块，张琼和团队通过城市地图对其他板块的地块也都做细致的研究，但钱却还没等到上海土拍就在其他地方花掉了。张琼用“天时地利”来形容要在上海土拍拿地的概率。“门槛放松，账上也刚好有足够参拍资金、运气缺一不可。”另一层考量在于，资金本来就只够报名1-2块，如果在一次性报价环节运气不好，很可能颗粒无收。去年，张琼选择先把钱投入了太仓、无锡等长三角周边“机会”城市。
市场低迷情况下，疫情对今年民企拿地资金方面无疑是雪上加霜。张琼表示，虽然本次上海土拍政策调整，将房企拍地前需要累计缴纳冻资比例由起拍价的130%降至110%，为企业节省了一定资金成本，但对以亿计的土地款来说，资金压力仍然很大的。
对民企而言，融资仍然困难的情况下，拿地主要依赖的是销售回款，“打窗口期”，徐雷告诉经济观察报，这意味着，有项目流转才有资金拿地。但市场低迷情况下，回款骤减，民营企业的流动性压力很大。他表示：“疫情期间，售楼处封闭数月，影响了我们的销售和回款。”
因为受到疫情影响资金无法按时到位，徐雷所在企业放弃了原本在3月份报名的一块地块。5月26日发布恢复出让活动通知，30日中午12点保证金到账截止，仅有5天时间腾挪资金。但那时候上海封控还没有结束，银行也没有复工。“人连小区出不来。大额资金转账是无法线上完成的，所以我们只能根据资金量，选择放弃了参拍其中一块地块。”
按照5月29日，《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，上海还将从供需两端着手，对加快新房上市周期、降低企业拿地成本等方面作出优化。包括进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间，延落实延期或分期缴纳土地价款，降低商业办公用房自持比例等措施。徐雷预计这次自己拿到的地块应该可以分期进行土地款支付。“但我们目前还在等相关通知，细则出来需要时间”。
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