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上海启动了…巨量土地供应

上海启动了…巨量土地供应

房产
上海的楼市新闻,要么不发生,一发生就是大事

上海2022年的土地供应计划出炉了,与往年相比,完全可以称得上史无前例

(来源:上海市规划资源局)

4月26日,上海市规划资源局公布了《上海市2022年度国有建设用地供应计划》,其中最明显的变化是:

今年住房用地供应量比去年大幅度增加了



01
土地总供应量提高了近20%

用2020-2022年的土地总量来进行一下对比:


可以看到,土地供应总量是三年中最高的一年,比2021年提升了18%

再来具体看下2021年和2022年分类型土地供应量的对比情况:


商业办公、产业用地、保障性用地,这些我们先不用去管。我们主要看住房用地,这里包含两个部分:商业住房用地和旧改住房用地

可以看到,无论是商品住房用地,还是旧改住房用地,相比较去年,供应上都有大幅度的提升

首先来看下我们最关心的商品住房用地

由于供应计划是一个区间数,我们取中位数作为标准来把两年的情况进行一下对比


使用中位数计算,会发现2022年供应的商品住房用地面积,比2021年涨了约45%,涨幅超过四成

在上海,这种超过五百公顷的住宅用地供应量可以说是史无前例了

除此之外,今年旧改住房用地也有了大幅度的提升


同样使用中位数来计算,旧改用地更是增长了75%

几乎都快翻倍


将两者一同计算的话,增长量大约为47%左右

也就是说,2022年的住房用地,比起2021年,供应量增加了将近五成

在2021年,上海一共出让的住宅用地数量是95幅,按照这个数量来算,今年的住宅用地供应数量,至少在120、130幅以上了

其中只有一个数字是下降的——保障性住房用地


但比起去年,保障性住房用地直接砍了将近一半的量,应该是政府根据需求改变的

我们仅聚焦到商品房、旧改住房供应涨幅约50%,2022年的住房供应情况,近三年史无前例的高


02
市区黄浦迎来旧改更新大爆发

别看上海住房的供应量这么大,但是不同区域之间是有所侧重的

我们来看下浦西中心七个区的住房用地分布情况

(单位:公顷)

在这里,我用红色表示增加,绿色表示减少

一目了然,在商品住房用地这里,黄浦、虹口区完全就是0供应,普陀也比去年供应要少了,静安和去年持平;徐汇、长宁和去年差不多,但整体不高

可以肯定比去年土地供应增加的,只有杨浦区

仅看商品住房用地这里,浦西市区七子的住房用地供应面积正在大幅度缩减

所以,我们可以肯定的是,上海市中心的土地,依旧非常稀缺

但是,如果我们看旧改住房用地,可以看出黄浦区多出了好多块地,这又是什么情况?

这其实代表着,市中心的旧改正在发力

从旧改用地供应情况,可以看出徐汇、长宁、普陀这四个区的旧改,应该是已经全面完成了,而杨浦,今年没有供应,说明旧改也基本上接近了尾声

只有黄浦,今年是一个旧改冲刺大年

(来源:今日房产)

等到这一批黄浦的旧改土地释放出来后,以后市区的土地,将会更加稀少,在未来,我们只能在浦西市区购买二手房了

所以,一定要关注这一次的黄浦区的特大旧改土地供应情况,看看未来是否有机会上车


03
临港再次成为郊区供应焦点

除了市区中央七区外,其他地区的土地供应情况,在这一次大部分都大大增加了

(单位:公顷)

由于这些区域是没有旧改用地的,所以我们只用看商品住房用地即可

可以看到,除了金山区的供应量有所减少外,其余全部都在增加,整体供应量都很大

光看浦东新区,一个区的供应量就抵得上全部市区七子了,但是,供应量最大的,却不是它,而是临港

临港今年的供应量是去年的三倍左右


我们依旧取中位数进行对比,可以看到,临港占据了这一次总体超过1/3的供应量

整个五大新城所在区,是这一次供应的主力军,全部都大于去年的供应量,加起来占到了差不多全部供应量的六成

这其实在这次供应计划中有特别提到:

深化空间布局引导,对临港新片区、虹桥国际中央商务区、张江科学城、五大新城等规划确定的重点发展区,加快并优先实施土地供应


逐渐缩小市中心的土地供应,增加五大新城的土地供应,我们很直白的就能看出此次供地侧重区域不同的的意图:

将人和产业引流到五大新城,尤其是临港

市中心的人口密度、产业密度已经很高了,下一步需要发展的是这几个五大新城

还记得前段时间临港出的政策吗,刚好和这一次的信号吻合


临港已经将更多符合条件的人认定为人才,为他们打开了购房的大门

五大新城在去年多个政策条件下,已经指向性非常强了,上海楼市的未来,已经产生了战略性根本性的变化

未来的土地供应将是五大新城的天下,五大新城中临港依旧站在C位


04
这时候的上海楼市需要信心

首先要肯定的是,上海出让土地,确实也是一种减轻财政压力,回笼现金的方式

目前上海正在疫情中,抗疫的成本比较高,前段时间我们也写过了核酸检测需要花费大量的钱,城市需要更多的收入

而城市收入一个重大来源就是土地出让

但这只是其中一个目的,更多的是释放另一个信号:

上海在给开发商稳定军心

目前疫情这个黑天鹅作用下,工地基本停工了,让很多地产商也因此受到影响

但作为楼市上最厚道的一个城市,上海此次的行动,有让开放商们放心

把大量的地都放出来,这种加大土地供应,上海在让开发商有了更多的选择

而且在特殊的时期,上海拿出这么多块地,其实也是在告诉开发商,我们会继续运营城市、更新城市界面、招商引资,这是一种释放未来确定度的信号

五大新城的土地供应倾斜,也是上海正在展示自己的未来规划,告诉开发商们,未来这里会更好

给了开发商信心也许还不够,这一次供地,我们可以期待一下,上海会释放哪些对开发商的利好政策

我先抛砖引玉地猜测一下:

有比较大的可能性,在这一次加大供应量的同时,降低土地的起始价,给开发商更多的利润空间,提高开发商的积极性

上海还有很大的可能,对本地的房企进行更多的利好倾斜

至少在五大新城区域,有非常大的可能性给去那里开发的房企们更多的利好

而且作为一个金融中心,上海也可能在金融端,制定出给予开发商一定的金融扶持政策

上海疫情确实对上海的影响很大,但是这动摇不了上海楼市的基本面

它已经是我国GDP最高的城市了,有那么多先进的产业摆在这里、人是跟着产业走,这是无法改变的

所以,上海楼市的基本面也是比较肯定、并毋庸置疑的

而且我们可以回过头来看下去年在上海拿地的开发商们,前十名分别是保利、招商、中建、上海城投、碧桂园、上海建工、金地、上海地产、嘉里、建发

既有国企,也有民企,并且上海本地的国企拿地的积极性非常高,这些开发商有着充足的实力来投资上海,它们目前欠缺的,可能只是一点点信心而已

除此之外,有着这么大量的土地供应,可以肯定的是未来上海的新房市场,很可能会更热,购房者的热情也会更加高涨

看到上海这一次史无前例的土地供应量,我终于放下了一些心来,对上海楼市继续充满希望

以上为正文,来自初晓
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