上海正式启动汹涌澎湃的房产开发了

房产

2022-05-29 23:05

几天前，中央层面出过经济一揽子措施，33条

经济观察网报道里一位被通知参会的东部省份官员：省委书记两天前就说了，要用超常规手段刺激经济

接下来的日子各地都在都在等待自己的“33条”

没让我们等很久，昨天下午上海就迎来了自己的一揽子措施《上海市加快经济恢复和重振行动方案》

相比3月28日发布的抗疫助企“21条”政策，这是上海新一轮刺激经济措施

这次的政策，涉及8个板块，一共50条政策措施，是之前“21条”两倍多

我数了数，50条新政中，有11条跟房地产相关，没想到3天前土拍计划只是这波房产新政的开胃菜

关于中央层面的经济措施，前面那位官员用了8个字：横向到边，纵向到底

其实这8个字放到昨天上海楼市新政中，更贴切

土地端的精彩，有点超乎想象

地产赛道最好预期莫过于土地

每个城市的土地供应都有自己的固定额度，用完就没有了，上海更是如此

而上海这次很直接，土地端加大土地供应

新政第42条：上海将会增加2022年度建设用地计划

具体来看，在原有每年安排0.5平方公里重大产业用地的基础上，2022—2023年每年额外安排1平方公里净增指标

按各区2022年低效建设用地减量化任务的70%提前下达建设用地指标，加大周转指标暂借的支持力度

如果遇到建设用地指标确有缺口的区，可由市级指标采取“直供”方式解决

赤裸、直接

但是土地给你了，大家也开玩笑说，房企都没钱了，土地再多又有什么用

刘浩存附体一下：怎么没用呢

考虑到开发商现在的现金流

新政第41条：允许受让人申请延期缴付或者分期缴付土地出让价款

不仅如此，还要“合理确定住宅用地起始价”

为了减轻开发商压力，甚至还“降低商业办公用房自持比例”

真的天啦噜，这一系列政策如果是放在2个月以前，我一定觉得这是假新闻，让上海在土地端有如此力度的放松，这不是做梦么

但是今天就梦想成真了，其实上海土地端的努力，我们在5月26日的时候就关注到了

新一轮土拍通告下方的附件2《商品住房用地交易资金银行监管协议》中，对封存金额做了调整

原来这条是：不小于申请人在《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》中填报的“用于本地块交易的资金金额”

我们算一算，自从去年5月上海实行“中止价”规则之后，溢价率也被规定在10%以内，所以“本地块的资金金额”应该是地块起始价的110%

再加上20%的保证金，政策前一家开发商被冻住资金是地块起始价的130%，但政策后直接扣掉20%保证金，变相的这部分也转化成了房企现金流

这么多地，都从哪里来

如果想放开土地供应，可以从哪努力

五个新城是肯定的，上海的郊外环一直是土地供给大户

但这次我们看到市区的大量供给，来自旧城改造

中心城区成片旧区改造，这是什么体量呢

据新民晚报统计，2022年上海剩余成片二级旧里以下房屋约20万平方米、1.1万户，而成片二级旧里主要集中中心城区（外环内）

而截至2月底，这部分任务只完成了约3.9万平方米、1700户

另外，今年内将启动8个以上城中村改造项目

不是说这是多巨量的供应，但是这8+是建立在已有供地节奏上

换言之，今年市区土地供应量应该会非常客观

而且旧城改造的资金都有安排

运用好城市债

5月16日已经发行过654亿元规模的城市债了，不过这些都是再融资债券，是为了偿还已有债务的

而为了城市旧改而发行的债券，应该是专项债券

比如2019年虹口区106街坊棚户区改造项目就发过一次规模15亿元，7年债券期限的城市债

©中国地方政府债券信息公开平台

类似这样的债券，8月底之前，会和大家见面

需求端发力，看完也是吓一跳

50条一条条看过去，有很多关于失业人群、刚毕业大学生的就业问题的措施

但是看着看着发现这跟地产相关重磅这就来了

我们听到的很多救市政策中，降低落户门槛属于刚性重量级的，这直接关系到买房客群体量

这背后有两个背景需要跟各位梳理一下

第一就是去年11月出台五个新城落户政策

试点在五个新城和自贸区新片区就业的上海市应届研究生毕业生符合基本条件可直接落户”的政策，使得落户门槛进一步放宽，有助于导入更多人才

©上海学生事务

第二就是这两年落户上海人数的疯狂，2020年开始，上海的落户政策开始呈指数型上升，2021年是2020年的2倍

数据©上海人社局

也就是说，不仅是现在，从过去两年时间开始，上海就加速了人才吸引的力度，但是一直都是

安静吸引+放在五个新城

而这次有什么不同：优化人才直接落户、居转户、购房等条件，虽然模糊，但是

官宣+上海全境

而且“购房”被单拎出来，这点也是意味深长

有人就意味着有购房需求

去年11月五个新城放开落户的时候，那里的中介小哥告诉我们，挂牌量都增加了不少，因为看房的人多了起来

不知道今年底我们再统计一次的时候，会不会比过去两年还要高，这个答案应该是必然的

人才引进这块，在大厂员工体会特别明显

现在你去问任何一家IT大厂员工，他们落户门槛更低了，而且名额也增加了

居转户，过去办理过居转户的小伙伴都懂的

学历、居住证、居住年限、纳税金额，条件太多，手续也麻烦

更要命的一点是，其中有一条是“中级职称”、“高级职称”的要求，这个证只有几个行业可以考，就算你跨行业考，从事工作和考证行业不符还不行

就这几点，居转户犹如蜀道难，我认识的一位朋友，排了9年才落户

那今年呢，这条会怎么放松，我真的很期待

其他环节，也是秋风扫落叶

从土地端、客户端、以及普惠性金融措施的金融端，各个重要环节都在松闸

其他环节，更是毫不犹豫的果断加码

唯一的要求，就是要快

开辟房地产项目前期审批绿色通道

及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应

进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间

也就是说目前的新盘供应，我们可能还算早了，后面会有更多新盘加入

二批次预测名单©真有好房

其他一切跟房产相关的，都是一路绿灯

疫情下工地复工受阻，指导建筑工地落实防疫措施

房产税、城镇土地使用税有困难的纳税人，可申请减免

关于房产的部分，真的可以说是一条龙服务了

土地端、客户端、金融端、都释放了足够多利好

这个迫切和决心也着实罕见

而且留下更意味深长的一句话

完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求

那这是否说明新一轮楼市调控，就在不远的将来

总之，这是极为罕见的一次的全方位救市

总的来说，可以用五句概括

保主体、稳就业、稳外贸、促销费、扩投资

从鼓励企业、社会团体委托旅行社开展党建、公务、工会、会展等活动，到支持文创、旅游、体育产业发展，再到促销费的购物街

居然还有家电以旧换新的措施

这些又跟我们重申了一遍什么叫横向到边，纵向到底

不过也有一些小点值得摘出来跟大家分享下

继之前在3月28日上海“21条”经济刺激政策之后，这次50条有一些条款还重复出现了

比如租金，之前是承租国企办公场所的企业可以得到减免

这次直接就这一点提出：鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免

还有：分类指导、动态修订各行业领域复工复产复市疫情防控指引，取消企业复工复产复市不合理限制

而这些也是政策发出后，制定者调研市场反馈声音做的调整

也就是说，市场的声音被听到、被考量，这是一个自下而上的流动程序

也正是基于此，我觉得各条线的可落地性都有了保证

这点我们可以期待下，尤其是房产相关的政策

那么你更期待哪条政策呢，我个人最期待落户、购房资格方面，你呢，最期待哪些政策落地

我们评论区见

以上为正文，来自巧克丽丽

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来源: qq

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