50W，还有哪里能买？
文/子木
最近，经济回暖，热点城市房价反弹，很多人沉不住气，跑来问我，房子还能不能投资？
更有甚者，问我，子木老师，未来是否有“房价暴击”的可能性……
“房价暴击”？
放在十年前，机会很多，但在当下，难度极大，这不仅需要中央政策，还要对城市、地段、周期和产品进行全方位的理解和研判。
现在的楼市趋势其实很明显：
人口与库存总体趋势相背离，“供过于求”，很多地方早已不可避免坠入“下降螺旋”。
而一二线头部城市，北上广深成都武汉杭州苏州南京等等，房价长期维持“大涨小跌”台阶式上涨。
但“暴击”也不太可能，因为一切关于利好的逻辑、有潜力的板块，都被充沛的购买力提前兑现了。
如果非要说有“暴击”，那我认为有一个城市或许还有概率，那就是珠海。
对，还是珠海。
这个城市，我这两年反反复复在说，不厌其烦的说，是因为这个城市，无论从宏观战略还是微观市场，所有价值逻辑都在稳步落地。
而2022年的回调，恰好又为更多的投资者提供了低门槛的建仓机会。
0限购+3.7%房贷利率+20%首付+50W首付。
年后，珠海市场再次启动，热钱涌动，成交上涨。而“暴击”时刻，或许只在等待一个信号的到来。
接下来内容比较长，能理解的，希望能对你有帮助。
01 大国路径
影响中国经济命运的第一次历史性跨越，是什么？
改革开放。
其最大的价值在于，打通了内地与世界的连接通道，全球资本从香港这个窗口，了解到内地的供应与需求。
短短四十年，邓老在南海边画的小渔村腾飞为世界级大都市，这正是国家意愿主导下的财富奇迹。
但四十年后的今天，我们步入中等收入陷阱，面对着产能过剩、需求不足、地缘震荡……
尤其世界霸权冲突下，西方对我国科技大力限制，以及美联储过度使用货币政策，在疫情期间严重超发，导致恶性通胀后需求不足，全球经济被动。
如何破局？
答案正是“二次改革开放”。
很多人其实对于二改没有什么概念，但事实上，正是大小会议上不断强调的顶层战略“一带一路”——
既然我们无法从日益矛盾突出的西方国家获取大额订单，那我们就要转身俯冲，从发展中国家挖掘潜力。
截止2021年，我们已经与140个国家签署了合作协议，涉及全球人口高达45亿左右，背后可挖掘的经济潜力，是数万亿级别的。
然而最大的问题是，“一带一路”缺一个强有力的“发动机”——
在金融、产业、制度模式上有足够的支撑力和经验，让沿线参与者充分相信中国有能力这么做，而且能做的更好。
这时候所有焦点落在了“大湾区”身上。
广东是中国“南大门”、改革开放窗口，港澳是中国对外开放的重要平台，无论是区位优势、制度环境、经济活力，都是独树一帜的。
更重要的是，大湾区建设中“自由港+自贸区+产业园区”的创新制度体系，可供“一带一路”沿线国家参考，拟定顶层设计和布局现代产业体系。
行文至此，我们似乎看到一个非常清晰的路径：
「大国冲顶」—「二次改革开放」—「粤港澳大湾区」，缺一不可。
问题来了，现在的大湾区成功了吗？
并没有。
当下的大湾区比较分散，广东省+香港+澳门，大家各玩各的，没有形成融合的集体，也就没有合力。
而真正的大湾区，像纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区一样，是彼此互通的，资源共享、产业联动、共融共生，才能发挥最大的功率。
这，正是横琴诞生的背景。
横琴在诞生之初，国家就给予了比经济特区更特殊的优惠政策，甚至比广州南沙、深圳前海更高站位，拥有多个之最：
中国最开放的区域；
中国最国际化的区域；
中国制度创新的最高水平；
中国优质资源汇集最多的区域
在这片土地上，中央正在试图打造一种全新的模式：
粤澳双方可以共商、共建、共享、共管的一个区域，甚至可以跨境运行商业模式。
内地可以借用澳门国际环境与全球化资本，澳门可以享用内地的土地资源和充沛的劳动力，双方取长补短，形成新的产业逻辑。
这是“一国两制”的2.0版本，会让港澳与内地真正融为一体，名副其实的大国利器，而布局了十年的港珠澳大桥也会在之后重启，将珠海和香港紧密结合，打通链路。
一条一条梳理结束后，大家应该明白了，为什么中央每年都要下派官员考察横琴，每年不计回报的重金砸横琴而不是南沙。
因为横琴的崛起，是大国冲顶最关键的一环。
其蕴含的价值等同于纽约的曼哈顿、伦敦的金融城，纵观国内，则比肩香港中环、上海陆家嘴等世界金融中心。
02 流量爆发
房地产暴击需要“流量”的爆发。
事实上横琴以及背后的珠海，并没有让人失望，这些年正努力一步步走向预期的效果。
数据显示，琴澳合作区2022年年度GDP为461.79亿元，从2015年的126.8亿元，不到十年时间，合作区的GDP已经翻了三倍多。
截止2023年1月，横琴累计积聚金融企业超过400家，各类市场主体逾15000家，其中澳资企业总数超过5000家。
横琴大力打造建面600万㎡的金融岛，已吸引众多银行总部、金融机构聚首。
其中，以横琴国际金融中心（IFC）为例，其拥有8.2万㎡的甲级写字楼，广东金融资产交易中心、工商银行、农业银行、迈微科技等领军企业陆续进驻。
这片110平方公里的地方，已经遍布澳门人身影，前几天我在珠海考察，横琴大街上已经有很多澳门车。
横琴随处可见的澳门车
一个澳门朋友跟我说，他们对横琴充满期待，这里生活成本比澳门低，居住环境比澳门更舒服，配套资源也不比澳门差。
之前总觉得内地落后，但现在感觉珠海正在反超澳门，现在很多人在横琴做生意的澳门人买了房子，接下来只会更多，内地已经今非昔比了。
再看整个珠海。
近10年来，珠海常住人口总量增幅为56.36%，排名大湾区第二，第一是深圳。
1、2022年GDP4045.5亿元，增长2.3%，人均GDP增速全省第二
2、规模以上工业增加值1480.8亿元，增长6.9%，增速全省第一
3、工业投资593.8亿元，增长56.4%，增速全省第一
4、制造业投资522亿元，增长81.6%，增速全省第一
能在疫情下跑出这样的成绩，可见珠海的战略地位有多么稳健。
2023年在“封关”档口，广东省乃至中央继续砸钱做大珠海。
数据显示，2023年第一季度，全市开工重点项目达到186个，总投资916亿元。
2023年珠海将计划实施重点项目510个，总投资7708亿元，其中实体经济产业项目239个，总投资2700亿元。
这样体量的投资，在广东省内仅次于广深龙头二市。
现在全珠海都在为“封关”做准备，这也将成为珠海腾飞最重要的一个转折点。
今年2月份，广东省还特别开展闭门会议，要求2023年务必“封关”，这个概念我之前解释过。
一旦封关，横琴会彻底与澳门融为一体，所有内地的货物达到横琴，等同到达澳门，可享受相应的税收优惠政策。
第一，国际料件进入深合区，再次加工增值超30％后，进入内地免税，将吸引跨国巨头竞相进驻；
第二，在深合区制造的产品，可用“澳门制造”、“澳门监制”的标签，更加便捷进入欧美等世界贸易市场。
而且封关之后，横琴除了金融导、科技岛、旅游岛之外，还会成为消费岛，岛内遍布免税店。
这相当于在大湾区再造一个三亚消费场。
而且不同于三亚的是，珠海背靠大湾区，自带8600万人流量，交通便利与全国各地关联，通勤成本更低。
按照横琴年接待3000万人次的旅游概念，大消费一旦崛起，将会瞬间拉升产业人口流量。
届时会有大量企业入驻横琴，随之而来的是企业主、高管、白领，以及服务于高薪阶层的劳动者流量入场。
这跟改革开放后的深圳非常相似，庞大的流量入场就会滋生大量的住房需求，会让整个楼市供不应求，这就是“房价暴击”的逻辑支撑。
03 买房逻辑
珠海买房其实很简单，只需要默念两句话：
1、围着横琴买。
2、跟着稀缺配套资源买。
很多人问横琴发展这么好，为什么不买横琴？
一方面房价已经稳定在6万/平米左右，利好提前兑现。另一方面，从2021年开始，横琴就陷入了无房可卖的窘境。
横琴岛到处都是摩天写字楼，可供开发的住宅土地本来就少，其中又大量归澳门管理，仅剩的商品房早已销售一空。
未来横琴带动的人流量，只能围绕着横琴安居，那么这就非常考验通勤距离，以及板块的规划的配套资源。
距离横琴最近的就是十字门板块。
十字门板块处于东西城区及横琴、港澳交汇的咽喉位置，与澳门隔海相望，距离横琴只有500米，一脚油门，这个片区也是近两年来，除横琴之外房价成长幅度最激烈的地区之一。
其次是湖心新城。
湖心新城处于珠海东西部交通枢纽，背靠三条核心大桥，跟横琴以及香洲老中心均实现了半小时通勤环境。
这意味着不单接驳横琴居住需求，还有香洲、斗门的改善住房需求，属于新市民和本土市民的集合点。
湖心新城是全珠海公园最多的板块，尤其幸福河湿地生态公园，其整体规模达32公顷，约为海滨公园的2.5倍。
其次政府要求湖心路片区配建多所名校，高密度的教育配套很有效带动西部地区教育的提升，华中师范大学联合办学的金茂中小学已经开班。
商业层面，豫园商城、金茂商业中心、家和城商业广场，开车10分钟左右，还可以到达珠海最大的综合性购物娱乐中心，华发商都。
城市资源配套基本是珠海西部的天花板。
所以在所有珠海打造的新区中，湖心新城的人气和入住率是最旺的，夜晚的综合亮灯率要比金湾和北围强很多。
珠海本地规划局的朋友还跟我讲到一个事情。
横琴从2009年诞生之初，就被列为国家级新区，归国家直接管理，虽然属于珠海，但又游离在珠海之外。
所以珠海也急需要建设自己的中心，来匹配横琴的价值高度，达到整体繁荣，而不是一家独大。
纵观所有区域，老中心香洲区已经步入中年，城市规划定型，界面无法向上更新，北面太远，那么目光只能向西望，地理位置最为中心的湖心新城，就是最大的可能性。
这也是为什么珠海会把高铁中心站（鹤洲）设在湖心新城附近的原因。
未来珠海中心站将承接珠海至肇庆高铁、广州至珠海(澳门)高铁以及深珠城际等纵横南北、连通东西的多条线路，是珠海和澳门联通全国的重要枢纽。
在珠海政府网日前发布的《珠海市2023年国民经济和社会发展计划》，还提到，要加快建设西部中心城区，鹤洲中心高铁站等重大平台，打造新的区域投资热点。
目前已经全面开工，届时将会将大湾区流量汇集一处，形成繁荣的居住磁场。
04 及早布局
珠海楼市我已经布局很多年，也见证了楼市的跌宕起伏。它有一个特性：
只要一线城市行情复苏成交上涨，珠海会马上跟上，甚至比一些二线头部城市还要快。
这是因为它有自己的一套成熟的房价成长逻辑——
当热钱涌动，政策红利全面覆盖以后，它甚至会跳过固有的产业人口逻辑，提前表现在楼市行情之上。
好在珠海将所有价值都在超预期的补足，这给源源不断的新市民建立了稳健的信心。
珠海楼市很大，但能买的房子并不多。
这两年很多板块的房价跟随全国房价回调，有的新区甚至跌去一个首付，这对板块价值是一个非常充分的考验。
冷市抗跌，热市易涨。
珠海经历了小跌，接下来就会跨越到更高的台阶上，而最抗跌的十字门和湖心新城也将迎来新的跃迁，这些地方我都已经布局。
尤其湖心新城的金茂悦，是全珠海去年最抗跌的盘，也基本是全市为数不多的价值洼地。
最后再多说一句。
一个人若要实现阶层跃迁，首先得摆脱『被剥削』的状态。
最重要的一环，是在合适的机会做出恰当的投资选择。
1949年选择南渡还是北归如同现在选择财富还是自由，这种选择不是随时都有，基本上30年一次，大多数人一辈子只有一次机会。
历史经验告诉我们：
在任何时代一秒钟内看到本质的人和花半辈子看不清的人命运大不一样。
二十年前，错过改革开放的深圳，那么现在，可以考虑是否要把握住第二次改革开放的珠海。
跟随时代发展趋势，才能充分分享城市发展的红利。
微信扫码关注该文公众号作者