3 个月发不出工资？孙宏斌白了头

3月10日与14日，佳兆业、景瑞控股两家出险房企在港交所复牌。

消息一出，很多人都在问：融创呢？什么时候能复牌？

此前，由于未能在2022年3月底之前披露2021年度财报，包括融创、世茂、佳兆业在内等多家上市房企遭遇停牌。

融创曾长期稳居国内房地产行业中的top4，自去年公开爆雷后，它的近况格外受人关注。

今年3月，“融创三个月没发工资”的消息在网上不胫而走。一名融创的知情人士对盐财经表示，三月停薪并不属实。不过，三个月没发工资的现象，或与区域有关。媒体报道称，三个月不发工资现象发生在融创的青岛公司，集团的欠薪情况稍好一些。

融创的艰难则是肉眼可见的——这名知情人士向盐财经记者透露，自去年以来，融创出现了加班缓解的情况，因为“再加班人就没了”。

但另一方面，融创的债务重组计划有了新的进展。把债务问题解决了，房企才可能恢复正常经营。

眼下，好的坏的消息都有，融创是否已经过了最艰难的时候？未来还能好起来吗？

今年3月对于融创来说是一个关键节点。

3月初，融创传出消息，其境外债务重组计划获得了所有持有人临时小组的口头支持，预计在3月底之前公布重组计划。

根据去年12月融创公布的初步方案，计划将30亿至40亿美元债务进行债转股，剩余债务进行展期，展期期限为2至8年。

今年1月，融创也曾发布公告称，10支总计160亿元的境内债展期方案持有人会议表决通过，平均展期期限为3.51年。

如果债务重组成功，意味着融创可以暂时松一口气。

比起一些在债务面前直接“躺平”的房企，融创可以称得上努力。它一边推动债务重组谈判，另一边把能出售的资产卖掉还债。

同样在今年1月，融创中国发布公告，宣布融创在深圳冰雪文旅城的全部股权及债权已签订出售协议，出售所得款用于偿债，总代价约为35.8亿元。

这些都是实质性的好消息。无论是看重丰厚的家底，还是对创始人孙宏斌这位传奇人物的信任，投资人依旧对融创抱有一定的信心。

但总的来说，融创的日子并不好过。

根据2022年12月才姗姗来迟的2021年报，融创中国期内营收1983.9亿元，同比下降约14%；归母净利润录得亏损382.6亿元，同比下降207.4%；核心净亏损约253.0亿元，同比下降183.6%。

最令人感到压力的，是融创越来越少的现金与越累越高的债务。

截至2021年12月31日，融创集团现金余额约为692.0亿元，而到期未偿付的借贷本金为685.3亿元，这还导致1518亿元本金可能被要求提前还款。

当一个庞大的商业体经历流动性危机，其中的无数环节都会跟着陷入阻滞。

在融创的资金问题背后，还有一众等待打款的中小供应商，等待楼盘复工的业主，以及迷茫的普通员工。

去年3月，就有媒体报道上海某供应商指称融创商票兑付违约，“5万都拿不出来”；

今年2月，融创房地产集团有限公司被纳入失信执行人，失信行为均为商票逾期未兑付，涉及票面金额661.75万元。

抖音上的“亮亮丽君夫妇”，曾因“普通小夫妻努力赚钱买房，被烂尾击碎生活与梦想”一时走红，他们购买的正是融创在郑州的一处楼盘。

而出险房企的员工都面临着类似的裁员、减薪风险。

一位出险房企的前员工告诉盐财经，入职时，他还跟着领导全国飞，2021年下半年就出现了人员调整，所在部门的每条业务线只留1—2人。

在被裁员前的一段时间，他主要负责办理离职手续，以及打印文件等杂活，“当时公司里好几层的打印机都坏了，没墨，没纸”。

要判断融创是否以及如何能够纾解眼下的难题，首先要知道“爆雷”是怎么开始的。

融创债务危机的公开始于2022年5月，融创中国发布公告表示，有4笔美元债陆续到期，但无法在相关期限内偿还利息。

而此前一个月，融创就因未能及时披露年度业绩在港交所停牌。

当时，除了资产负债率之外，融创满足了“三道红线”中的两道，从“红档”房企降至“黄档”。营收与归母净利润增长都在36%以上。

不过在2021年年底，融创做了许多回笼现金的动作，包括大规模抛售贝壳股票；打包出售杭州、上海的两个项目；将文旅服务业出售给融创服务。

其中最引人注目的是2021年11月，孙宏斌以个人名义向融创提供无息借款 4.5 亿美元。

为了救融创，孙宏斌不惜动用自己的钱袋子。

问题出在哪里？

回顾过去几年，能看到其他房企进入收缩期时，融创仍在逆势扩张拿地。

被“增长”迷住了眼，大部分出险房企都离不开激进的扩张战略。

土地储备是房企扩张的弹药，动则数十亿的土地出让费不得不让房企抬高杠杆，四处融资。

有媒体将房地产商的土储竞争比喻为“坠崖前刹车”般的危险游戏。一些房企从2017年起猛踩刹车，一些进入龟速增长状态，但融创在2017年至2020年间则一路“狂飙”，2021年才小幅下跌，但土地储备面积仍高于万科等。

2021年，融创的土储能够小幅下跌，是因为下半年放缓了拿地动作。而在上半年的六个月内，融创在各地拿下了82宗土地，加上收购项目的总拿地金额超过1000亿元，是当时全国房企中的“拿地王”。

土拍免不了高价竞争，为了土地，融创出手阔绰。2021年3月，融创以98.9%的溢价率，拿下了江苏淮安的一块地皮。

各地区的负责人，也在楼市膨胀的劲头中设下一年比一年高的业绩目标。当年，融创在天津一地就斥资了118亿元，其操盘手，是多次在融创内部业绩排名第一的华北区总裁迟迅。而融创在出险后，迟迅被撤销了华北区一把手的位置。

孙宏斌曾在一次股东大会上说：“我们自有资金参与拿地比例不到20%。”

这意味着融创在拿地上的钱，有80%的钱都是借的。

在楼市行情好的时候，高杠杆这一套确实能帮助房企扩张规模，挤入行业头部。不过，一旦疫情来临，销售冰封，房企的癌变也相当迅速。

在房地产上，孙宏斌一直有个“超越万科”的梦想，高举高打，疯狂拿地，从顺驰到融创，初心不改。

但2006年，顺驰资金链断裂，由他人接盘，孙宏斌带着融创走到今天，却在同一个地方摔倒了两次。

150亿投资乐视、632亿元收购万达……

在过去，孙宏斌是“白衣骑士”， 一次又一次用巨款解救其他企业于水火。

然而，当融创自身也深陷债务泥淖，众人发现，在高杠杆模式下，没有所谓真正的“豪横”，大家都差不多。

当下，众多企业忙忙碌碌，只为自救，或者寻求“他救”。

面对融创的危机，见过大风大浪的孙宏斌决定赌上自己。

去年4月，余额40亿的债券“20融创01”获得18个月的展期。但展期是有条件的，融创将青岛阿朵小镇及郑州中原文旅城两处项目作为展期的增信保障，除此之外，还有另一条增信措施：孙宏斌无限连带责任担保。

如今，一年又要过去，“20 融创 01 ”到了今年9月就该偿清，留给孙宏斌和融创的时间不多了。

根据复牌指引，融创中国复牌的补救期限也在今年9月。想要复牌，房企需要按照港交所的指引发布财务业绩，证明有足够的资产支撑运营。

不过，复牌并不意味着万事大吉。

根据经济观察报的报道，有出险房企知情人士表示，尽管距离摘牌的“大限”只有半年，但其所在企业没有清晰复牌计划。原因是即便复牌，也无法解决债务问题；另一个原因是销售市场回暖尚不明显。

债务问题至关重要，销售回笼，同样也是房企走出阴霾的关键因素。

今年春节后，全国楼市有了回温的苗头。根据CRIC监测，全国30个监测城市的成交面积为1622万平米，同比、环比均上涨超过四成，恢复到了去年12月的水平。

根据融创发布的未经审核数据，截至2023年2月底，融创累计实现销售金额180.9亿元，销售面积约140.1万平方米。

房产分析师邓志浩对盐财经表示，相比于去年房企密集爆雷，今年的情况有所好转。

不过对房企来说，艰难时刻还未过去，很多房企仍在解决债务危机的路上，也有新的房企在爆雷。出险房企的债务总量没有减少，债权人维权的问题仍然存在。

无论如何，房企的复活时间是宝贵的，作为最受期待的“复活候选人”，融创这次如果能重新站起来，将会给中国的民营房企注入信心。