上市十多年无人问津，英国最不受欢迎的房子到底长啥样？

大部分人买房，除了用于自住外，还希望房产具备一定的投资价值。

然而，现实情况是，并非所有的房产都是适合投资的，有些房产一旦入手就很难脱手。

而这也意味着，这样的房产几乎无法实现增值保值的目的，自然也难以享受房价上涨带来的利益。

近日，Moverly就总结了一些上市十多年但至今还未售出的房产，一起来看看这些最不受欢迎的房屋长啥样吧~

1、Enfield，London

市场要价：339,995英镑

已上市14年

Moverly发现的第一套最不受欢迎房产已在市场上销售超过14年，是目前英国已知待售时间最长的活跃房源。

这套房产位于伦敦北部郊区的Enfield，是一套两居室的底层（ground-floor）公寓，要价为339,995英镑。

据悉，这座房屋首次挂牌时间为2009年2月16日，这意味着它已经销售了长达5,146天，但依旧没有卖出去。

在市场上如此不受欢迎，那么这套房屋的庐山真面目如何呢？

实际上，这套房屋的外观与其他年代久远的二手房差别并不是很大。

屋内配有客厅、两间卧室，一间家庭浴室，还有燃气中央供暖系统和双层玻璃窗。

不过，因为年代较久，房屋装修比较过时，可能需要新的翻新改造。

值得一提的是，这套房子还位于Enfield的核心位置，步行即可到达Enfield的Overground车站，可以很方便地到达伦敦市中心。

这里距离当地的Palace Gardens购物中心和蹦床公园也不远，日常购物玩耍也非常方便。

按理来说，这样一套房产不应该卖了这么多年都卖不出去。那到底是怎么一回事呢？

有人道出了这背后的原因。有专家表示，这套房产难卖，是因为它的销售材料上有这么一条，它的租约于2004年9月29日续签了125年，这可能是影响买家兴趣的主要原因。

关于租约（Lease）的问题，我们之前说过很多。租约主要存在于租赁产权房（Leasehold）中。

在这种情形下，房产所有者（业主）只拥有这套房子本身的产权，但并不拥有房产所在的土地，土地则归属于土地所有者（地主）。

因此，业主需要与地主签订租约，其中将列出业主占有房屋的产权年限，以及双方的义务和责任。同时，业主每年还需要向地主缴纳一定的地租（Ground Rent）。

这也意味着，租约是有一定期限的。尽管我们在售新房的产权年限都很长，通常都是999年，但也有一些二手房，租约剩余的时间已经不多了。

这种情况下，当租约快要到期时，业主通常需要缴纳一定的费用进行续租（Lease Extensions），将产权年限延长。而这个费用有时候就非常贵了，尤其是产权年限剩余越少的房产，延期费用将越高。

而且，短租约的房产还有个问题，就是贷款机构会认为其风险较大，如果租约剩余时间少于80年，一些贷方会拒绝放贷，这也就导致新买家很难申请到贷款，这类房子在市场上也很难转售。

尽管，英国政府在去年已经宣布对地租问题进行改革（具体参考链接：重大利好！6月30日起，英国将正式进入“零地租”时代！），但因为改革最先针对的是新建房产，而且政策从提出到落地也需要一定时间，这也制约了短租约二手房的销售。

对此，Benham and Reeves的总监Marc von Grundherr总结道：

“从表面上看，这套英国最不受欢迎的房屋有许多吸引人的因素，例如它的大小、适于通勤，有许多当地的便利设施。”

“然而，虽然它可以进行改造，但根本无法说明表面之下还有哪些其他问题。而且，这套房产的租约也仅有100年左右，因此延长租约的潜在成本也可能制约了销售。”

除了租约带来的问题外，有些人认为这套房子的价格也是影响其销售的因素之一。

为了促进销售，本月早些时候，卖家将这套房产的价格降低了10,000英镑，但相比于附近公寓282,843英镑的平均价格，这套房产的定价仍然有点过高。

2、Oaklands Road，Havant

市场要价：140,000英镑

已上市14年

第二套不受欢迎的房产位于英格兰汉普郡东南角的一个小镇Havant，是一套一居室的退休公寓。

该房产于2009年7月4日首次挂牌上市，目前已经在市场上度过了5,010天，销售长达14年。

这套房产的外观和布局都普普通通，屋内有独立的客厅、浴室和厨房，房屋装修也比较有年代感，但胜在干净简单。

另外，这套房产还拥有公共停车场、公共花园、居民休息室等便利设施。据说，还有专门的房屋管理员。

至于为啥不好卖，除了房屋装修比较过时外，其中一个主要因素可能是它仅适用于55岁以上的人。

另一个因素可能是租约，这套房屋目前的租约还剩87年，就像我们上文说的，短租约房产存在很多潜在成本和风险，使得买家望而却步。

3、neighbourhood of Peterlee，Durham

市场要价：64,950英镑

已上市13年

这套联排别墅位于英格兰东北部Durham市Peterlee小镇附近，于2010年7月13日开始挂牌销售，但在过去的4,636天里一直没有售出。

这套房产有两间卧室、一间休息室、一间宽敞的浴室和厨房，以及一个可通往街边停车位的大型后花园。

房屋装修以黑白为主，相比上面两套，现代化了很多，而且，这套房产还有双层玻璃和燃气中央供暖系统，买家几乎不需要太多改造就可以入住，也无需担心租约的问题。

至于为什么没有人愿意购买这套房子，有人认为，由于该地区的联排别墅平均售价为57,353英镑，因此价格可能是影响它成功销售的原因。

还有人认为，并不是所有人都喜欢黑白风格的装修，过多的黑色让房子看起来又黑暗又拥挤。

4、Bury，North West England

市场要价：100,000英镑

已上市12年

这间公寓位于英格兰西北部的小镇Bury，包括一间双人卧室、一间很大的客厅、一个现代化的厨房和浴室。

房屋内部的装修也并没有很过时，而是简单大方。

而且，这套房产还有很多其他优点，比如靠近当地的便利设施，房产外部还有供居民使用的公共花园和停车位。

此外，这套公寓的租约还剩下大约940年，也无需考虑延期的问题。

但即便如此，这套房产也已经销售了4,337天，自2011年5月8日上市以来，一直找不到买家。

有专家表示，这套房产之所以难销售，可能是因为它就在M66高速公路旁，该高速公路正在作为一项重大建设项目的一部分进行拓宽。近年来，该地区的销售价格也大幅下跌，这表明该位置可能是买家避开的原因。

所以，也并不是所有的房产都会受益于重建项目，大家挑选时一定要擦亮眼睛。

其实，房屋上市后销售几周乃至数月都是很常见的，Zoopla的数据显示，英国房屋从首次上市到售出平均需要185天。根据房屋所属不同地区，这个过程可能需要17到34周的时间。

但如果超过一两年，甚至达到几年，这就很有问题了。而总结那些难以出售的房屋，它们几乎都有一些共同的特点，具体如下：

1、房屋状况一般。比如，装修普遍都很老旧的房产，缺乏现代化设施的房产。这类房产入手后，还需要花费大量的精力和财力改造，成本可能并不低。

2、房屋过于个性。还有一些外观、结构过于独特的房产也很难卖，比如房产内部过窄，不规则的户型，颜色过于花哨等等。

3、房屋地段一般。人们常说买房时首重“地段”，卖房其实也是如此。地段不好的房屋不仅缺乏生活所需的资源，还缺乏升值的潜力，也就无法吸引到更多的买家。

4、房屋存在一些潜在风险。比如像我们上文说到的租约很短的二手房，或者含有易燃覆层（ACM Cladding）的房产，可能很难申请贷款和转售。

5、受众面不广的特殊房产。近几年，有一些小众的房产投资领域得到了快速发展，比如学生公寓，老年公寓等，这些房产虽然投资门槛比较低，但因为受众面小，风险也相对较高。另外，那些由棚屋、车库，商店、办公楼等等改造的房产也值得注意。

6、要价不合理。不合理的定价也会影响房屋出售。有些卖家可能想把定价抬很高，以获得讨价还价的空间，但这也可能会“劝退”一些潜在买家，当买家竞争不足时，很难保证房屋以要价出售。

总之，影响房屋难以出售的因素有很多，无论卖家还是买家，关注这些因素，也能让我们尽量不踩坑，确保房产投资价值的实现。

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