在欧美，房子随时可能被抢走，这个法律本来是良法，为什么变成了恶法？

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文丨古原

近两天，小红书上的西班牙华人网友，在接力转发一个帖子，只为寻找一户在西班牙有房产的中国人。

事情是这样的，屋主三年没回西班牙，他的房子被一家吉普赛人占了。但是按照当地法律，这种情况下，房子很可能要不回来。

这一消息一下就震惊了中国人，欧美不是以保护私有产权为最高宗旨吗？为什么会发生这种事？

这种行动在法律上称为逆权侵占。

不仅仅是西班牙，而是在整个欧美，普遍实施了这种类似的法律。这种法律其实起源并非恶法，而是良法。

甚至在中国，你都可以观察到类似法律的思想。

今天，我们就来分析一下西班牙这种法律背后的立法思维，为什么这种法律会从良法变成恶法？

西班牙法律规定，只要48小时内，被强占的房屋在 48 小时内可通过报警的方式由警方处理，超过 48 小时警方无权干涉，房主必须走司法程序，向地方法院提起诉讼。

强占者如果不动用被占领房屋内的物品，房主就无法告其盗窃等罪名。

走司法程序，少则 2 年多则 4 年，如果强占人中有未成年人，官司打上 10 年也未必能有什么结果。

这种法律在西方普通法体系中，被称作为逆权侵占。

逆权侵占法（Adverse Possession）是指在一定时间内，占有他人土地或房产后，可以通过法律程序获取该土地或房产的所有权。

在英美法系中，逆权侵占法被广泛运用，被认为是一种有效的资源使用方式。

在1998年的时候，澳洲的Gertos路过了一栋简陋的房屋，本身就是建筑开发商的他，留意了一下发现里面没有人，经过打听发现老房主离世，目前房子处于无人居住状态，随即他就给房屋换了锁重新装修，把房子出租出去了。 

到了2017年，他正式向当地政府申请自己成为这栋房子的新主人！ 

根据当地法律，非法占据者如果占据一物业（连续使用，不和原业主共享，未经原业主同意，公开占有）超过12年，就可被视作该物业的合法业主。 

最终当地法院判决：Gertos这套于20年前白捡的房子正式归其所有，并且原房主的亲属还要付Gertos打官司的费用。

如此不要脸的行为，法律支持。最后，他如愿以偿的成为了房子的新主人。

也就是，他合法抢到了一套房。

在西班牙，通过逆权侵占房子的现象十分的猖獗，根据西班牙的官方数据显示，仅在2020年，就有1400多件相关诉讼案件。

也就是说，在过去一年里，西班牙每一千套房屋中，就有一套遭到抢占。

在美国，逆权侵占的规定是只要在公开占据的一处房子里，连续居住或维护5年，就可以提出时效占有要求，可以合法地获得财产的所有权，将房子转到自己名下，这套房子就归他了！

在法国，规定是连续占有30年，向房东一样承担相应义务和责任，如维修房屋等，不是通过非法手段进入房子（如破坏门锁、砸窗户等），这样就可以合法的成为房主。 

在英国，使用者“非法”占有房屋10—13年无人提出异议后，房产归使用者所有，而且还有空置住宅管理法令，给予地方ZF直接处置空置房的权利。当某个地区的某套房长期空置后，ZF有权利将其直接卖掉，以打击囤房炒作等行为。

在加拿大，1999年安省土地注册新制实施以前购买的物业，如果土地被邻居占用超过10年而你没有提出异议，则被占用的土地归邻居所有。 

在澳洲，逆权侵占每个州对于违法占领的时间都有不同的规定，新南威尔士州、昆士兰州 、西澳、塔州12年，维州 、南澳15年，而在北领地、首都地区该法律被明文禁止。 

甚至在中国的香港，也有类似法律，依法缴纳一切费用及维护费，同时积极寻找原房东未果，就可以合法的成为房子的所有者。

2010年6月11日据香港文汇报报道，香港土瓜湾马头角道唐楼一个单位的女租客林芝，因业主“人间蒸发”了26年，期间由她承担单位的差饷及大厦维修费，日前入禀高院，申请“逆权侵占”，要求裁决她拥有单位的业权。

林芝在诉状中提出根据香港《时效条例》第7节的收回土地的诉讼时效条文，她已逆权占有该单位逾法例规定的20年，乃向法庭提出为该单位的业主。

在这一法律下，即使是政府名下的资产，也可以被民间占有。

珊瑚岛是南太平洋上的一个无人岛，自1947年以来一直由澳大利亚管理。

然而，1975年，一个澳大利亚男子Geraldton Burtynsky通过逆权侵占法声称自己拥有了该岛。他在该岛上生活和工作了20多年，对岛屿进行了大量的改造和开发。虽然澳大利亚政府试图收回珊瑚岛的所有权，但最终还是在1995年将其转让给了Burtynsky。

在美国也发生类似事件。

纽约市“铁路公园”是一条长约2.3英里（3.7公里）的公园，建立在曾经的铁路轨道上。这个项目最初由一名建筑师提出，他通过逆权侵占法声称自己拥有了该铁路轨道上的土地。他在轨道上搭建了临时结构，并将其改造成一个公园。纽约市政府最终认可了他的占有权，并将其合法化。

英国也有一个案例。

鲍曼草坪（Bowman's Meadow）是一块英国湖区的土地，由一位村民在1970年代占据，并在该土地上建立了一间房屋。尽管土地实际上属于一个有钱的地主，但村民通过逆权侵占法成功地获得了该土地的所有权，并且在后来将其出售。

那为什么会出现这种法律呢？

通过这些案例，你可以看到逆权侵占在英美法律上有几个构成要素。

第一， 谁在实际使用这个产权，

第二， 使用的时间有多长

第三， 原业主没有表达意见

逆权侵占法发源于中世纪，显然已经发展成为一个恶法，但一个恶法却能存在这么长时间，并在欧美普遍存在，原因是什么呢？

这个恶法中，由三种法律思想构成，其中并不缺乏正确的法律思想。

几年前，德国发生一件事。

德国巴伐利亚一名少女在湖中游泳时，发现水底有金条。姑娘湖底捡金条，拾金不昧的她选择了上缴。根据德国法律，6个月后无人认领的失物将归个人所有。

这也是一种逆权侵占法的体现，但他体现的却是一个正确的法律思维。

这种法律思维叫作，无主物先占先得。

在传统的逆权侵占法律中，时效性和默示同意作为产权可以更换的一种条件。

也即，一个物权，在一定的时效内，原产权者没有声明产权，就可以视为无主物。

在古代混乱时期是广泛存在这种产权形式的，战乱、饥荒、瘟疫经常会产生这种情况，当找不到原产权人时，并超过一定的时效，原产权人即默认放弃这一产权，即可认定为无主物。

这是解决当时社会大变迁中，产权登记不明晰，如何认定无主物的问题。

前面所举的几个案例中，比如珊瑚岛案，铁路公园案，其实是属于无主物先占的法律精神，因为政府并非合格的产权人。

正是因为这种法律中包含了一部分正确的法律精神，他才能长存于世。

产权的最初始的来源，就是源于对无主物的占有。

这种对无主物的占有，是需要经过一定时效的认定，并认定该物成为其达成目的的手段，也就是实际行使了产权，才能构成真正的占有。

你在荒地上画个圈，并不能认定你拥有了无主土地的产权，只有实际进行开荒，耕种，并且长期使用，这才能构成产权。

并且长时间无人对该产权进行声索，出具证明他才是产权的合法拥有者。

逆权侵占法律完全符合无主物认定的法律程序。

所以，这种法律发源于确认产权是否是真正的无主物，如果是，那就奉行先占先得的法律精神。

这样的法律当然是有正确性的。

当然，现在的侵占房屋已经不是这种法律精神了，因为这些房子是有主的。

这又涉及到第二种法律思维，这种法律思维导致逆权侵占成为了恶法，这种法律思维是在说，社会资源必须得到有效利用，如果有人名义占有，却不使用，那么，法律就可以将其所有权判归他人。

空置税，就是逆权侵占的另一种表现。

空置税简言之就是对空置的房屋收取一定的税收，在国外较为普遍，法国、澳大利亚、英国等很多国家均征收空置税。

以法国为例，房子空置一年需缴纳房价的10%，空置2年缴纳12.5%，第三年则需缴纳30%，并且同时附加税金总额9%的手续费。

香港也对一手房开征空置税，对空置一年或以上、未出租或自住的一手住房，按房屋年租金的200%征收“额外差饷”（即空置税）。

空置税其实是政府对房产业主的产权的剥夺，也就是如果房主不使用这个房屋，那这个房子就成为政府的，政府可以用空置税的方式获得房子的收益权。

这也是一种逆权侵占。

但这种侵占，显然是侵犯了原房主的产权。

在法律经济学中，芝加哥学派的科斯，也继承了这种思想，甚至将其理论化。

科斯定理说：只要财产权是明确的，并且交易成本为零或者很小，那么，无论在开始时将财产权赋予谁，市场均衡的最终结果都是有效率的，实现资源配置的帕累托最优。

这一句话其实就在解释西班牙抢房事件。

房子是谁的并不重要，重要的是将这个财产界定给私人，那么一样可以实现效率最优。

背后体现的是一种“社会成本”的思维方式。

也即，法官可以成为神，他来判断产权界定给谁，社会成本最低。

在这种思维中，你既然拥有房子不住，也不出租，那么就叫作社会资源的浪费，我界定给抢夺者，是让物尽其用了，有利于社会总福利的增加。

这一种思维进而推演到各种社会政策中去。

对巨富征收高额遗产税，也是这种思维的体现，你存这么多钱，反正也花不完，不由由我来分给其他人使用，让财富物尽其用。

逆权侵占中还体现了第三种法律思维，那就是需要保护每一个人利益的法律思维。

西班牙宪法第 47 条规定，公民有享受舒适住宅的权利。

侵占房屋者声明，自己是没有房子的人，那么根据这一条宪法，他是拥有住舒适房子权利的，因此，官司很难找。

西班牙这种风气，也正是源于大量的中产因为破产房子被拍卖，他们集合起来重新把房子侵占，并引用这一宪法，主张自己的这一权利。

这种法律思想发源于罗斯福的四大自由，其中一条，就是人们有免于匮乏的权利。他要保护的不是权利，而是利益。

中国的司法实践中也有类似条款，一般情况下,被执行人唯一的一套住房,法院可以查封,但不能拍卖,这是为了保障被执行人及其所扶养家属的生存权。

这也是一种保护利益的法律。

所有保护利益的法律，都会成为侵犯权利的法律，而只要侵犯权利，最终所有人的长期利益都将受损。

这一种法律思维成为了西方世界的政治正确，推动这一种逆权侵占法律的时效越来越短，甚至象西班牙这样，只有48小时，这已经完全背离了逆权侵占法认定无主物的初衷了，而是彻彻底底成为了侵犯私有财产的恶法。

更严重的事情，发生在政府与私人之间的逆权侵占。

也即，政府可以在这一法律精神的支持下，加征税收，将个人的钱通过政府转移支付给另一群人。

穷人可以光明正大地要求政府向富人征税，补贴他们，这也是实质上的逆权侵占。

房子和金钱都是人的财产，法院把有钱人多余的房子判给穷人，和把有钱人的钱通过税收转移给穷人，这其实是一回事。

逆权侵占的起始不能说是完全的恶法，他是一种界定无主物归属的法律方式，甚至可以说是一种良法，无主物先占先得，当然是好的产权保护方式。

但通过各种社民主义思想的改造，逆权侵占已经不再是无主物归属界定的工具，已经成为西方社会剥夺他人财产的一种工具。

每一个普通中国人都会觉得这样的法律不可思议，自己的房子，怎么能被他人侵占呢？

但在西方社会，普遍性的侵犯私有产权，早已成为习惯。

既然可以向富人征收遗产税，直接抢人们的财产来给另一群人使用，那抢你家的房子，又有何不可呢？你不住，可不就是被人家认定的多余的财产吗？

但为什么人们会接受这种恶法呢？

如果房子是自己家兄弟姐妹的，他们会去抢占吗？不会。因为有道德压力。

不管是西方还是东方社会，兄弟姐妹们的生活都要求各管各，如果有人提出要将大哥的财产拿出来分给弟弟，都会有无数人骂这种人不要脸。

但陌生人就不一样了。

抢陌生人的财产，没有道德压力，在保护弱势群体的社民主义政治正确中，人们要求兄弟姐妹各自自负其责，却要求陌生的富人把钱交出来给我用。

关系越近，越不敢强抢财产，在一个小区里，要求有钱的小区业主拿钱出来给另一人治病，他说不出口，因为会被鄙视。

但在社交媒体上主张免费医疗，也即要求向另一群陌生人征税给自己治病则代表着良知和良心。

洛克菲勒如果有弟弟，这个弟弟要求哥哥的遗产分他一半，一定会被骂死，但如果是陌生人要求分他的遗产，则鼓掌欢迎。所以洛克菲勒的遗产被征收了一半。

这成为了二十世纪最为荒唐的一幕。

西方社会早已不是十九世纪宣称保护私有产权的世界了，早就在各种社民主义思潮的洗脑下，发展出来了系统剥夺私有财产的庞大体系。

任何社会，只要财产权保护程度下降，伴随来的就是经济发展越来越慢，西班牙早已成为欧洲地区经济发展最慢的地区之一了，其根本原因就在于产权保护程度在下降。

如若不对产权侵犯保持警惕，总有一天，你的房子也不再属于你。

题图：JulesDupré

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