什么情况？房贷利率要上涨了？这件事你可能一直没注意到……
文 | 樱桃团队
来源 | 樱桃大房子（ID：ytdfz8）
推荐人：毯叔
最近朋友圈里，都在聊房贷利率上涨的事情，今天我也再跟大伙说说这个话题。
实际上，全国已有几个城市的房贷利率开始上调了！
我之前说过三四线城市3.7%，二线城市3.9%左右基本是到底了，下调空间几乎没有了。
具体算法之前说过不重复，后面除非就跟着5年期LPR调整了。
一线城市现在是最贵的，首套都要4个多点，感觉有点对一线不友好啊，哎。
据媒体报道，现在石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市，首套房利率回调至4字头。
可能有的人还没反应过来，楼市不是还没好吗，怎么利率就开始上调了？
只能说明你根本没去看市场。
大家一定要清楚，目前所有的政策优惠都是限时的。
包括房贷利率，新盘的优惠政策，以及各大城市放开限购的政策窗口。
一旦行情变好，市场回归正常，这一切就会逐渐收回。跌的多的城市，后面就可能要涨的多。
房价涨涨跌跌，政策松松紧紧，中国楼市过去不一直都是如此吗？就没有变过啊，这一点，我看了十多年市场了，门清。
在所有的优惠里面，最容易调整，反应最快的一定是房贷利率，这一点央行很早就已经设定好规则了，我之前就解读过，这是一个游戏规则，是确定性的明牌。
在今年1月5号，央行和银保监会联合下发的首套住房贷款利率政策动态调整机制第三条规定，此前阶段性放宽房贷利率下限的城市。
“如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”
而当时满足放宽房贷利率下限要求的城市有38个，根据中指研究院统计的数据，截止3月底，已有36城市首套房贷利率下限降至4%以下。
就连郑州天津厦门这些城市的首套房贷利率都下降到4%以下。
但是这个前提是房价持续下跌，成交量处于低位，利率作为楼市调节的工具，在行情不好的时候，下调利率降低购房人的买房成本，吸引刚需改善上车。
而如今楼市的基本面已经发生变化了。
信贷端：
3月份的居民新增贷款1.24万亿，为2022年以来单月最高增量，同比多增4908亿。
虽然相对疫情之前还是差很多，但居民的购房需求已经逐渐在恢复。
市场端：
3月份70城房价中，新房上涨的城市就有64个，二手房有57个。
超过大半的城市都在逐渐回暖，而那些下跌的城市跌幅也在不断收窄。
所以，逻辑就来了：
但凡上个月房价上涨的城市，未来利率优惠都有可能取消掉。
我观察到的现在石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市，首套房利率回调至4字头。
会有更多的城市会在6月份以后，可能满足房贷利率上调的规则，也就是说，6月份后的下半年上调房贷的城市会开始增多。
一旦利率回调，这就意味着普通人的购房成本就要提高了。
我的建议是，如果你所在的城市属于二线城市，利率目前依旧低的，自己又有购房需求，没必要观望到下半年。
买房的人，换房的人，也要注意到这个很重要的变化，毕竟直接跟你买房的成本相关。
抄到房贷利率的底，就是抄到了这个周期下最便宜的房价底。因为央妈的游戏规则就是房价跌，利率降，房价涨，利率升。
这段时间我一直都在留意全国房价均价的数据，现在很多人根本不知道所在城市的房价是涨还是跌，因为彻底是懵逼的。
这也是我过去这么多年来，对市场的认识第一次这么大的偏差。
因为这非常符合市场的情绪，看多的人觉得房价在涨，看空的人觉得房价在跌。
真实的市场，都在大家自己的偏见里面。
我们所有人一定要从市场的客观数据出发，还原市场情绪，买房这个事情，容不得你个人的情绪化，知道吗？
全国房价这个数据很容易计算，直接用统计局公布的新房总金额除以总成交面积，就可以换算出均价，去年全年都是下跌的。
这个数据在今年一季度同比涨幅却高达6.3%！
图源：易居
6.3%啊，一个季度来说这个幅度算夸张了。
如果你没有关注房子，没有实地去看房，只会一味被网络上的看空言论带节奏，你也根本不知道很多地方的新房已经开始调价了。
统计局的数据中其实暗藏了很多信息，还有一个很关键的就是库存数据，今年2月商品房的待售面积还在6.55亿平米，而3月份降到6.47亿平米了，说明库存开始在减少了。
上图为2023年3月份待售库存
上图为2023年2月份待售库存
这样的情况和2015年太像了，当年全国新房库存同样去到最高峰，一直到16年库存开始下降，后续的变化就不用我多说了，大家都知道。
今年的情况肯定不能同日而语，全国普涨的事情不会再发生。
但有一点总归不会变，那就是市场一旦供不应求，开发商肯定会想尽办法调价。
而从一二三四线的分布看，有个数据很明显，房子的库存现在增加的是一线城市，二线和三四线都在下降，二线下降是最快的。
2023年3月底，全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类，分别为3217、25312和22364万平方米，同比增速分别为10.0%、-2.8%和-0.7%。
一线房价由于处于高位，限购严格，外部资金进不去，且不断推出新房，去年下半年以来，库存增幅反而高于三四线城市，所以短期房价会稳定。
从3月底开始，三四线的库存在时隔52个月首次下降。三四线是库存的主力军，虽然库存开始下降，但无奈基数大，且没有价值，房价也很难涨。
但是二线情况很特殊，我多次强调这一次的楼市行情绝对是由二线牵头的。
随着库存，尤其二线核心区，产业云集的区域库存量减少，而这几年人口持续流入二线，购买力增加，未来二线楼市的格局就会发生变化，市场一旦供不应求，房价上调是早晚的事情。
这一点高层看的比我们要透彻多了，所以在制定房贷利率优惠的时候就加了前置条件。
而其他的优惠政策同理，只是没有白纸黑字写出来罢了。
就好比如今有些二线城市都已经可以操作两成首付了，甚至很多区域都放开了限购，一些核心区域只要你愿意去了解，其实想买都不难。
现在全国除了一线，海南之外，限购基本上都能找到方法解决，二线最严的杭州最近也放松了非核心区域。
对楼市不好的城市，估计还会继续放松。放松之后，接下来就要看看下半年二线城市的表现。
国家的态度一直都很明确，不希望房价太冷但也不能过热，所以接下来楼市一旦回归到理性正常的轨道上，或者部分地区出现“热”的迹象，那么当初所有的政策优惠就会收回去。
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