深度分析目前美国房地产为何再次火爆的原因！

许多想要搬家的美国人被困住了，被他们无法放弃的低利率所困。这些“金手铐”使全美待售房屋供应量异常低，并使房地产市场比预期的更加激烈。

经济学家表示，房主不愿出售的情况将当前的房地产市场与过去的低迷区分开来，并可能阻止全美范围内的房价大幅下跌。这可能会削弱美联储通过冷却经济来减缓通胀的努力。

佐治亚州华人小李和他老婆小陈去年有了孩子，因此想换一个更大的房子。他们在一个两居室里生活了四年多，现在想要一套三居室或四居室的房子，最好能有一个院子和一个家庭办公室的空间。

不过问题来了，他们现在住的房子利率很低，大约是 3.4% 的 30 年期固定抵押贷款利率，他们并不想放弃这个利率来接受利率高出约 3 个百分点的新抵押贷款，尤其是当地的房价已经涨起来了。

小李算了一笔账，买一个理想中的四居室房子，每个月要多支出至少 1,100 美元左右。这让他感觉到不舒服。

他说：

“支付我仍然认为是虚高的房价并支付两倍的利率让我感到不舒服。”

抵押数据公司 Black Knight 的数据显示，截至 3 月 31 日，目前美国人持有房屋的近三分之二的初级抵押贷款利率低于 4% 。

而根据房地美的数据，截至 5 月 4 日，新的 30 年期固定抵押贷款的平均利率为 6.39%。

抵押贷款利率因素让一些美国人被迫住在不合适的房子里，无论是没有足够卧室的成长中的家庭，还是拥有太多空间的老龄房主，甚至阻止了人们为了工作或其他机会而搬迁。美国有许多房主在 2022 年或 2023 年搁置了他们的出售计划。

根据 Realtor.com 的数据，4 月份的待售房屋数量大约是 2019 年 4 月的一半。4 月份新上市的房屋数量较上年同期下降约 21%，这表明即使在通常繁忙的春季购房旺季，卖家也在按兵不动。

库存受限是房价没有大幅下跌的一个关键原因，尽管较高的抵押贷款利率已让许多买家持观望态度。

根据全国房地产经纪人协会的数据，3 月份成屋销售价格中值较上年同期下滑 0.9%。与此同时，3 月份成屋销售同比下降 22%。

全国房地产经纪人协会首席经济学家 Lawrence Yun 说：

“这是一个独特的市场条件，一些地区的销售量下降，甚至价格也下降，但从买家的角度来看，很难把房子买回家，因为他们正在与其他买家竞争。”

疯狂的房屋竞价战在美国部分地区仍然很普遍，尤其是对于吸引首次购房者的中等价位房屋。在纽约市郊区新泽西州克利夫顿，一栋四月初挂牌价为 449,000 美元的两户住宅在六天内收到了 120 份报价，最终这个房子的合同价格比要价高出约 150,000 美元。

房产经纪人说：

“低库存是推动价格上涨的原因，很多买家现在真的很恐慌。”

经济学家认为，一个健康的房地产市场应该要有四到六个月的供应量。但根据全国房地产经纪人协会的数据，占房地产市场大部分的现房市场在 2022 年 1 月创下了 1.6 个月的供应量的历史新低，今年 3 月的供应量为 2.6 个月。

多年来，住房市场供应短缺一直是一个日益严重的问题。次贷危机之后，许多建筑商倒闭，其他建筑商则大幅削减支出和新建筑。

这个问题从 2020 年开始恶化，当时创纪录的低抵押贷款利率和大流行导致的远程工作增加促使买家涌入市场并抢购主要住房、度假屋和投资物业。房屋建筑商加紧建设，但由于材料成本波动、劳动力短缺和供应链问题，难以满足需求。

销售热潮，加上一大批房主对抵押贷款进行再融资，将数百万房主锁定在低利率、长期贷款上。根据 Realtor.com 在 2 月份进行的一项调查，计划在未来 12 个月内出售房屋并购买新房屋的美国人中，约有 56% 的人在等待利率下降。

美联储最近刚刚又上调了基准联邦基金利率，这是自 2022 年初以来的第 10 次上调。而房地产是对利率最敏感的经济部门之一，自 2022 年初以来房地产市场放缓一直是美联储行动直接影响消费者的体现。

目前的状况是，一些可以接受更高抵押贷款利率的美国人也按兵不动了，因为他们正在努力寻找可以购买的东西。

小王和小吴在 2019 年底买下了一个位于亚特兰大北部的三居室住宅，原本计划在这里住大约5年，但去年他们有了第二个孩子，因此他们比预期更快地需要更大的房子。

年初，小王和小吴开始找房子。所以他们能负担得起更高的抵押贷款利率和更高的房价，但却买不到房子。

小王说“

“过去三周，我们所在的城市没有任何一个新上来的房子符合我们的买房标准，大家都不卖房子了吗？”

住房短缺对房屋建筑商来说是个好消息，目前新建房屋约占3 月份待售单户住宅总数的三分之一，高于 10% 至 20% 的历史标准。

当前的市场也可能对改建公司有利。小明俩夫妇在加州萨克拉门托有一个三居室，为了照顾年迈的母亲，原本想再置换一个4-5居室房子，但要么价格太高，要么抵押贷款利率太高。因此他们只能存钱改造现有房屋。

抵押贷款利率锁定效应会持续多久，没有一个经济学家能讲出准确时间。因为抵押贷款利率从未像 2022 年那样快速攀升。

这也影响了美国的就业市场，根据伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校的 Julia Fonseca 和宾夕法尼亚大学沃顿商学院 Lu Liu 在 3 月份的一份工作论文，随着房主现有抵押贷款利率与现行利率之间的差距扩大，锁定抵押贷款利率较低的房主不太可能搬迁到高薪工作，因此美国人搬家速度放缓。

Ryan Carrillo 和 Megan Carrillo 夫妇 于 2020 年以 320,000 美元的价格购买了他们在凤凰城的第一套房子，并锁定了 2.75% 的固定抵押贷款利率。

去年，在 Ryan Carrillo 找到一份薪水更高的工作后，他们想升级到价格在 60 万到 70 万美元之间的更好的房子。当时预算是每月计划支付 3,000 美元购买新房，但在预算增至 4,000 多美元后，他们退出了买房市场。

Ryan Carrillo 现在计划在旧房子继续居住，他说：

“我愿意永远保留这座房子而不卖掉它，因为 2.75% 的超低抵押贷款利率太好了，不能放弃！”