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韩国楼市,越来越疯狂

韩国楼市,越来越疯狂

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作者:马欢
编辑:梁励
值班:易可

来源:时代周报(ID:timeweekly


首尔江南区,这个著名的富人区是全韩房价最高的地方,但这里的楼市正在经历一场暴跌。


曾经,江南区一套面积仅25平方米的公寓,售价高达32亿韩元(约合人民币1676万元),现在,同样的户型售价23.5亿韩元(约合人民币1231万元),降了8.5亿韩元(约合人民币443.6万元)。附近其它高级住宅区,也有多个公寓在降价出售,最高降幅达到了10亿韩元(约合人民币521.9万元)。


不止江南区,韩国整体房价已经连续9个月下跌,在首都首尔,部分公寓急降30%-40%,公寓成交量更是暴跌超70%。


为了促销,韩国地产开发商们甚至在广告里承诺买房子,送奔驰车。


即便如此,对大部分普通人来说,这个价格仍然是高不可攀的。


很多人担心,韩国的“房地产衰退”即将到来,而且大有超越2008年金融危机的态势。国际货币组织(IMF)也警告称,亚洲地产泡沫离破灭仅一步之遥,尤其是韩国。


图源:社交媒体截图



不想买房了


“这里是空房子,这里也是空房子。”一位韩国市民指着仁川的某大型高档公寓小区说道,小区有1100多户,一大半全是空屋。


整个韩国,房屋空置的现象在增加。从2022年下半年开始,韩国全国公寓入住率已经下降到70%以下。即便在首尔最繁华的地段,房屋也变得不紧俏了。


一边是房屋大量空置,一边是央行史无前例的加息政策。


从2022年4月至2023年1月,韩国央行已紧跟美联储的步伐,连续7次加息,创下历史纪录。楼市也受到影响,一路下行。


截至目前,韩国房价已经连续9个月下跌。韩国副总理兼企划财政部长官秋庆镐在3月份的时候就表示,今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%,为2005年实施相关制度以来最大减幅。


央行连续加息,房贷利率升高,加之出口低迷和高通胀,没房的年轻人不想买房,背着巨额房贷的房东们,只能忍痛把自己的房屋低价抛售。


这样的趋势蔓延到首尔的富人区。很多手握多套房的有钱人,现在宁愿降价几亿韩元,也急着把房子脱手。


房产政策委员李恩亨表示:“由于上调基准利率带来的贷款负担等原因,即便是在住宅需求较高的江南区,住宅价格也呈现下降的趋势。”


一名市民从首尔南山远眺市区。(图源:社交媒体)



葩的房价和政策


曾几何时,韩国的房价一度全球排名第二。特别是自2019以来,韩国全国房价涨幅超过35%,首尔市区的累计涨幅更是高达46%。


主要原因是因为新冠疫情爆发后,韩国经济因为出口旺盛得到了快速发展。而韩国独特又奇葩的租赁制度,更让其楼市成为了炒租客的乐园。


韩国有两种租房制度,第一种和世界其它国家和地区类似,即支付押金并按月付租金,另外一种则是韩国独有的全租房,也叫传贳房(jeonse)。


所谓全租房,即租客按照房价的一定比例(一般在50%-80%左右),给房东一大笔押金后便可入住。待1-2年后,租客退房,房东全数退还押金。租约期间,房东可以利用押金经营生意、投资,或者赚取银行利息。


韩国的银行也因此推出了专门针对这种全租房的贷款,年轻人拿不出买房的全款,就会选择去银行贷款凑齐全租房的押金。


这种租房政策在其它地区的人看来,或许是不可思议的,如果拿得出如此大比例的押金,为何不直接买房呢?


事实上,因为此前向银行贷款的利息远低于月租房的租金,因此对于很多年轻人来说,全租房意味着,直接向银行支付低利息就可以住上房子了。


加之经历过金融危机和房价暴跌,韩国人对于买房变得更为慎重,许多年轻人会先选择全租房,等到经济稳定后再买房。


多年来,全租房深受韩国年轻人欢迎,它可以解决租客因工作或就学而导致的频繁更换住处问题,有人还将其视为一种储蓄的方式。


但这个看起来双方都受益的政策,背后其实有巨大的隐患:房东拿到大笔押金,若是继续投资房地产,就会把房价炒起来;租客去银行贷款虽然可以“免费”住几年,但随着房价逐年高涨,仍然买不起房。


图源:社交媒体


如今,在加息周期下,随着利率走高,楼市下跌,房东投资失败导致资金链断裂,全租房的隐患问题也接踵而来。


光是2022年,韩国就发生了2073起全租房保证金被吞案。越来越多的房东无法返还押金,极端的情况还会携巨款潜逃,留下欠着债务的房子,让租客们求偿无门。


而绝大部分受害者,都是20到30多岁的年轻人,损失金额动辄达到9000万韩元(约合人民币50万元)。


一位年轻受害者绝望地告诉韩国媒体:“我把全部财产都投入其中,损失了财产和贷款的总额,甚至还成为信用不良者。现在我已经申请破产了,我不想再听你们宣讲这个政策。”


面对如此大“坑”,越来越多的租客选择从传贳房转向普通的月租房。2022年的数据显示,韩国租赁合同中,月租房的数量首次超过了全租房。


这也意味着,房东很难从新租户那里获得足够的押金,只能以大幅折扣抛售房产,进一步助推房价下跌。



下一个危机


业界认为,今年韩国楼市将持续萎缩,房价还会进一步下跌。


野村证券悲观预测,未来韩国全国房价将比2009-2014年金融危机之后的房地产市场降温更为猛烈,并引发连锁反应。


如今,已经可以看到一些迹象了:和房地产相关的家装家具业,正陷入生存危机。


韩国汉森(图源:社交媒体)


在韩国家具、装修市场排名第一的汉森,2022年首次出现217亿韩元(约合人民币1.13亿元)的亏损。


房地产中介行业也被波及。根据韩国房产中介协会透露,仅仅2022年12月,关门的中介门店就有2072家,是近5年来的最高数字。“现在情况确实很困难,我也只能双手一摊,没办法。”韩国房产中介协会主席李钟赫说。


韩国央行仍然认为,目前房地产市场的调整是可控的。但是,不少经济学家警告称,韩国更进一步的房地产衰落就在眼前。


与此同时,房价骤降还将影响个人消费,在全球半导体行业疲软和出口不振的同时,这将导致韩国经济陷入更深的衰退。


利率上升,资金断裂,房东们的美梦破碎。


受房贷利率持续走高和经济衰退的双重隐忧影响,现在的韩国人也不再热衷买房了。


而没房的韩国年轻人们,依然没有出路。


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