35万亿撤出美国楼市|马斯克警告：美国楼市可能崩盘

6月2日，美国费城联储总裁哈克说，美联储下次会议不应该加息，尽管高通胀率下降的速度相当慢，令人失望。他表示，现在至少应该按下停止键，看看情况如何。

就在一天前，美联储副主席提名人杰斐逊在一次金融会议上的讲稿中也表示，在6月13日的利率会议中可能会跳过一次加息，但这并不意味着货币政策收紧的行动已经结束或利率峰值已经到达。

上周，美联储主席鲍威尔出人意料地向市场传达了鸽派信号，对银行业稳定性表示担忧，并暗示可能会在6月份暂停加息。

他说：“由于美国信贷状况收紧，我们可能不需要将政策利率升至其他情况下所需的高水平，就能达到通胀目标。但我们将根据接下来的数据决定下一步行动。”

这表明，尽管美联储可能会在6月暂停一次加息，但利率仍将继续上升，对华尔街交易员在美国股市、债券市场和房地产等一系列资产价格的押注和定价产生影响。

我们注意到，最新公布的美国5月制造业采购经理人指数（PMI）连续第五个月下降，创下近三年来的新低。连续六个月下降的新订单和就业指数也都低于50的荣枯分界线，降幅达到自2020年3月以来的最大水平。

此外，美国劳动力市场出现问题，房地产市场迅速降温，高通胀侵蚀了购买力，消费者信心显著下降。

美联储政策的不确定性、美国信贷市场的紧缩、借贷成本的上升以及地区银行业危机的蔓延等多重因素，引发了华尔街对美国经济即将陷入衰退的担忧，而非美联储所谓的软着陆。

最新公布的经济褐皮书也证实了这一点，表明美国经济仍然非常疲软，这并不是鲍威尔所期望的情况。

胡佛研究所的一份最新报告得出了类似的结论，报告称，目前超过2,315家美国银行的资产价值低于负债，它们的贷款组合市值比账面价值低了2万亿美元。

因此，最近倒闭的三家美国银行只是冰山一角，更多规模更大的银行可能会走上同样的倒闭之路。

这意味着美国信贷市场面临风险警报，同时还有美元荒、强势美元、抵押贷款利率上升以及短期拆借成本飙升等问题。目前，FRA-OIS（远期利率协议与隔夜利率之间的差异）已经飙升，这表明美国金融体系的流动性市场压力越来越大。

这对于股票、债券和房地产等资产的杠杆投资者来说是一个不愿意看到的情况。事实上，最近债市、股市和房市销量的持续下跌已经反映了这种情绪。

评级机构穆迪在6月1日发布的报告中称，随着信贷收紧、资本成本上升和房地产价值下跌，美国房地产前景正从稳定转为负面。

根据在线房地产经纪公司Redfin在5月31日公布的数据，美国房价目前正处于空前的下降通道中，出现了两位数以上的降幅。

截至2023年5月，美国房屋销售连续第14个月下降，其中包括奥克兰、旧金山、奥斯汀、博伊西、盐湖城、西雅图和洛杉矶等城市的房价已较去年同期下跌数十万美元。

根据全美房地产经纪人协会（NAR）于6月2日公布的数据，目前约有90%的现房销量意外出现了两位数的下降幅度，陷入低谷。

例如，加州5月份的单户住宅销量较4月下降了15.2%，较去年同期下降了31%；公寓销量较1月份下降了18.7%，较去年同期下降了36%。此外，像凤凰城和博伊西等地区的楼市房价可能很快下跌20%，超出了美联储的预期。

特斯拉首席执行官埃隆·马斯克认为，美国房地产市场面临着可能走向崩盘的境地，特别是商业房地产市场。这位亿万富翁的警告反映了他对美联储继续加息可能导致美国经济再次陷入衰退的担忧。

马斯克还表示，由于抵押贷款成本上升，一些美国购房者已无法承担更高的费用，因此美国房价很可能会大幅下降。他称这是目前美国经济面临的最紧迫问题。

随着美联储急速将利率提升至5%以上，加上房价下滑和信贷环境收紧，美国楼市前景变得越来越糟，导致投资者纷纷撤离美国楼市。

根据Redfin在6月2日公布的数据，与去年同期相比，今年第一季度美国楼市投资者购买房屋的数量暴跌了48.6%，创下有记录以来最严重的下滑。

值得一提的是，另一家美国房地产研究机构Real Capital Analytics的报告指出，中国买家（包括个人和企业）已经开始净抛售美国房产。截至2023年前5个月，中国买家净抛售了约1180亿美元的美国房产。

根据全美房地产经纪人协会（NAR）的最新数据，2022年之前，中国买家是美国房地产市场的活跃买家之一，主要在佛罗里达州和加州购买了创纪录的610亿美元的房产。

但自美联储开始加息以来，中国买家对美国房地产的兴趣明显下降，成为全球投资者抛售美国房产的风向标。

根据路透社和多家房地产机构的统计数据，截至5月，包括中国买家在内的外国买家在美国购买二手房的数量较2021年同期减少了36%，总额下降到370亿美元，买家人数也下降了32%至11.9万人。

这些买家的购房金额较2017年峰值下降了53.1%，其中中国买家（包括企业和个人投资者）减少最为显著，下降了78%。

值得一提的是，现在越来越多的美国人正在抛售房产，将资金转向黄金。根据盖洛普在4月份公布的一项调查报告显示，超过四分之一的美国人将黄金作为首选投资资产，达到了过去11年来的最高水平。

这也与美国铸币局关于金条和金币销售数据的强劲表现相呼应。世界黄金协会的最新报告也证实了这一现象，数据显示，今年第一季度美国投资者购买了36吨的金条和金币，较上一季度大幅增加。

由于高利率的冲击，许多美国投资者认为房地产不再是最佳的长期投资选择。

特别是，当前的美国银行业形势以及反复对峙的债务上限斗争正在破坏购房者对美国金融资产的稳定性和对美国银行系统的信心，这可能会促使他们寻求其他替代方案。

事实上，华尔街金融巨鳄罗杰斯和奥地利经济学派的捍卫者、资深政治家Ron Paul在5月31日发布的报告中指出：“美国资产市场正在经历一次痛苦的调整，全球投资者，包括美国人在内，正努力削减对美国资产的敞口。从去年开始的黄金购买狂潮是这一努力的一部分。此外，美国面临的银行业危机风险和经济衰退预期可能会加速全球央行继续抛售美债资产的进程，投资者可能随时准备按下卖出键。”

资深的华尔街预测家彼得希夫在6月1日更新的报告中进一步分析称，根据历史经验，一些敏感的资金正在从美国撤离，寻求更高收益的市场和资产。

预计将有35万亿美元的国际资金从美国市场撤离，其中包括美国国债、美国房地产和美国银行存款等标志性的美元类资产。与此同时，大量机敏的国际资金也将目光转向东方，将资金投向收益更高、更稳定的中国市场。