冯仑：美国房地产模式和经验中，是否有中国楼市的未来？

2023-07-24 00:07

文｜冯仑（微信公众号：风马牛地产研究院）

全文共 2168 字，预计阅读时间 5 分钟

这几年，国内房企很苦，但其实房地产一直是门好生意。

在今天美国最赚钱的行业中，高科技和金融位列前二，第三还是房地产。这还是在 50 年前，美国城市化率就达 73.6% 的情况下，即使在 1970 年后房地产逐步进入以存量为主的后开发时代，2008 年后美国房地产行业对 GDP 贡献度依旧高达 12.6%，并且还在适度增长。

反过来看中国，随着大基建时代和经济的飞速发展，房地产行业经历了 20 年的「黄金时代」，蓬勃高速发展并达到顶峰；2017 年开始，房地产行业全面进入「白银时代」，发展放缓、价格趋稳；甚至在 2022 年，头部房企还喊出了「黑铁时代」的口号……

站在 2023 年的今天，中国房地产模式何去何从，成为了所有地产人都关心和关注的重要话题。

事实上，中国城市化进程的不同阶段、房地产行业演化的规律，在美国已经走过了一遍。我们沿着这个轨迹往后看美国，相当于我们是 5 岁去看 50 岁的人，他从 5 岁到 50 岁中间每一步要做的事情，都能看得很清楚。

01「向西看」看什么？

为啥要去看 50 岁的「大叔」经历了什么？

因为美国最大的特征就是创新，且一直走在世界前列，所以这个特训营做精而专、专而持久的研习，希望能够带动大家提升这个方面的能力，目的还是要把我们 5 岁、15 岁、25 岁的日子过好。

图 |「50 岁大叔」的城市更新——57 号码头（Pier 57）

举个例子，近 20 年前，中国有家房企对标学习了美国一个模式，今天，这家企业一直处于行业头部地位，并且是「标杆」企业。

相信大家都猜到了，这家房企就是万科。

在国内住宅领域快速发展时，万科就专门研究了美国的一个标杆企业 Pulte Group，后来有很多人把这家企业的书翻译到中国，名字就叫《帕尔迪》。

帕尔迪连续 50 年盈利，目前是全美前三的地产商，业务覆盖全美 40 多个主要城市的几乎所有中产阶级家庭。他有几大特点：一是主张「能力第一、机会第二」，坚持财务纪律、保守的杠杆目标不变；二是重视细分产品和客户体验，建立客户细分模式和客户关怀七步法；三是坚持提高建筑效率，简化设计和标准化管理，等等。

万科研究了这家公司后，把自己的目标定为「中国的帕尔迪」，坚定执行着既定战略，之后也一直保持着领跑者地位。

其实新加坡凯德这类房企，也学的是「美国模式」。

所谓「美国模式」，就是说除了卖住宅以外，产品还非常细分、具有丰富性，有单身公寓、养老公寓、学生公寓等等，可以卖也有租的；至于住宅以外的不动产，几乎都采用「三分开、一统一」的模式，就是投资商、开发商、运行商三分开，由开发商统一组织和衔接。

这种模式发展形成了今天的「凯德模式」，凯德置地在全球商用不动产拥有绝对领先的位置，到目前为止都非常成功。

来源 |Pixabay

而在互联网浪潮中成功的地产科技企业，某些也是学习了美国模式，比如民宿巨头 Airbnb 是全球共享经济的鼻祖，国内也出现了途家、小猪民宿这样的一些企业；还有美国的线上房产行业 Zillow、Redfin 等，我们也源源不断地出现天猫好房、贝壳找房等等……

图 |首期班成员在纽约探讨「房地产科技」

这些企业能够成长起来，很大程度得益于两国在科技领域的「借鉴」，并根据国内市场特点把他们本土化，在借助市场的广大客群，迅速把业务发展起来。

现在，美国传统地产与科技的结合更加包罗万象、一应俱全，涵盖了物业管理、工程管理、设施管理、投资组合管理、家居服务、房屋搜索、房产中介工具、室内测绘和智能家居等十几个细分领域。（关于美国的地产科技领域，风马牛地产研究院之前写过文章，回顾请点击）

在中国，土地红利、资本红利过后，房地产未来的发展开始以科技驱动，可以说，得科技者得天下，企业才能立于长胜不败之地。在美国房地产特训营，我们也会深度学习美国房地产科技与创新产品。

我一直在讲一个观念：全球视野，中国机会，只有把成熟市场的经验研究透了，这些想要转型、管理、提升的同行们，才能把国内的生意做好，乃至于实现亚洲地区房地产行业的跃升和进步。

02中国地产行业才刚开始

美国城市和房地产发展这么多年，依然是非常重要的行业板块，地产确实是周期性且永恒的。这也是为何，我国的房地产系统还在发展，而且大有发展前景的原因。

美国的成长经历是一个地标，从房地产资产类别看，光是住宅投资资产都可划分为独户房屋、独户租赁、集合式住宅、共同产权公寓、老年人住房、学生公寓等等，还有写字楼、酒店、购物中心、数据中心、私人仓储、工业地产、农场等资产类别；从资本投融资的角度看，不光有私募股权、REITs、CMBS、RMBS，还有公司债券、银行、私人贷款人等。

所以美国的 Real Estate 不光是房地产，它的市场规模、业态、丰富程度及金融服务的发达程度都是最好的、也是最大的，以上这些恰恰是中国房地产发展的新方向和新空间，所以美国是学习房地产最好的，也是最恰当的地方。

对于整天信息闭塞、具有局限性，只能从自身实际情况上来评判中国房地产市场模式的人来说。认知和了解成熟市场的房地产模式，或许才是真正明白中国房产的开始。

国内的房地产市场「一鲸落、万物生」，对于国央企、港资房企、内地房企和外资地产商来说，在很多细分赛道是有机会的，并非你所担心得那么糟糕。

图 |未来之路地产国际课程首期班学员在纽约