这家公司彻底跌下神坛？冯仑：它的商业模式不成立

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问：

8月23日，纽交所暂停共享办公巨头WeWork权证交易，并开始将其退市。随后，有媒体报道，WeWork在召集顾问帮助其进行重组，该公司正面临沉重的债务负担和糟糕的财务业绩。而向WeWork提供融资的美国基金公司也开始讨论WeWork申请破产保护的可能性。

冯叔，咱们的「美国房地产特训营」曾经考察过这家企业。您怎么看WeWork目前的困境？共享办公是否已经走到了穷途末路？

冯叔：

共享办公这个概念刚出现时，我就有一个判断，这个商业模式是不成立的。为什么呢？

我们在纽约做「中国中心」项目时，我了解过（这个商业模式），当时，共享办公实际上已经存在了很多年，比如说Regus（雷格斯）、HubAustralia（澳洲最大的一家），我们都一直在谈，发现他们的经营模式是可持续的。

所谓共享办公，实际上就是整租、分售这四个字。

整租，是它从别人手上租过来的。再弄成一个个小单位，分租出去，甚至是再加点增值服务。

这个模式存在很长时间了，但都是小规模，叫做小规模、多网点。比如，雷格斯的共享办公空间，单个300平米、500平米都有，大一点的1000平米，面积很小，但是量很多，在城市里很多写字楼都有。这样的话，能保证它的会员、客户可以来灵活办公，特别是新创业的企业，可以用较低成本，在核心区位租用到位置，并享受不错的公共服务。

这个模式其实很多，也就是做二房东业务。但是，共享办公似乎要变成房地产的新型业态和规模化扩张，我认为逻辑上是不成立的。200年以来，全世界没有一家地产公司靠做二手房东业务做成一个好的地产公司，行业排名里也从来没有一家二房东公司可以做得很好。

由于二房东的模式不成立，WeWork就开始做一房东，也就是去做房地产开发，而要和我们做传统房地产开发当中那些有实力的企业去竞争，它的经验、品牌都竞争不过别人。

所以WeWork的服务模式就陷入困境，做二房东，做不过雷格斯这种已经存在了非常多年的专业公司。做一房东，又做不过传统开发公司。紧接着它又在扩大规模，其实共享办公的市场也没这么大。这几个方面一叠加，我认为它失败是早晚的事情。

如果WeWork现在要画上句号了，我觉得这场实验也就结束了。

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问：

近期，李嘉诚在香港七折卖房，626套房源引来3万人次争抢，这个消息也令李嘉诚和长实集团冲上了热搜。李嘉诚低价抛售房产，释放了何种信号？为何长江实业集团要折价售楼？

冯叔：

一个企业在产品上折价出让，无非就一件事情：希望销售速度要快，否则不会降价。我们老百姓通常都知道打折促销，降价是为了快卖。

但为什么要快卖？一般有两个因素，一是差钱，另一个是对未来预期和市场风险有比较明显的判断。对于李嘉诚来说，大家都不会相信他缺钱，但是大家相信李嘉诚看到了我们没有看到的风险。

至于这个风险是房地产供求关系的风险，是香港汇率波动的风险，还是香港在其他转型当中带来的一些我们没看到但李先生看到的风险，我认为这个方面恰好是需要关注的。