总负债超万亿，万科会是下一个爆雷的房企吗？冯仑：万科没什么问题

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问：

截止到2023年6月30日，万科负债总额1.28万亿。负债超万亿的房地产企业，都相继爆雷了，只剩万科还在坚挺。最近市场上有万科将爆雷的传言，甚至传说万科在减薪、裁员，您认为万科会爆雷吗？

冯叔：

房地产行业，特别是住宅行业，雷声滚滚，大家就关注到这些头部企业的负债。我也注意到甚至有人传言，最近万科也减薪裁人、负债过万亿，等等。

对这些传言，我都保持一个谨慎的态度。我认为万科没什么问题。为什么呢？大家在评论时，很容易把一些事情混淆。比如，这么大一个公司，它局部的部门、业务做一些调整，人员有增有减，这都太正常了。就像你们家过日子，买了新东西要往进搬，也会有一些东西要倒掉，不能说从家里搬出一些东西，就说这个家要散了，对吧？这也可能说明你们家日子过得正红火。所以，要注意看它调整的部分和幅度。

我一直认为，万科的治理，在地产行业、住宅行业里无出其右者，所以我坚信万科的公司治理能确保财务的稳健和安全性。

另外，大家容易混淆的就是负债。其实要掰开了细说，这件事也挺有意思、挺复杂的。报表中有一部分是预收房款，比如卖了房没有结转，这都叫负债，但这个钱已经拿回到公司了，并没有马上要还的压力。

我没有看准确数字，如果万科有1.2万亿负债，到底预收账款有多少。假定万科一年有5000多亿的销售额，当然最近可能减少一点，里边有合同已经签约销售收到的钱。这是一种确认的方法，香港有的企业是这样记账的。

但是万科确认的方法，它是把每年的合同销售额，从负债里转化成一部分变成利润，就是说从合同销售额到确认利润这中间，交房以后会从负债转化成收入，收入里头还有一部分利润。这个过程，在报表上，实际会有相当一块的预收房款变成负债，但这个负债和银行负债、发行企业债券或供应链负债是完全不一样的。

所以我觉得，要看万科最核心的这些指标，包括净负债率，这些指标更能反映它的财务状况。我相信万科的财务状况是稳健且积极的。最近它还在土拍市场拿地，所以更没有问题。

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问：

把房子卖给外地人，很多城市打响了「外地人买房给补贴」第一枪，比如哈尔滨来到南京举办推介活动；吉林省给予住房消费支持，外省居民购房与本省人员享有同等优惠政策；安徽黄山对外地市民组团购买10套以上新建商品住房，不受备案价格限制。怎么现在外地人购房也开始给补贴了？

冯叔：

为了刺激住宅市场，最近个别地方出现了一些临时的政策，比如说外地人买房给补贴，甚至跑到外地去推广。政策初衷永远都是好的，但我个人觉得有违市场公平。

本地的居民在这儿居住了这么久，也依法纳税，结果他们买房不给补贴，来一个外地人就给补贴，在完全市场经济的规则下，其实不符合公平竞争的规则。

如果要补贴，应该所有人都给补贴。只补贴外地，那拿谁的钱补贴？拿本地人交的税去补贴外地人，那本地人同意不同意？如果不同意，那这个补贴的钱从哪来的？

从这个角度来说，一方面，我觉得不公平；另外一方面，如果补贴的来源，不能够真正得到纳税人或者纳税主体的理解，这个补贴，我认为最后是落不到实处的，也就是一个空想，或者是天上飘过的一片云。