业主「免费送房」？冯仑：实际上是「损失归我、债务送你」

封面图 |《铃芽之旅》剧照

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问：

房子开始「白送」了。近期，燕郊、深圳、郑州等地传出「免费送房」的消息。无需首付，接盘剩下的贷款就成。

为什么这些业主宁愿送人，也不愿意持有房子？冯叔怎么看这个事？

冯叔：

我最近在网上看到了这个话题。有些人断供了，就想牺牲自己的首付，甚至是已经供了五年、八年的房贷本金和利息，这些也都不要了。谁只要把贷款接走，就可以拥有这个房产。

大家开玩笑说这叫「免费送房」，实际上是送债啊，把债务送给你。这个行为其实相当于房价打了折，让了三分之一到二分之一不等。比如说，他已经付了三成首付，又供了几年房贷，基本上等于是损失总房价的三折到五成。

这也反映了一个市场情况，从现在市场供求关系上来看，大量的房子急于出手。在出手的过程当中，如果房子还是卖不出去，那房产持有者宁愿割肉，就是损失自己的首付，加上已经完成的这个房贷的还贷部分，即损失个三到五折，也要把债务的负担转移出去。

这的确说明我们的住宅市场，目前无论是成交量、成交时间和成交价格都承压不小，向下的压力实际上是比较大的。这是通过这件事所反映出来的市场情况。

另外也反映出，现在的经济有所收缩，在收缩的时候大家收入预期降低，家庭的储蓄存款也面临着支付困难。在这种情况下，一些业主不得不牺牲掉前面的首付和房贷。所以我觉得，当下经济发展出现收缩以后，这些过去的买房人面临着很大压力，这点也是必须要看到的。

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问：

几经周折之后，富力联合创始人张力终于返回国内。

2022年12月，有报道称，张力被指控在美国涉嫌行贿。随后，广州富力地产股份有限公司发布声明指出，「针对近日外媒对我司联席董事长张力先生的负面报道，我司声明如下：张力先生因在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿，我方正针对此错误指控采取法律行动。」

7个月之后，今年7月21日，富力地产在港交所公告称，公司董事张力被指控根据美国法律下共谋干犯 honest services wire fraud（诚信服务电汇欺诈），并已就此案与美国加州北区检察官办公室签订暂缓起诉协议。

经张力的法律顾问向其确认，并经张力通知公司，暂缓起诉协议并不构成对指控的定罪，且规定如张力遵守暂缓起诉协议的条款，则该指控将被撤销。

富力地产还重申，公司及其任何附属公司不涉及该案，且该案不会对公司业务及营运造成任何重大不利影响。

想请教冯叔，美国的司法系统与国内还有很大差距，中国人在国外做生意要怎么注意方式方法？

冯叔：

富力是「双头鹰」，有两位老板、创始人，一位是李思廉，另一位是张力。两个人都非常能干，在企业经营管理上有独到之处。

最近，富力地产传出被申请破产重整的消息（次日，广州中院裁定不予受理），同样跟「恒大病」有关。（何为「恒大病」？可点击此处了解）

张力总现在遇到的问题是他个人的问题，不是富力的问题。是他个人在境外有一些投资，而有些做生意的习惯、方法、运作模式，在中国是合规合法、没问题的，但是在美国、英国的法律体系里，的确是有法律风险，而且是被质疑的。

所以，法律环境上的差异，导致了张力总在美国遇到了法律的质疑，甚至出现了被刑事诉讼的风险。

最近他的律师代表也都发言了，与美国检方达成协议，控罚将被取消，这样一个风险现在排除了，张力已经回到了中国。

不管怎么样，这件事的发生，是创始人个人在公司之外去做的房地产，特别是在海外做的房地产遇到了风险，肯定对富力的信用，对另一个合伙人的信用，以及公司的有效治理产生了特别负面的影响。

这个事儿我们没遇到过，我相信中国很多民营企业也没遇到。我认为这个事给了企业家一个教训，就是在公司治理过程中，如果有两个主席、两个CEO，权力差不多的时候，应该在公司治理上贯彻法律意识和风险防范意识，同时要对创始人的个人生意行为进行约束。

比如说，我们俩共同创办了一个公司，在这个共同的公司里我们按规则办，但我们个人的生意怎么约束，怎么有一些规避风险的方法，我觉得这是一个治理上的新课题。

我觉得，民营企业在今后创业当中，要特别关注共同创业的合伙人的私人生意，怎么样防止他影响到或者负面地影响到我们共同的生意？这是特别值得在公司治理上去研究和未来应该改善的地方。