文 | 罗晓兰 何香奕

编辑 | 毛翊君

最高温超过40℃的一天，阿辉从郑州东南边的新郑市家里出发，送孩子去幼儿园后，骑了半小时摩托到郑州市区。这个34岁的男人独自做房产中介自媒体——找房，聊业主，写文案，拍视频，剪辑，带客户。

业主家的毛坯房没装空调，拍了一个多小时，他全身像“水洗一样”流汗，感觉要中暑了。在这个夏天，他的带看量已经不是按天算，“每周能带两三个客户都不错了”。为了提高市场竞争力，他压低了原本2-3%的中介费，只需要买方出0.88%。

“免费送房”的新闻在他看来就是个噱头，“现在卖二手房的郑州业主，本质上大多都是在送房”，阿辉说，他们只想要回贷款，“先活下去”。阿辉介绍，很多业主是在高位买的房，贷款利率最高6.37，现在手里的钱少了，支撑不住房贷了。

曝出新闻的曼哈顿小区，所在位置本是金水区一处城中村。2006年整体改造后，开发商建了数十栋现代欧式风格的高楼。据媒体报道，2007年首期住宅开盘时，成交均价4700元/平米。两年后曼哈顿商业广场开业，成为当时郑州三环左右的地标之一。这里紧挨燕庄地铁，小区价格一路上涨。

●曼哈顿小区。图源东方IC

一位同是曼哈顿业主的房产中介记得，2018年，该楼盘涨到每平米近2万元。他当时觉得幸运地在这里“捡漏”了一套急售房。不少中介都提到，曼哈顿的售价在那时达到高点，还吸引不少投资客，“买了不住，拿来出租”。

现在，那位中介的房子已经降价20万左右。贝壳网显示，曼哈顿二手房的挂牌均价目前为12608元/平米，有套1室的房子甚至低到6336元/平米。

“（今年）‘送房’很常见。”这几个月，有中介看过太多这样的例子。房价下跌，业主们资不抵债，扛不住的要么断供，要么低价抛售。这位中介估计，“基本上2017、2018年买房的，特别是二手房，到现在降幅达到了百分之二三十。”

他记得，一位商丘的业主2017年来郑州买房投资，花130多万买了三环一个老小区里的二手房，如今还剩90万贷款。房子现在出售顶多只有70万，赔得太多，业主无奈选择断供，被起诉了。

阿辉接触到一个业主，家里工厂倒闭了，断供几个月，马上要被法拍。房子虽然不在主城区，但180平米，降价几十万，卖了不到140万。按他的观察，普罗旺世、银基王朝这两个当年“很能打”的大楼盘，现在多法拍房，是因为业主多是生意人的缘故。“普罗旺世是单一开发商在惠济区做的最大的一个楼盘，里面高层、小高层、别墅都有，业主基数大，经济出问题的概率就大。”阿辉说。

中介们都提到，郑州的二手房普遍下跌，老破小的小区跌得更加严重。有自媒体梳理出了“郑州房价下跌最厉害的几个二手小区”，其中在三环郑东新区的正弘山降价幅度27%，因为周边环境杂乱，有安置房和产业园，拉低了小区的品质。

阿辉最近给正弘山的一位业主拍房，90多平的电梯房，有下沉式花园，出价135万元也卖不出去。业主家的老人生了重病，急着筹钱，打算卖了后搬去租房。链家网站显示，该小区二手房均价16215元/平米，正在出售110套，近90天仅成交3套。

在汇泉西悦城，开封人陈涛的房子也没卖出去。他30岁，做了7年房产中介，从没想过自己会折在房子上。2018年末，他和女朋友买婚房时，看中了这个位于郑州西四环的新楼盘，挨着地铁，配套小学和幼儿园。他们选了个三室两厅，每平米一万多，30万首付，房贷20年。那时，他每月收入一万多，还能应付4600元的月供。

去年年初刚交房，还没装修住进去，女友突然怀孕了。陈涛找父母借钱凑了16.8万彩礼，办婚礼又花光了原本不多的存款。没想到，孩子早产了近3个月，住进了保温箱，各种花费下来一天就得1万多。孩子58天才出院，陈涛负债了几十万。

婚房在疫情三年降了一两千，如今又跌了两千。“没有信心了，再缓几年利息都搭进去了。”夫妻俩决定卖了房子。3月，陈涛把房子挂牌80万出售。这已经是同小区同户型的低价，但这三个月，一直没有买家问询，只有中介定时打电话回访，问他要不要再降价。

陈涛有些无奈，四年前买这套房子时总价100多万，算上还的20多万房贷，卖房已经亏了50多万。但贷款还有68万，加上债务压身，他咬咬牙，把价格下调到78万。房子仍是无人问津。他去看过两次新房，阳光透进房子，明亮通透，那曾是他通往新生活的希望。

●陈涛挂出的婚房。讲述者供图

为什么是郑州？

不少中介见证过郑州楼市的辉煌。那时，有位中介接手过很多外地来的炒房客、投资团，他记得主城区里一个2004年建成的小区，也在2018年左右房价达到巅峰时，每平米成交价接近2万元。中介本人也入手了一套120多万的新房，首付二三十万，月供5000多。“那几年不在郑州买房子，感觉就是傻子。”

2016-2018年，郑州楼市跟着全国一路上涨，不少人匆匆忙忙上了车。那时候，阿辉做中介赚了不少钱，在新郑市南龙湖买了两套房：一套按揭，用来住，另一套小户型做投资。之后，他又在高新区也买了一套，计划给孩子上学用；还跟人合伙开了所幼儿园，盘下中介门店加盟贝壳，个人加起来投了七八十万元。

但买了房的“聪明人”很快傻了。阿辉的幼儿园开了一年多，刚可以收支平衡，疫情来了。到2021年，房地产行业有一些反弹，又被大雨浇得熄灭。疫情后，阿辉收入整体下降，带看量、交易量都在下跌，“中介门店原本每年能净赚个一二十万，这一年只能做到不赔钱”。

当年，阿辉的幼儿园和门店陆续关了，他从老板一夜间变为欠债人。他晚上跑代驾，白天去面试，前后几十次，都没找到满意的。专升本学历，工作经历基本是房地产销售，工作并不好找。他开了几张信用卡，来回倒腾还债，还是填不上近百万的负债。他短暂地干过私募投资顾问、期房售楼处的案场接待、汽车4S店销售，没赚到钱。

借过钱的亲戚朋友打来电话，问最近怎么样？能不能还钱？阿辉想，算了，把小户型的房子卖了吧。去年年底，他结束了这个“失败的投资”，亏了十多万。

疫情后，由于积压的购房刚需，年初时二手房市场出现过短暂的回暖。为什么是郑州？阿辉分析，主要是这里楼盘烂尾楼率一直居高不下，尤其去年集中出现暴雷，买房的人担心新房烂尾，今年多是转向二手房市场。

●2022年9月，郑州最大烂尾楼之一啟福城迎来复工。图源东方IC

2月时，有位中介忙得没时间在群里发房源，都是客户主动打电话，催他帮忙找房子。据他介绍，当月，郑州一个房产主播带领团队做了五百多万业绩，一家不到20个人的中介公司门店做出了40多万业绩。而疫情前，一个门店单月业绩做到15万已经是中等偏上的水平。

同一个月，另一位中介签了四五单。每天他都要带客户看房，客户大都用于刚需，一般看中就直接签房，有时还会发生抢单。一个客户已经约了和业主签合同，结果因为临时出差，业主转头把房子卖给了别人。

郑州市房管局的数据显示，该月郑州全市二手房共成交7121套，成交均价9472元/平方米。二手房价格结束18连跌。根据国家统计局发布的数据，2月郑州二手房价格环比上涨0.3%。

但热潮迅速冷却，有中介形容，“就像在蒸桑拿，突然泼下一盆冷水”。在曼哈顿购房的中介记得，很多业主2月时认为市场还会上涨，临时反悔不舍得卖，现在又亏了一二十万。

转行不成功，阿辉又在今年重回老本行。据他了解，这个市场中的买方心态是——觉得还会再降，买早了就亏了，大多处于观望状态。此外，除了刚需的客户，想投资的没钱买了，导致挂牌多但成交量整体偏少。

据第一财经报道，郑州二手房房价不断下跌，还有几个原因：2015年后，郑州进行大规模城中村改造，导致大量租户离开郑州，潜在的购房者减少，而本地房东获赔了数套房产，又让郑州的房源数量激增；郑州号称“商贸城”，大量批发商户被电商大潮和疫情冲击，也失去了购房能力。除此，餐饮、教辅、地产等行业的从业人员，也因为生意下滑，失去工作，加入此轮二手房抛售潮。

聊到房价下降的原因，中介们都提到，急于售房的业主还在不断压低房价。5月时，美景麟起城一位业主以86万低价出售房子，小区业主看到卖房视频后，不满他拉低小区房价，还找到物业投诉。

有中介看到，为了售房，业主们也各出奇招。请吃饭、送水果，允诺房子卖出后送中介苹果手机，发万元红包。还有业主拉群，把认识的所有中介都拉进去，每天早上发个红包，“悬赏”卖房。而另一边，中介手里几个四五百人的客户群里悄无声息，连续发几个低价房源，才会有人在群里问一句，但也不一定看。

前段时间，这位中介遇到过一个被砍价砍哭的女业主。她着急卖房给父亲治病，房子在小区均价里已经是最低，装修也不错，客户一直砍价，女业主中途离席下楼。中介看见她哭了一场，擦擦脸又上楼接着谈。

“这就是生活”

刚拍视频时，阿辉不想露脸。在行业里做了10年，现在回来混成这样，他放不下面子。他反复考虑了两天，做通了自己的工作——面子算什么，“活着更重要”。家里开支大，孩子上幼儿园每月要交2000元，房贷月供5300元。妻子“算是个”小学老师，合同工，工资低。

老路也不好走，生意好一点的门店，从年初的月成交十几套，逐步下降到5月的三四套，“六七月难说了”。他认识的同行有的离职进厂打工，有的干起兼职，跑代驾，送外卖。二月短暂复苏时，有些门店又开始招人，有位中介联系了去年辞职去送外卖的同事，但对方不打算再回来，说外卖送得勤，一天能挣个两三百，房产行业什么时候能开一单，没人知道。

阿辉转到自媒体太晚了，同行们告诉他，几年前用一年就能起个号，他现在干了小半年，抖音实际上就200多个粉丝。视频基本是日更，但过半都被他删除或隐藏了，效果不好，有的甚至没有一个点赞。

曼哈顿业主送房的视频火爆后，有中介发现，许多同行拍视频，开头就打着“免费送房子”的点。他也遇到过着急出房的房东，想让他拍一个视频。剧情是他去业主家砍价，砍到最后业主一拍桌子，无奈大喊一个最低价。

阿辉以前做期房，还是在郑州的郊县做，今年客户整体少，他转到市区，需要重新学习很多东西。家人不支持他回到这个行业，希望他找份稳定的工作，进公司，有基本工资和五险一金，每个月旱涝保收。他“吹牛”，这次一定能干好。

“超级焦虑”时，他经常失眠，有时辗转到凌晨四五点，索性上网学习别人的视频。不喝酒不唱K，没别的爱好可排解情绪，他就不停地抽烟，每天两盒。现在，拍视频久了，和人聊天时他常蹦出些段子：前几年挣钱不辛苦，这几年辛苦不挣钱。

●阿辉走坏的鞋。讲述者供图

做抖音几个月，阿辉只成交了三四套，“勉强果腹”。熬到今年5月，在同行的指导下，他新开了微信视频号，很快积攒了2000多粉丝。他渐渐迎来转机，有客户和业主找上门来，视频内容也换了好几个方向：介绍房地产政策，讲搞笑段子——拍业主要卖的房子——和业主访谈。

以前行情好时，砍价三五万算是多的了，现在这是起步线。同是业主，阿辉帮客户砍价时，心情复杂，甚至直接放弃了。白头发消不下去了，他说这是在去年急速从后脑蔓延开的。拍视频开了美颜，也能看到即使两鬓剃得光，头顶还是竖起根根白发。

现在，他稍微恢复点信心了。从6月开始，他一个月能成交两三套，“在郑州算不错的了”。行业内都在传存量房贷利率转换的事，7月中旬央行也开发布会，鼓励和支持银行与借款人自主协商变更合同约定，或新发放贷款。虽然有网友质疑落地难，但阿辉怀着希望，“至少疫情过去了”。

暑假过后，儿子要读小学了，他打算送到教育资源好的高新区读。妻子的工作在新郑，可能也得辞了。现在住的房子到时候空置了，要不要卖？这是2017年全款一百多万，按揭买的，装修就花了30万。如果现在卖，要赔近50万元。他陷入新焦虑。

去年跑代驾时，一个乘客拍短视频，问阿辉“什么是生活”。他说自己当时没多想，脱口而出：“我原来最讨厌两件事，一个是熬夜，一个是开车，现在我在做代驾。这就是生活。”

（应讲述者要求，文中陈涛为化名。）

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