香港的二手房好像最近开始热了
最近，和几个中介聊到二手市场
无一例外的感受都是：卖不动了
4月开始，整个二手市场的情绪就迅速Down了下来
一边成交量集体降速，另一边，挂牌量还在一路走高
到5月，这种情绪就更明显了
连北上广深这四个一线城市，都感到些许无力
稳定如上海，今年也来到了1.5万套的荣枯线
然而，这种环境下，有一个城市的二手市场却很特别
依然保持着市场的热度，吸引众多买房客
它就是中国香港
5月中旬，美联物业香港透露从年初开始，香港房价一路回升
且整体上涨超过5%
尤其二手市场的热情，已经持续了小半年
和内地一线的体感相比，中国香港市场的耐性明显高出不少
01
中国香港这些二手房，上涨百万
其实，去年一季度，香港二手市场也很低迷
连跌了3个月，而且是量价齐跌
受疫情及外部因素影响，2022年全年，香港二手私宅买卖登记只有30206宗
创下了1996年后的历史新低
真正开始回暖，是今年1月逐步恢复通关之后
整个二手市场的成交量，才开始上扬
由于中国香港二手房的说法和内地不太一样，分为：有交易限制的公屋、居屋，以及自由交易的私宅
这里为了方便统一语境，我们主要围绕二手私宅来讲
根据利嘉阁及香港土地注册处的数据，今年一季度，全港二手私宅的成交量为9865宗
这个数字，比去年第四季度的6118宗提升了61%，仅用了三个月，就完成了去年全年的三分之一
而且成交总额839.92亿港元，环比也上升了57%
整个二手市场，可以说迅速飙升
所以前三个月，同时期的其他城市，还在谨慎地迎接小阳春
而在香港，业界的体感，已经提前渲染到了牛市的氛围
首先就是整个一季度，二手市场的成交量直线飙升
尤其3月份的二手私宅买卖登记数量，相比1月已增长接近一倍
按月平均成交量来算，一季度，香港二手私宅达到了单月成交3288宗
而即使加上放缓后的4、5月份，分别成交2622宗和2655宗，月均也在3000宗以上
整体高于去年的月均2517宗
这意味着，仅在前5个月，香港二手市场的需求，已经和去年全年的水平拉开距离
最直观的印证就是，1-5月的真实市场下，一些房子的成交价格一路上涨
而且，三房市场尤其明显
比如二手成交热度较高的将军澳区，就有一套能远眺海景的蔚蓝湾畔中层三房
注：香港的一方呎，等于0.0929个平方
1月底，市场热度刚起来，中原地产上显示的成交价是1420万港元
到3月底的高点上，同一个户型、楼层也差不太多，就得1566.8万港元了
涨了快147万
这种直接掏出钱包的热情，不只在第一季度
4、5月份，真实的市场需求也依然存在
这套房子，是一个三房单位，实用面积有516方呎
我在中原地产上筛选了下，去年12月底，小区内相邻楼层的同一个户型
成交价不到600万港元
到今年5月初，同样的房子，直接涨了108万，而且依然卖掉了
这也是我想强调的一点
只从数据看，4、5月香港二手房成交，或许没那么好了
不过，这只是和飙升的一季度比
按照市场规律，每年3月份升至成交高位，4、5月逐渐放缓
这也是历年的一个常见现象
但今年，香港4、5月份的放缓，和其他一线城市的体感却是明显不同的
最根本的区别就是，今年香港的二手市场，买卖双方都有很大需求
毕竟卖掉的房子是真实的，房东短时间赚了上百万，这也是真实的
02
当然，还有豪宅市场，今年尤其热
今年通关后，从浅水湾到半山，再到太平山顶，整个豪宅市场气氛走俏
旺市之中，部分资产迎来暴涨
所以一时间，买的买，卖的卖，一连五个月都很热闹
也有部分内地买家，携带资产重返香港，拿下了不少豪宅
首先是一手市场，各地富人都开始入场了
从1月开始，5000万港元甚至亿级以上的一手豪宅，成交明显增多
图片来源：美联物业
而3月27日，美联物业显示，总价占到一亿以上的豪宅，一手成交量已经来到了28宗
当月，港岛东半山的超级豪宅Central Peak II，成交价是4.1亿港元
结果，4月份才刚过了一半，这个数字就被刷新了
4月17日，有亚洲楼王之称的山顶「MOUNT NICHOLSON」，也时隔多年再次出售了
直接卖了5.77亿港元
成为通关后，香港一手豪宅市场的最大额成交
这套12号洋房，实用面积7042方呎
单是从价“辣税”，也就是我们说的非首套契税，买家就要支付最少8661万
这一点也引起了很多媒体探讨，背后的陈姓买家也许是内地客户，或新香港人
而其他豪宅项目中，内地买家的身影也时有出现
在嘉华启德嘉峯汇项目，来自内地的客户，直接拿下了一套约3183方呎的大四房
总价1.3亿港元，折合人民币也在1.13亿左右，每平米34万元
当然，这些只是个别的超豪玩家，每年总有那么几例，只是今年多了一些
所以，我们选择聚焦在5000万港元以上的整个豪宅市场
这是今年不同阶段的成交数据：
数据来源：美联物业
不知道各位有没有发现
今年3月份，一手豪宅的成交量，已经快接近去年一整年的成交了
5月中旬，5000万港元以上一手成交量为134宗
不到5个月，直接赶超了2022年全年的成绩
这就是今年香港豪宅市场的热情
在这种疯狂的节奏下，二手市场也被带动了起来
其实由于香港豪宅的稀缺性，很少有业主愿意放盘，除非市场价位突破了原有水平
所以，香港二手豪宅的流动范围是很小的
而今年通关后，动辄亿级以上的天价成交，也重新吸引了豪宅业主入场
越来越多溢价、买家主动加价的大额成交开始出现
很多业主甚至选择再等等，持货信心十足
这是前四个月的成交数据
数据来源：香港利嘉阁
整个一季度，5000万以上的二手豪宅成交量共56宗
比去年四季度的45宗多出不少，环比上升了24%
4月二手豪宅成交量也不低，甚至高于2月
而进入5月后，由于冯导卖房的热搜事件，香港二手豪宅市场的关注度再次扩大
就拿这套富汇豪庭的房子来说，卖价1.8亿港元
四室一厅，180平左右，开窗直接俯瞰整个中环商圈和维多利亚港
妥妥的顶级豪宅
我打开中原地产看了一眼，同小区挂牌房源的成交情况
今年3-5月，该楼盘成交的房源单价，差不多在5.4万港元/呎的水平
而冯导却卖出了6.1万港元/呎的价格，明显高出同小区很多
这也印证了一点，目前二手豪宅市场的需求量非常大
很多持有者都在望风而涨
即使加价，也依然有人愿意接盘
03
为什么，中国香港二手市场能实现这样的热度
这也是我最好奇的一点
从前面的各种数据，不难发现，市场的热度，是从1月开始起来的
1月8日，香港与内地开始按阶段正式恢复通关了
一大批拥有强大购买力的内地客，此时涌入香港
也刺激市场从持续了一年的低位状态，迅速爬升
根据美联物业分行数据，1月第四周（22日—29日），香港35个大型屋苑的二手买卖成交量达到66宗
这个数据极其罕见，是香港近10年来第二高的纪录
到2月6日，大陆与香港全面通关，楼市已然整体向好
这也在一定程度上，激发了香港人整整压抑一年的购买力
于是，就有了我们今天看到的
中国香港楼市一手热、二手更热，豪宅尤其热的场面
那么，问题也来了
为什么通关后，内地客更愿意去香港买房了
第一个原因，也是最本质的原因
就是内地客还是更看好香港楼市的回报
今年通关后，香港经济环境重回正轨，也不限购
内地客户只需交对应的税即可
加上过去10年，香港楼市的表现，其实挺稳的
我在全球经济指标网站上，找到了香港近十年的房价指数，均取自官方数据
数据来源：TRADING ECONOMICS
可以明显看到，2012年指数还不到100，到2022年初已经180了
整体涨幅超过80%，放在全球来看，也是跑在前列的
尽管去年由于疫情、美元加息等因素，快速下滑，但进入2023年，已经重新上扬
而从香港差饷物业估价署的最新数据看，今年香港整体售价指数连升3个月，共4.99%
这也是近4年的最大季度涨幅
所以，拉长时间线之后你会发现，香港楼市的回报率一直很高
这也就能解释，为什么刚一通关，内地客就集体扎堆中国香港二手市场了
第二个原因，就是香港的低息环境
房贷利率只有2.02%，属于较低水平
同时，2019-2022年三年内，香港连续放宽了两次按揭比例
目前香港1000万内的房产，内地人首套按揭，最高可达5成
今年，还有继续放宽的可能
前不久，6月5日，香港财政司司长在立法会上表示：
考虑为首次置业市民再次放宽按揭成数比例
图：hket
所以，内地人在港买房，大都会申请按揭
这对现金不多的人来说，十分友好
最后一个原因，就是人才引进
去年至今，中国香港人才引进政策持续放开
4月，就有1.7万人获批了高才通计划，5月16日，港府又宣布将扩大人才清单
因此，现阶段，一批从内地陆续进入的新港人
急需买房安家，对二手房的需求较大
也为二手市场的热度添了一把火
04
整体来看，香港二手市场的热情，是多方因素共同作用的结果
而且，目前这股热情还在持续
五一过后，香港的整体经济环境，也有明显的复原迹象
至于未来的楼市如何，我们无法预测
但显然，中国香港是一座自由且努力的城市
无论是展开全球抢人大战、还是刺激消费
抑或为各类买房人群，提供利率、贷款上的最大限度支持
对城市来说，都带来了一些正向的成果
这也是香港二手市场，保有热度和竞争力背后
最核心的原因
以上正文，来自余奔雷
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