2023.05.08

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导读：我国房产交易中介费到底高不高？在业内一直有争议。

作者 | 第一财经 孙梦凡

面对规模庞大、流动性待提升的二手房市场，官方祭出了一则重磅新规。

5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求。

《意见》明确，经纪服务由基本服务和延伸服务组成，鼓励按成交价高服务费率低原则分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用，严禁操纵经纪服务收费，不得混合标价和捆绑收费等。

我国房产交易中介费到底高不高？这个问题在业内一直有争议。从绝对费率来看，美国、日本等国家的费率达到6%，中国大陆平均不到2%；但现实生活中，在一线城市买套房，动辄还要付出数十万甚至几十万成本，这对购房者来说仍是一笔不小的支出。

目前来看，监管意在从房屋成交价入手，主张价格越高、服务费率越低，并引导买卖双方共同承担费用；同时加强中介行业的规范性，减少乱收费、不透明等交易乱象。业内认为，这对引导中介行业规范健康发展、巩固今年以来的楼市回温效果，都有重要意义。

▲图片摄影：任玉明

合理降低、分档定价、双边收费

房产交易的流程复杂繁琐，涉及看房、贷款等各种环节，但二手房交易中介费如何定价，一直是房地产行业的争议焦点。5月8日，两部门联合发文，提出中介收费新规则。

《意见》首先明确，经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务指代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，我国房地产经纪机构和从业人员规模持续扩大，服务内容不断拓展，但部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

“明确基本服务和延伸服务，这是重大变化，基本服务的经纪费用必须承担，而额外服务，比如担保、赎楼甚至为优先获取房源、客源的推广费等不是必然的。”李宇嘉称。也有业内人士认为，延伸服务将是未来值得探索的新领域，利好中介行业探索服务“新菜单”。

明确房产经纪服务的含义后，新政从三个角度入手，重塑房产中介收费规则。

首先，鼓励按成交价高、服务费率低原则分档定价。房地产经纪服务收费根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等协商确定。经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，鼓励分档定价模式，成交价格越高，中介费率越低，这对于高总价房屋产品有一定利好。此外，由于高房价，中国的中介费一直位于较高水平，而中介费由买家单独支付，双边收费模式有利于降低购房成本，体现了对购房者权益的保护。

易居研究院研究总监严跃进认为，新政明确，要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。这里最大的亮点在于要引导交易双方承担服务费用，体现了对购房者权益的保护。目前已有城市、公司在实行双边收费。

其次，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准，并向交易当事人出具收费清单。

再者，严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台，不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。

王小嫱认为，国内二手房大约90%通过经纪公司成交，新房交易对经纪公司的依赖性也在提高，房地产经纪机构在房产交易中起着越来越重要的作用。以往出现过黑中介恶意提高房价，利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价等问题，加大购房者购房压力，规范管理对房地产市场正常运行起着举足轻重的作用。在新政指引下，未来中介的发展模式也有待探索。

降低房屋流通中间成本

在房地产稳发展的重要阶段，针对中介行业新规被祭出，具有极强的现实背景及意义。

李宇嘉认为，居民买房等大宗交易民生属性较强，但交易成本高、交易周期长、具有非常强的专业性，居民往往诉诸于中介来完成。但很多中介利用信息不对称，将非必要的收费夹带在里面，比如过桥融资，按揭费、担保费等等，造成居民额外的负担，一些服务事项还未明码标价。

“去年以来，国家多次提出促进房地产良性循环，满足刚需和改善型需求。当居民对房价预期不再那么乐观，对交易成本比较敏感时，交易周期、交易成本就成为阻碍市场良性循环的最大障碍。”李宇嘉称，进入存量时代，要盘活存量、带动增量，就要降低制度性交易成本。

当下，购房者一旦要买房，不仅要面对大城市较高的房价，还有交易税费、中介费等支出。在现实层面，房费、税费是刚性固定支出，而中介费收取空间则存有争议。不少中介机构认为，中国属于中介费率较低的国家；另一边，购房者认为中介的带看代办服务，不值那笔中介费。

空白研究院创始人杨现领曾表示，从事实层面看，不同国家的中介费率存在非常显著的差异。美国、日本、中国台湾的费率达到6%，属于高费率国家或地区；阿根廷5%、德国4%、加拿大3%，属于中等费率国家；英国和澳大利亚2%、中国香港2%、中国大陆平均不到2%。

从实际情况来看，我国不同城市中介收费还有差异。一般而言，一二线城市中房屋交易中介收费标准大概在成交价的2%～3%。以链家为例，北京市场中介费包括居间代理费为总房款的2.2%+代办服务费（名为交易保障服务费）为总房款的0.5%，全部由买家支付。

因一线城市房价较高，上述中介费已经是一笔不小的支出。此外，在更下沉的市场中，中介收费则更加不规范、内卷，有中介盲目降低费率拉客、也有中介隐形加价欺瞒消费者。

杨现领曾称，南昌属于费率折扣比较严重的市场，名义费率超过2.5%，几大头部品牌的平均实收费率只有1.2%，小中介实收费率水平更低。因加盟主导，经纪人和店东不在服务品质上展开竞争，只在费率上竞争，经纪人月均流失率超过13%，没有一方获益，这是最差的行业生态。

除了费率高低问题，在收取方式上，全世界多数国家中介费都是由卖方支付。我国只有极个别城市如菏泽等，中介费由卖方出，其余多数城市都是买方出，这极大地加重了消费者买房的“感受负担”。

杨现领认为，之所以称之为“感受负担”，是因为中介费表面上由买方支付，但费用“隐含”在房价里，取决于市场热度和双方博弈。“综合而言，中介行业只有一个正反馈的恒等式：合理的名义费率+更低的费率折扣+引导性的卖方付佣+经纪人准入门槛。”他表示。

李宇嘉也认为，除了严禁操纵经纪服务收费，还要明确最低服务费用及标准，特别是在交易流程长、链条多，法律风险隐患大的背景下。经纪业务的专业性很强，如果没有最低服务费用，很难吸引专业人员长期从事这一事业，最终导致劣币驱逐良币，经纪行业很难高质量发展。

也有业内人士称，抛却费率之争，中介行业更重要的问题是“双边代理制”，当中介一手握着两家，必然会损害交易中一方的利益。不少发达国家则主推单边代理制，中介主要以一方利益为主，这样会极大减少交易乱象。此前深圳首次引入了“单边代理”，但该模式仍在探索中。

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