二手房回暖？还是一场高位换手后的大撤退？
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二手房回暖？还是一场高位换手后的大撤退？
作者：知识星球找老齐读书
最近楼市出现了怪现象，二手房持续回暖，从数据上来看，2月成交量指数环比增长25%，在春节错位形成的低基数上同比增约一倍，与去年的3月基本持平，而价格也开始出现一定的上升趋势。特别是一线城市，反正根据中介们的宣传，确实好像房子在二月份卖的比较多。
但是另外两组数据出现了明显的背离，一个就是刚刚公布的二月份金融数据，居民中长贷，增加了863亿，虽然同比实现了增长，但主要是去年基数太低，去年这时候，正式去杠杆最凶的时候。放在人民币的贷款增加额1.8万亿当中比较，你就知道了，这才相当于4%左右。所以绝对数量还是相当少的。那么第一个问题就出现了，二手房卖了那么多，贷款才800多亿，莫非这些人都是全款买的房子吗？
这时候可以看一则新闻，对贷款中介开始重拳出击，进行为期6个月的严打。而且非常明确的提出，推动对不法贷款中介群体等的全面刑事打击。所用的案例，就是经营贷违规转成房贷。所以新闻连起来读，大概你就知道，2月份的二手房成交里，可能有相当大的水分，都是因为倒贷发生的，也就是轻信了资金中介的话，把原来的5%以上的个人住房按揭贷款，用3%经营贷来进行转换，从而达到减轻贷款压力的目的。
第二组数据就是二手房的挂牌量激增，按理说二手房成交量大增，房东应该产生惜售情绪，更愿意拿着房子等等再说，但情况截然相反，2月底东莞二手房挂牌量61690套，一个月增长13500套，增长了28%。广州挂牌量突破了13万套，而去年同期也才10万套，疫情之前甚至才只有3-5万套。杭州已经是22万套，上个月就增加了2万套。寸土寸金的上海竟然也增加了1万套。整体二手房库存达到了16万套。南京去年二手房一直在消化，但就在上个月，突然大增了1万套。又重回15万套以上。
也就是说，大家看到二手房好卖了，这次并没有惜售情绪，甚至想赶紧把房子拿出来去卖掉。反而激发了大家卖房的热情。这个其实是反常识的事情。
所以把这些东西都串起来，我们能得到什么呢？
首先，可能二手房并没有那么乐观，不是说数据造假，而是有人在里面倒贷，而且倒贷的比例还不低，或者一套房儿子卖给爸爸，要么让亲戚朋友先接盘，反正就是为了降利率而成交了一批房源，造成了二手房小阳春的假象。
其次，现在想要卖房的，应该比买房的多，否则在成交量大增的情况下，房源没有去化，反而暴增就说不通了。现在房子依旧不太好卖，很多房源其实也依旧是有价无市。挂上去好久了，都无法成交，甚至无人问津。
第三，现在开始打击资金中介之后，3到4月份的二手房成交量，可能可信度会高一些。如果3月数据又掉下来，那么二手房挂牌量可能会进一步增加。这个谎言戳破了，大家都知道房子不好卖了，就会开始抢跑道了。房子跌起来的速度其实远比股市大的多。如果你要着急用钱，很多房子比过去两年恐怕得打个7折才能卖的掉。
第四，从政策本意来说，是希望把销量引导新房上去，毕竟新房销售回暖之后，才能拉动更多的经济回暖。但目前只是二手房热闹，这肯定不是政策想看到的情况。所以后面的政策，可能会有结构上的调整，比如某些银行会给二手房贷款设置一定的困难。
第五。今年经济整体的增速目标，5%来看，基本就没有指望楼市发力。所以对于楼市整体的刺激政策，可能已经基本告一段落。之所以这么早就严查经营贷违规流入楼市，甚至还有明确的不希望他涨起来的意思。
综合来看，今年不用对楼市恐慌，也不要抱太大的希望。居民端加杠杆的空间已经没有了，老百姓不贷款，楼市就很难再有大的上涨。反而随着一些炒房集团的资金暴雷，会越来越多的房子被甩卖，被法拍。二手房价格未来会出现明显的回归迹象。如果今年经济能稳住，那么在1-2年内，试点新的房产税，也是十分有可能的。届时会对楼市有重新的政策定位。
在知识星球齐俊杰的粉丝群里，其实老齐有不少粉丝都是从卖房建议而跟随我们的，有的粉丝在前两年，把房子卖在了相对高点区域，已经带着财富离开了，他们说如果现在再卖，可能要亏掉至少20%，所以这几年的楼市本身就是一个高位换手，胜利大逃亡的时间，只有极少数的聪明人，能够享受这波时代红利，带着财富离开。我们总说投资没风险，没文化才有风险，学点投资的真本事，从下载知识星球找齐俊杰的粉丝群开始，新进来的朋友，可以先看星球置顶3，我们之前讲过的重要内容和几个风险低但收益很高的资产配置方案都在这里面。
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