单月下跌超过1.2%，上海的二手房为何跌幅最大？

2023-07-21 04:07

上海的房价也跌了。据多家财经媒体报道，7月15日，国家统计局公布的《2023年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，6月份房价环比上涨的城市明显减少，其中新房、二手房价格环比上涨城市分别为31个和7个，比5月份分别减少15个和8个。

值得一提的是，作为中国楼市风向标的上海，仅6月份的二手房价格环比跌幅就有1.2%，位列全国第一，更有指标性意义的是，上海的二手房的交易量也呈现了下降的趋势，据链家研究院监控数据显示，上海4月份二手房成交1.8万套，相比3月成交2.4万套，环比下降26%。

在2009年到2023年的14年里上海房价年化增长+12.4%，而这期间全国房产平均年化增长+7.6%。

学区房、网红盘、上海的房价在过去的五年里曾经一路狂飙。有宇宙中心之称的浦东前滩的几个网红盘，曾经上演了新房开盘10万，到中介手里转手就买到了18万以上的离谱场面。新房万人摇、学区房涨几倍，在房产自媒体和中介的加持下，上海的房价就和魔都的名字一样，魔幻且迷人。然而这一切从今年要开始改变了吗？

大厂不香了？学区不灵了？

在调控政策的影响下，上海房价下跌的风其实从年初就开始吹了。更有甚者，将这一波房价的下跌和大厂的裁员联系了起来。

当然得出这样的结论，源于阿里裁员对杭州房价的影响，作为数字经济第一城，互联网对杭州经济的贡献值已经超过了5成，阿里的人员优化，让周边园区的房产应声下跌。但是和杭州不同，作为中国最大的城市和经济中心，上海的产业结构更为多元，虽然也集中了拼多多、小红书、美团等一批大型互联网企业，但数字经济对上海影响相对有限。阿里、字节的园区也散布于漕河泾、五角场和张江等地，也不像杭州那么集中，仅仅因为产业调整而造成房价动荡的可能性很低。

真正造成上海房价下跌的则是另一个传统的地产概念—学区房。毫无疑问，学区房的炒作在很多一线城市都是二手房中介的重点噱头。这其中最经典的案例就是位于上海市区最南面，距离市中心超过20公里的紫竹半岛花园。这个位于外环外的楼盘，19年开盘价为5.7万元，随后在传出有被闵行华二划入学区的风声后，二手房房价一度涨到了12万元。在2021年上海学区改革政策出台后，房价又瞬间跌到了8~9万元，短短四年时间里里房价过山车式的涨跌，显见学区房概念对房价的直接影响。

其实学区房背后最主要的基础是人口，2022年全国新生儿出生人数已降至956万，这直接的影响是未来受教育人口的减少。由于疫情等各方面的原因，2023年上海小学招生总数已经只有12万，相比2018年前，常年18万左右的数字已经大幅下降，可见学区的底层需求已经开始明显衰退。

而学区房的逻辑是利用一线城市的丰富教育资源，通过中介和炒房客联合抬高房价。这房价自然充满了大量的泡沫，一旦出现政策面的改变或者生育率或者户籍政策的改变，房价的暴跌其实是意料之中的事情。而上海不少所谓的学区房，大部分已经属于“老破小”，本身就不具备所谓升值潜力，纯靠几个制造的概念炒作一波价格。所以无论对普通为了追求学区房而买房的家长还是投资客而言，看似涨跌幅度巨大的学区房其实已是整个一线城市地产中最大的风险投资。

五个新城，成与不成

影响城市房价的另一个因素是规划。从面积上来说，上海城市面积有6341平方公里，相比其他超一线城市，上海的面积仅有北京的三分之一，但却比深圳要大一倍多，但是考虑到北京62%的山地面积和首都所要担负的特殊功能。上海的可开发空间还有很大，于是在2021年初上海提出的“五大新城建设”。

所谓的“五大新城”规划，其实是要把上海的松江、嘉定、奉贤、青浦和南汇五个郊区城区，建设为具有独立副中心功能的城区。然而上海规划史上，这样的失败案例也不胜累举，比如宝山的美兰湖和奉贤的海湾镇，这几个离开市区直线距离几乎达到50公里的远郊规划，最终几乎都沦为了房地产泡沫。

这些远郊新城规划无法落地的最主要原因还不是和上海市区超远的距离，而是当地并没有配套的产业建设，大部分新建商品房最终只能成为“睡城”和养老房。而“五大新城”的建设显然是考虑到了这个问题。松江的G60科创走廊、奉贤的东方美谷、青浦的虹桥商务区以及华为研发中心，再有临港新城包括特斯拉在内的产业集群和嘉定历史悠久的汽车产业，似乎显示了五大新城不仅仅是要卖房，更要把高端人才留住。

然而再完善的规划也抵不过一个硬伤，还是距离。仅看2022年的房价，临港新城的二手房环比就下跌了11%，位列上海二手房跌幅的第一位。相比嘉定、松江等新城相对靠近市区的距离，临港新城离开市区70多公里距离，很难真正融入上海的整体发展，即使现在临港的商业和配套发展已经相对成熟，很难说是“鬼城”，但依旧很难把这座靠近大海的新城和大上海建构起联系。

交通一直是制约新城发展的一大瓶颈。上海市区的道路规划完善，郊区通勤则相对困难，目前五大新城除了嘉定以外，都只有一条地铁单吊。上下班高峰拥挤的地铁车厢以及拥堵的道路交通在未来似乎也很难避免，买房置业的成本自然也增加了。

对五大新城而言，为房产托底的人口还是相对乐观的。以松江为例，按照规划，到2025年松江新城常住人口要超过100万，比目前要直接多出来25万人。不考虑松江大学城每年上万的应届生，只算上松江负担的上海市区多个动迁基地就可以通过动迁把人口从主城区分流。

虽然2022年上海的人口出现了罕见的负增长，但以松江、青浦为代表的郊区人口还是常年引领了上海人口的增长，从房价上来看，松江、青浦和嘉定的二手房价格也都高于奉贤和临港似乎也说明了这个问题。

上海房子还能跑赢通胀？

作为一种最能保值的投资，上海房产一直是各种资本和投资客最为青睐的投资项目。在过去十年时间里，仅有2021年的上海房产买入的收益低于5%。在上海买房一直是稳赚不赔，那么未来在上海还能继续买房赚钱吗？

有房地产研究机构指出，这波上海二手房的下跌多少还和今年初上海有集中四批次新房供应有关。为了保持房价的稳定，从2021年起，上海的地产部门一直在用稳定的新房投入市场来调控整体房价，而到了今年6月，似乎正到了二者发生剪刀差的时候。不少中介人士也表示，实际上上海的二手房挂牌量更没有传言中的40万套。出售量和2015年前后类似，目前这点交易量也算不上集中抛售。