2023上海二手房崩了？

5-6月是上海房价体系逐渐“破防”的2个月。

由于挂牌量的激增，且上海楼市下行通道已经被打开，

所以看似同一小区挂牌了几十套甚至上百套房源，但是往往只有价格最低的那一两套才会卖的出去。

其他房源就都成了掩护它出货的”炮灰“。

而一旦这一两套低价房源被卖出，所有人都会把这个低价作为新的价格标尺。

这时候，另一个着急出货的卖家，他如果想在短时间内成交，就很可能挂出比低价更低的价格。

这么一来，原来的价格体系就彻底被打破了。

这种二手房市场的“多米诺骨牌效应"，如今已经蔓延到上海各个热门板块。

01

豪宅板块

1、徐汇滨江板块20W已经卖不掉了

云锦东方19W+砸盘，让徐汇滨江卖20W成了一件奢侈的事。

前段时间云锦东方一套19.57W的房源在中介朋友圈疯传：

一石激起千层浪，这可是去年到今年成交价都在25W左右的徐汇滨江顶豪呀。

随之而来，更多19W+的云锦东方来了：

”山雨欲来风满楼“，云锦东方把徐汇滨江的天花板掀翻了，将寒意直接暴露于众。

其实近2个月徐汇滨江各个标杆已经开始走下坡路了：

中信君廷从20W出头，跌回至17W+;

尚海湾豪庭一期从之前的16-18W，跌至12.9W;

百汇园从18-20W，跌至15W+

……

目前从徐汇滨江中介口中得知的消息就是：徐汇滨江20W已经基本没人买了。

徐汇滨江价格体系从25W-20W-16W，变成了19W-15W-12W。

2、新天地也降低了姿态

新天地作为上海的顶豪板块，”20W打底、30W也不乏购买力“是大家的共识。

这点我们从翠湖天地各期的成交中就能明显感受到：

但最近翠湖天地价格也开始松动了，出现了18.59W的价格。

由于性价比超高，一周内就光速卖掉了。

这无疑是对翠湖天地价格体系的一次有力抨击。

翠湖天地的买家如今都应该挥舞着“屠龙刀”来了。

新天地的价格体系由30W-20W 变成 30W-20W-18W

而翠湖天地，作为上海豪宅的天花板，无疑对其他豪宅板块都将带来价格上的降级威胁。

不仅是这些顶豪，一向拥有超高热度的高端改善板块，价格体系也分崩瓦解。

02

高端改善板块

1、大宁天花板低至14W+

说起大宁的天花板楼盘，金茂府当仁不让。早在2021年低区房源就卖出了15W+的高价，近2年18、19W的价格也有人挂出，中位数也一直维持在16-17W左右。

而如今一套14W+的次顶楼，彻底打破了整个小区的房价体系。

试问次顶楼都卖14.5W，其他楼层16、17W还怎么卖。

位置和产品都稍逊色的静安府、静安映、静安世纪，14W+自然也卖不掉了。

目前一水了12W+房源挂出来了。

所以大宁的次新房价格体系已经由原来的16-14W，变成了如今的14-12W

2、17W的瑞虹出现了12W的砸盘房源

整个瑞虹新城是非常大的社区，共计10期，自成一个大城。

从成交数据来看，5期、7期的成交价已经接近17w/㎡，8期甚至直逼19w/㎡！

这种情况下，突然有一套瑞虹新城高区的房子挂出来！单价才仅仅12.3w/㎡，彻底打乱了瑞虹的定价体系。

如今瑞虹新城各期的价格都有所下滑：

很明显瑞虹新城的价格体系已经由19W-17W-14W-11W，转变成了17W-16W-12W-9W。

3、16W的洋泾也出现了12W的砸盘者

洋泾的典型次新房地产尚海郦景，2022年成交价已经高达16W了。

如今竟然有一套12.2W的高区房源成交了。算是”石破天惊“了。

这让内环内那些非核心片区卖11-12W+的新房显得毫无性价比。

除了地产尚海郦景，就算坐拥一线江景的万科翡翠滨江一期，价格也低至17W+,这可是去年买到20W+的地方。

整个洋泾板块的价格体系由20W-16W变成了17W-12W。

除了市区，大虹桥和五大新城价格体系也都已经改写。

03

大虹桥板块

1、徐泾核心区8W+摇摇欲坠

徐泾高光时期9W+是比较普遍的挂牌价，如今徐泾核心区已经频繁出现“7字头”了。

前不久大虹桥徐泾的蟠龙天地，突然冒出一套“超低价房源”——建面约95㎡3房，挂牌仅788w，单价仅约7.92w！

据反馈，这套房源的业主急售，虽然挂牌价是788万，但是底价低于750万、预计在740万上下！

如果以740万倒推，那这套房子的实际成交单价可能在7.44w/㎡左右！

无独有偶，中建锦绣天地最近也出现了7W+的成交。

曾经8W+对大虹桥购房者来说已经是梦魇了，如今看来8字头也要高攀不上了。

核心区如此，非核心区更是艰难。

2、徐盈路站片区，已经出现了6W+房源。

招商公馆二期已经接连出现2套6W+的成交房源，其中126户型还是大虹桥比较稀缺的大户型产品。

片区的标杆万科天空之城成交价也由前期8W+,跌至7.3W。

按照这种跌法，大虹桥徐泾的价值梯队将很快由9W-8W，变成7W-6W。

“覆巢之下安有完卵”，上海重点打造的5大新城价格体系也悄然发生了变化。

04

五大新城板块

1、嘉定新城7W+快挂不住了

嘉定新城的标杆西郊金茂府，2022年成交价一直在7.5W+,如今7.1W的高区房源挂了近1个月也没卖掉，7W+着实有点站不住脚了。

其隔壁金地世家，近2年也是7W+，如今早已回归6字头了，西郊金茂还会远吗？

所以，可以预见的是嘉定新城的天花板价将很快锁定在6.5W+。

2、松江新城天花板价暂时维持在6W+

松江新城的标杆项目合景天悦，虽然挂牌价都是在7W以上，但近期的成交价仅6.26W，基本维持在2021年的水平。

这个价格让附近6W的新房显得性价比极低，也因为有新房兜底，松江新城这个价格很难再下探，当然也很难向上突破。

所以，松江新城的天花板价将很长一段时间锁定在6W+.

3、青浦新城5字头也快保不住了

青浦新城的价格十分扁平化，价值高点分布在各个地铁站附近。

目前青浦新城站次新房柏源晶舍挂牌底价4.09W/㎡，虽然是低层毛坯，但即便考虑楼层和装修折价，单价也很难上5W。

漕盈路站次新富绅时代公馆挂牌底价4.77W/㎡，虽然是低层，但额外有约50平的露台可供使用，性价比算是蛮高的，即便这样单价也没站到5W。

淀山湖大道站次新房表现就更加不理想了，首创禧悦(二期)近期的成交价都在4W+，该片区基本告别“5字头”了。

4、奉贤新城天花板价也逐渐跌落至“4字头”

奉贤新城有2大标杆，一个是坐拥上海之鱼的合景万景峰，一个是大平层银河丽湾。

目前合景万景峰挂牌价基本在5W徘徊，底价已经跌破5W。

银河丽湾挂牌很少，单价也没过5W：

5W在奉贤，如今是个很难过的坎儿。

5、临港新城天花板价4W+仍有下降空间

临港新城的标杆是占据绝佳位置的陆家嘴滴水涟岸，项目高峰期一度卖到了6.5W.

如今4.4W卖了几个月都卖不掉，预计仍有下降空间。

临港101、102片区曾经卖到5W+的片区，如今次新房价格都出现了“3字头”。

关键是这个价格还卖不掉。

按照这个趋势，临港环湖天花板价4W+都很难维持。

所以，目前五大新城的天花板价结构已经由之前的：

嘉定新城7.5W+、松江新城7W+、青浦新城5W+、奉贤新城5W+、临港新城6W+。

变成了

嘉定新城6.5W+、松江新城6W+、青浦新城4.5W+、奉贤新城4.5W+、临港新城4W+。

05

写在最后

上海房价在这轮行情中，可谓至全面“洗牌”。

顶部价格依然有翠湖天地四期、中粮海景壹号、绿城黄浦湾等这样的顶豪在撑，但内部基本是全面价格下沉。

上海上一次这样的价格下沉发生在2017年，之后一直不温不火，直到2020年年底才迎来了真正的上涨期。

那么，这一次，上海要沉寂多久？

经济是根基，政策是推手，看这“2把剑”如何挥舞了。