上海二批次供地热度不减，橙子香蕉红衫成房企“增运法器”

2023.07.14

本文字数：2398，阅读时长大约4分钟

---

导读：“法器”傍身，也有房企颗粒无收。

作者 | 第一财经 郑娜

将出让模式从过往的一次性报价改为现场摇号之后，拍地靠运气今次也在上海土拍现场上演。7月11日-13日，在为期三天的上海第二轮土拍中，除了穿上好运象征的红衣之外，有房企在摆上寓意“成交”的橙子和香蕉、写有“大利”的袋子……

上海二批次的首轮16宗涉宅地共吸引了超40家房企报名参与，最终15宗地块完成出让，有17家企业幸运摘地，总成交价405.5亿元，平均溢价率为约为7.82%。

其中，浙系开发商大家&钱江&维科联合体连中两元，共斥资24.78亿元，堪称本轮最大赢家；保利置业则摇中了本轮单价最高的杨浦地块，耗资约22.73亿元；另一宗宝山大场镇热门地块被金茂幸运摘得。此外，招商蛇口、保利置业、大华、中铁建等房企也先后摘获1宗地块。

此外，本轮土拍也“广撒网”的华润、中海、越秀、象屿等企业则颗粒无收。第二批次中尚余9宗地块将在8月1日出让，多位身在现场的投资人士都表示将会继续参与。“也就过两周，到时候再来。”有投拓人士离场时高喊。

中铁建拿地金额突破120亿

13日下午，本轮土拍中最受关注之一的宝山区大场镇地块的现场竞买开启。由于竞买现场通常只允许每家房企两人进入现场，包括建发、联发、象屿、大华等在内的多家房企投资人士均在场外等候，多位人士身着红色上衣，颇为显眼。

（本轮现场摇号的地块）

仅历时不到2分钟、19轮报价，18家竞买人就将报价推高至最高限价，竞买也随之进入摇号环节。等候的房企投资人士也纷纷围绕在各自的屏幕周围，期待着地块的归属。

最终，这宗热门地块落入了金茂手中，成交价约31.25亿元，溢价率10%。公开信息显示，金茂本轮报名地块参与的地块也仅有2宗，手气颇佳。

同样运气尚好的还有中铁建，也在18个竞买人中冲出重围，顺利摘获了闵行区华漕镇地块，耗资约61.48亿元。业内普遍对该地块颇为看好。克而瑞上海指出，华漕板块的热度较高，集中供地以来，4宗华漕的地均触顶成交，该区域配套完善，库存健康，市场流速有保证，且本次地块货值达到百亿级别，可供较长时间的开发。

一位中铁建的投拓人士表示，此前也曾多次参与闵行华漕板块的竞买，但始终未能有所收获。如今是首次正式进入华漕区域。

进入2023年以来，中铁建已在上海成功摘得三宗地块。在第一批次土拍中拿下了奉贤西渡和闵行梅陇地块，再加上此次摇中的闵行华漕地块，总权益拿地金额已到达121.9亿元，成为截至目前在上海公开市场拿地金额最高的房企。

另一宗热度颇高的地块是12日出让的嘉定区嘉定新城地块，同样收获了18家房企的青睐，最终大家&浙江钱江&宁波维科联合体竞得。

13日，三家浙系企业联合体延续了前一日的好运，击败了联发建发联合体、象屿、招商、保利发展等在内的8家竞买人，再度摇中了浦东新区曹路基地12-01地块，成交价7.7亿元，成交楼面价28348元/平方米，溢价率10%，一扫首批未中选的遗憾。

另外两家同样从浙江赶来的房企则没有这般幸运。金新城本次分别与万科、象屿形成联合体，共报名了3宗地块，但未能有所收获；专门为宝山大场镇地块而来的苏州首开，最终也失落而归。

激烈的竞争形势下，拿地考验的不只是资金实力，还包括运气。一家本地房企投拓透露，公司给本轮土拍设定的“及格线”就是一块地，“能拿到就已经很好了”。

与成功收获了地块的房企表现出的轻松不同，象屿团队在现场明显有些“低气压”。据了解，厦门国资象屿在本轮共报名了8宗地块，但截至最后一块地落槌，仍无所获。

新规之下，运气为王

2021年4月，伴随着集中供地模式的推行，上海发布了土地出让新规定，即在原有的招挂复合出让等的基础上，进一步实施限价竞价规则，从举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。

该规则历经两年时间，受到疫情、市场下行等多重影响，上海市场凭借稳定的销售去化表现，成为众多房企着手布局的重点城市。期间，上海也曾先后通过降低土地拍卖监管资金比例、将“招挂复合”改为挂牌等多重举措，降低房企参与门槛，有更多中小型企业参与到上海市场中。

（图片摄影：郑娜）

在今年4月份的首轮土拍中，有超过50家房企报名参加竞买，热度最高地块有超30家房企参与其中，数次引发了土拍系统故障，将土拍流程拖长至多个小时。

近期，上海市场优化了土拍流程，将最终确定地块归属的方式更改为摇号，大大提高了土地出让的效率。13日下午出让的宝山大场镇地块，共有18家企业参拍，从竞买人资格审核，到现场竞买直至最终价格触顶后摇号，共耗时约90分钟。

克而瑞上海认为，新出让方式在节省竞拍时间的同时，也更加公平，给中小房企因以参与上海市场的机会，同时对开发商围标、串标等形成了较好的预防。

不过，摇号更加公平的同时，也意味着随机性更强，运气的成分也为增加“中奖”概率，不少房企延续了“广撒网”的策略。

据好地网统计，包括保利发展、越秀、建发、华发、象屿、联发、华润、中建八局、大家、国贸、绿城等在内的房企，报名地块数量超过5宗，招商蛇口则一口气报名了11宗地块，成为本次报名地块数量最多的房企。另有8家民企也在本轮参拍，包括龙湖、美的、大华、恒都置业、维科、金新城等，报名数量大多在1-2块土地。

也有房企人士笑称，采用摇号的出让方式之后，“在绝对的运气面前，实力不值一提”。为了能得到幸运女神的青睐，红衣战袍已成为投拓人士共同的选择，到寺庙“打卡”、摆上“橙”“蕉”法器，也成为土地投资的“玄学”。

除了更高效的出让方式，本轮土拍中许多地块的房地联动价也出现了明显上浮。据克而瑞上海统计，在二批次供应的25宗地块中，有过半数地块房地联动价有所上浮，普遍上涨约5%左右，其中宝山大场镇地块、闵行浦江镇地块等地块的涨幅则有约6%。

也有投拓人士向记者表示，房地联动价上调的同时，地价一般也会有相应上浮，整体的利润空间并无明显变动。不过，无论地块利润究竟几何，在被房企普遍认为“安全”的上海市场，未来仍将是各大房企竞相布局的重点。