二手房，崩了？

2023-06-16 15:06

作者：檀扒爷

来源：叶檀财经（ID：tancaijing）

6月15日，国家统计局发布了5月的70城房价指数，几张图看下来就一个想法：

二手房，是真的扑街。

新房方面，虽然涨幅回落，但好歹整体是涨的。作为风向标的四大一线，北上广分别环比上涨0.2%、0.3%和0.1%，就深圳一个跌了0.2%，二线整体上涨0.2%，三线持平。

二手房呢？一二三线跌幅分别为0.4%、0.3%和0.2%，全面下跌！

现阶段的二手房，大势已去。

北上广深都在跌

新一轮政策要来了？

二手房的下跌，最让人心凉的，是已经形成了趋势。

环比上来说，二手房价格上涨的城市数量比4月时少了21个，只剩15个，占比凄惨，而与之相对的新房上，上涨个数依旧有46个之多，可以看出尽管两边都在下滑，但新房的趋势要缓慢很多，没有二手房这种跳水的感觉。

而且二手房下滑得快的不仅是房价，成交量也是一言难尽，拿楼市近些年一直非常红火的成都来说，根据九洋财经报道，5月成都二手房市场遭遇二连降，成交少了20%。

这并不是个例，重点城市中，据统计北京二手房成交环比也少了13%，深圳也一样环比下滑12.7%，而且还是连续两个月下跌。

而比较尴尬的是，6月13日，央行公布了5月数据，住户中长期贷款增加了1684亿，比起4月是“转正”了，比去年同期也要好不少，按理说这种弱化“去杠杆”的行为应该是楼市销售有所回暖才对，结果还是一个劲往下，只能说回暖都回新房市场去了。

这一方面得益于新房相关政策较多，比如首付比例低得多等。另一方面，其实就是二手房整体的预期收益顶不住了，所以出现惊人的挂牌量，成交却不尽人意，变成了买方市场。

急着卖的让人觉得还有下降空间，就等着继续降价；不肯降价的更不用说，看谁耗得过谁呗。

有人会说二手房怎么会没收益呢，没收益那深圳这几天上热搜的千万豪宅的日光盘，买的都是傻子？

那当然不是，买家也是根据项目周边房价的走势来判断未来收益的，有价格倒挂那就有搞头，一下躺赚上百万不做干嘛？

但是，对于这种豪宅市场，个人一直觉得可能单独分出去，不要放在整体二手房市场里比较好，它面向的购房群体和一般的就不是一类，它的走势并不能很好反映整体市场。

图片来源：澎湃新闻

回到5月70城房价指数上，可以看到，真正实现二手房有所“收益”，也就是同比增长的，一共也就9个城市，分别是北京、上海、合肥、长沙、成都、昆明、西安、三亚和南充，其中北京、上海、合肥还有西安还都是环比下跌的。

这样的成绩，实在乏善可陈，虽说可以用放开后的一季度释放掉了需求现在要回归平稳来解释，但在连四个一线都不稳的情况下，听起来也只是一种安慰。

6月6日时，中国经济时报发表文章，题目是《一线城市房地产限购应实施优化调整》的文章，提到过业内人士认为，一线、新一线一些城市应该“一区一策”，在给非核心区域去库存的同时，又不会大幅影响核心区域房价，更多城市可以借鉴。

虽然不是明确的政策，但是却也符合目前的场景，一线如果下个月数据还是不好看，相应的政策是不是就要来了？

而作为风向标的一线如果这么动，那势必会对全国楼市造成影响。

长沙楼市，稳如老狗

说完整体，来看看具体城市。

有的时候你不得不佩服一些城市，总是在逆势而行，5月的二手房市场，最突出的恐怕就是长沙、成都、昆明、三亚和南充了。

这5个城市，都做到了环比同比双双上涨，给当地业主的心理，上了一层护甲，当然统计数据和当地实际情况应该多少是有点出入的，如果有不同观感的檀香还请在留言中唠一唠。

5城里我个人感觉最厉害的是长沙，首先从今年1月起它就一直保持着二手房环比同比齐升的绝佳状态，其次，它的价格居然一直处在一个低位——按照中国房价行情网上的数据，目前全市均价1.1万一平，套均总价137万。

这样的价格，对于一个城镇人均可支配收入65190元、农村40678元的城市来说，压力不算很大，好歹一年能买6平，而不像很多大城市一平顶上一年。

可以对比下其他4城：

成都均价1.65万一平，城镇54897元，农村30931元；

昆明均价1.3万一平，城镇53832元，农村20722元；

三亚均价4万一平，城镇43403元，农村21189元；

南充均价6198一平，城镇41126元，农村19469元。

成都、昆明和三亚均价都比长沙高，尤其三亚快4倍了，但是在人均可支配收入方面，却明显低于长沙的水平，南充虽然均价更低，但是城市本身能级和长沙差太多。

这么一看长沙真是不得了，跟它同等级的过得没它自在，成本比它低的在消费等方面肯定没它丰富。

而且还有一点很重要，长沙的城乡人口收入上的比值是1.6，也是这5个城市中最小的，说明长沙城乡建设上相对更平衡，农村人口的收入较高，整体发展更加接近共同富裕的目标。

不得不说，长沙楼市，稳如老狗，一旦放开，收益可能会非常显著。

以上，二手房的走势只能用大势已去来形容，这种凉意不仅体现在了价格上，更加体现在了成交量上，如果没有特别针对二手市场放宽，比如首付比例等的优化，没有高能级城市带头出政策的话，近期应该不会有什么大水花了。

但是话又说回来，已经这样了，气氛已经到位，相关政策的到来，可能也在预期之内了，等等看吧。

THE END

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