内地名人频卖香港豪宅？冯仑：没必要过度解读

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问：

最近有报道称，一些内地富豪「不约而同」出售香港豪宅套现。比如，孟晚舟将个人名下豪宅卖出，涨幅高达60%，账面收益赚了上千万港币；冯小刚夫妇卖掉香港一处豪宅，赚了6千万港币；恒大前CEO夏海钧也以1.6亿港元的价格出售了于2019年以1.56亿港元购入的复式公寓……香港的物业是不是对内地富豪们失去了吸引力？冯叔怎么看？

冯叔：

我觉得，香港的豪宅市场很特别，它一向被视为投资风向标，因为能买豪宅的人大部分是企业家、明星、投资者、金融家等知名人士。

（出售豪宅）是不是意味着大家对这个地方未来的预期发生了改变，还是说在香港置业的这些人士，他们的生活环境发生了改变？

其实，在香港的豪宅基本被当做第二住宅、第三住宅，这些知名人士的第一住宅都在中国大陆其他地方。比如，许家印在大陆的地产公司出了状况，所以他需要卖掉香港的豪宅。这跟香港本地的豪宅市场、投资环境和资本市场关系不大，属于他在大陆的企业出了问题，不得不卖自己在香港的豪宅。这样的事儿，放在20年前、30年前、50年前也会发生，这是一类。

还有一类是，这些人士在大陆本身没出问题，只是说在香港有一个豪宅，当时是作为资产配置，投资的。有两种情况会抛售：一是他觉得现在香港豪宅价格见顶，要及时高位套现，赚到钱了自然要抛售；二是他预感到未来危机或市场风险，就提前卖了跑掉。无非就这么几个可能。

所以我觉得，这一波香港豪宅的抛售不能够证明香港的市场环境、金融机制、法治和资本市场出了问题。这不是一个简单的对应关系，而是刚才讲的多种原因，有的是赚到钱要走、有的是预见有些麻烦要走、有的是企业出了问题，要卖掉资产折现。不要去过度解读，而可以把这些当成个案去观察。

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问：

今年多地出现提前还房贷的热潮，目前商业银行的新房首套利率为3.7%-3.9%，而之前房贷的利率平均数约为5.8%。存量房贷利率的下降是否有助于提振新房市场？

冯叔：

当然是了，如果说你现在有没到期的贷款，银行再往下降点利息，那当然整个利息都降低了。现在大家换房买房启动了「带押过户」模式，其实中间有一个操作细节，就是利息问题，押是带着过了，利息是按旧利息还是新利息还呢？

如果能按新利息，那就由5-6%的房贷利率降到3-4%，那当然「带押过户」模式的买房交易速度会加快，所以这是我觉得有效的方法，让大家能够降低买房月供，确实能让更多的年轻人买房。

我们跟国外买房的差别有两个：一是我国独生子女多，当买房超出能力时，全家族都在里边搅和、给钱，这就积累了很多家庭、社会的矛盾，不该买房的时候也买了，因为全家族都在帮忙，在国外没有这样的家族帮忙，所以他们买房的平均年龄在37-40岁，我们30岁以内买房的人占到多数，这种情况带来了所谓的压力很大。

另一个是我国房贷利率有点高，有些人的还贷占比都超过家庭收入的50%，剩下的钱还要解决生活、上学、看病等一系列事情，那当然就很紧张，大家还是焦虑。

未来从银行和政府政策的角度，第一，让大家买房年龄适度往后，比如30岁之前结婚先租房，租到35岁，各方面都稳定了，再买一套房子；第二，整个还贷比例要控制在1/3，最多别超过1/2，那这个问题基本就解决了。

主编｜王滔    编审｜陈润江   顾问｜王淑琪

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