中国买家，冲进美国楼市

房产

2023-08-21 00:08

◎海外掘金 | 马唐

先从一条这两天大火的新闻说起。

8月2日，美国康涅狄格州一个叫Greenwich的地方成交了一套超级无敌贵的豪宅，总价138,830,000美元，相当于10亿元人民币。

然后就有热心的网友扒出“内幕”说，这套10亿豪宅，其实是刘强东和奶茶妹妹买的。结果把两人气的，“京东发言人”官微亲自给老板和老板娘辟谣，称这是“无中生有、蓄意捏造的虚假信息”。

很多人一边吃瓜，一边惊叹：这房子也太豪了吧！花园、泳池、网球场、私人海滩，妥妥的“面朝大海、春暖花开”啊！

尽管从目前披露的信息来看，我们无法确定这套房子的买家到底是谁，但网友扒出来的“内幕”有一点是很有价值的：

这套房子的买家经纪人名叫“Stephanie Bo Li”，从名字看是一名华裔。在美国找华人经纪人买房，可以合理推断，不管这套房子是不是大强子买的，但和中国买家有着莫大的关联。

中国人很爱在美国买房。

过去两年因为疫情的缘故，去美国买房的中国人少了很多，但现在随着管控措施的逐步放开，美国人发现，中国买家又气势汹汹地回来了！

根据美国房地产经纪人协会（NAR）本月发布的一份报告，从2022年4月至2023年3月这一年时间，在所有国际买家中，中国买家创下了三个记录：

买房数量最多！

平均购买价格最贵!

买房总金额最高!

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中国买家逆势出击

从账面因素来看，其实这两年并不是在美国买房的最好时机。主要有两个原因：

第一，美国加息；

为了抑制通胀，从2022年3月以来美联储已经加息了11次，结果就是，一步一步把美国的房贷利率推到了7%的高位，这是一个超级夸张的数字！

要知道，2021年的时候，美国30年期抵押贷款利率连3%都不到！现在7%，翻了一倍都不止！在美国贷款买房的话，成本大大增加。

第二，货币贬值；

同样是因为美联储加息，导致美元走强，对应的就是其他国家的货币面临巨大的贬值压力，人民币当然也不例外。

过去一年时间，人民币对美元已经从6.3的水平，一路突破了7.3的关口。也就是说，中国买家现在美国买房，单单因为汇率的因素，成本就上升了超过15%。

因为以上两个原因，美国房产市场，国际买家的需求整体上是不断缩减的。

美国房地产经纪人协会的报告显示，截至2023年3月的一年里，国际买家一共在美国买下了84600套房屋，同比下降了14%，这是2009年以来的历史最低水平。

同时，国际买家在美国买房的总金额同比下降了9.6%，只有533 亿美元，这个数字，也是2010年以来的最低值。

但出人意料的是，国际买家整体需求下降，中国买家却不走寻常路，购买需求逆势反弹。

截至2023年3月的一年时间里，中国买家在美国一共买下了大约11000套房子，在国际买家中占比最高，达到13%。而之前两年，中国买家仅占国际买家的6%。

购房总金额136亿美元，相当于990亿元人民币，占到国际买家总金额的1/4以上，这也是过去五年，中国人在美国买房花钱最多的一次。

2009年-2023年中国买家在美国购房总金额

中国买家的三大特点

中国人在美国买房，主要有3个特点：

第一，爱买贵的；

美国房地产经纪人协会的数据显示，中国买家在美国买房，中位数价格为72.32万美元，约合520万元人民币，这个价格，比其他任何国家的买家都贵，几乎是平均水平的两倍。

例如，排名第二的加拿大买家，在美国买房，中位数价格是57.29万美元；印度买家排名第三，为51.56万美元；而来自墨西哥的买家，买房中位数只有27.81万美元。

出手豪气，爱买贵的房子，也成为中国买家区别于其他国际买家的最大特点。

一句话，还是中国人有钱！

第二，爱全款；

中国人买房爱全款，一方面是因为不差钱，另一方面也可以说是迫不得已。

外国人在美国买房，也可以申请贷款。但是现在贷款利率这么高，再加上和美国人相比，外国人贷款买房手续更麻烦，所以干脆，全款得了。

另外，由于美国房地产市场供给端偏紧，一套房子挂出来，动不动十几个人想买，买家之间竞争激烈，全款更容易打败其他买家，把房子买到手。

有47%的中国买家在美国买房选择全款支付，几乎占到一半。其他国家，包括哥伦比亚、加拿大，在美国全款买房的比例也很高。

有一个例外，印度买家全款买房的比例最低，只有15%。

第三，爱买特定的区域；

总的来说，国际买家更喜欢在美国所谓的“阳光地带”（Sun Belt）买房，经济发达，气候温暖，阳光明媚，包括加州、佛罗里达州、德克萨斯州等等，但各国买家的偏好还是有细微的差别。

佛罗里达是国际买家最爱的一个州，但中国买家的首选是加利福尼亚州，有三分之一的人选择在加州买房。加州也是目前中国移民人口在美国最集中的区域。

如果你对加州稍有关注，就一定知道有一个叫“尔湾”的地方，特点就是环境好、房价贵，以及，华人多！

还有就是中国买家对纽约情有独钟，其他国家的人买房基本不考虑纽约，但有6%的中国人选择在纽约买房。

中国买家在美国买房的区域分布

为什么在美国买房？

随着大国博弈加剧，美国对中国买家其实并不友好。

今年上半年，美国至少有16个州提出了超过23个法案，明确把中国公民或者企业作为对象，限制或者禁止在美国买房买地。

但从实际结果来看，这显然没能阻挡中国人在美国买房的脚步。

那么，中国买家不远万里，突破经济上的、政治上的重重障碍和困难，在美国买房，到底是为了什么？

国际买家在美国买房的原因

美国房地产经纪人协会的报告也给出了答案——

第一大原因：度假和出租（Vacation and Rental）；

有38%的中国买家表示，他们在美国买房，是为了“度假和出租”，这大致可以理解为半自住，半投资——度假时自住，其他时间出租。

第二大原因：用作自己的主要住所（Primary Residence）；

有30%的中国买家表示，在美国买房就是为了自己住的。这部分人，大概率以后就留在美国不回来了。

相比之下，印度人在美国买房，有65%是为了自住。不得不感慨一下，印度不愧是全球第一大对外移民国家。

另外，出于纯投资目的（Residential Rental）的中国买家占到11%，还有8%的人表示在美国买房是为了留学需要（Student Use）。

不知道文章开头提到的那套10亿豪宅，买家买来是干什么用的？

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美国楼市，供不应求

美国作为全球综合实力最强大的国家，平均每年都会吸引超过一百万移民，再加上国际资金的投资需求，在疫情之前，国际买家差不多每年都会在美国买下超过20万套房子。

现在国际买家一年在美国才买下8.46万套房子，仅仅是高峰时期的一个零头。

难道美国的房子不香了吗？并不是！事实上，美国的房子现在处于一个供不应求的状态。

具体表现就是，美国的房产市场，虽然销量放缓，但价格依然坚挺。

2021年，由于美国政府大放水，再加上疫情中人们改善居住环境的需求，美国房屋销售达到了612万套，创下了2006年以来的最高记录。

但从去年开始，因为美联储的连续加息，导致房贷利率上升，购房成本大大增加，美国的房屋销量明显放缓。

截至今年4月的一年时间里，美国房屋销量为440万套，同比降幅高达22.8%。

按说销量下降了这么多，房价也应该跟着降才对。但事实上，美国的房价依然很坚挺。

2023年4月，美国房价中位数为37.57万美元，和去年同期相比，只微跌了0.9%。甚至，在高达7%的贷款利率下，过去四个月，美国房价还出现了连续的环比上涨。

一个重要的原因就是，美国房屋供应短缺，对房价起到了有力的支撑。

今年5月，美国市场上待售房屋仅为140万套左右，跌到了2012年以来的最低水平。

2012年1月-2023年5月美国待售房屋数量

市场普遍预计美联储加息进入尾声，美国也不可能一直维持像现在这么高的利率水平，未来随着利率下降，美国的房屋销量很可能止跌回升。

到时如果房屋供应不能跟上的话，那么，美国的房价还有继续上涨的空间。

现在国际买家对于美国楼市的需求，处在一个观望和调整的阶段，毕竟现在美国买房，利率太高了，市场上可选的房子也不多，他们在等待一个更好的时机。

至于中国买家，选择在这个时候逆势冲进美国楼市，只能说，有些东西是不能只从经济角度去考量的。

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来源: qq

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