【麻州地产课堂3】美国有房产证吗? | 卖房都有哪些流程 | 卖房的时候你的Agent有责任做到哪些事情?
@TCG波士顿房产
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Bill of Sale - "Deeds"
无论你是在美国奋斗了一段时间终于攒够了“首付”,准备迎接自己的新家,还是想投资海外地产,又或者是你有租房的刚需,但是又被其他国家或者地区的无良中介折磨怕了,想知道自己租的房子是否属于房东而不是“二房东”,都会好奇一件事:怎么证明这个房子是属于我的?怎么证明我的房东拥有这个房子?美国有房产证吗?
答案很简单粗暴:没有...
那怎么证明房地产的归属呢?
在第一期中我们提到了real estate和personal property的区别,要证明personal property的归属很简单,就像你上学时候的课本,你在上面写了你的名字,那么就像别人传递了一个信息,这本书是我的!放大一点,当你在麻州买了车,你会收到“Title", 这个文件就证明了这辆车是你的财产。很多时候你在买车的时候,你是否开着这辆车都不重要,只有更新过的Title到了你的手里,上面写着你的名字,你才真正的拥有了这辆车。当你购买了某样物品的时候,你总会收到”Bill of sale",换句话说就是“sale slip”,再换句话说就是“receipt",这些纸质的东西证明了你为了某项东西付了款,并且你拥有了这个东西。
但是到了房地产这里,房地产的"Title"是一个抽象的概念,没有任何一个纸质的文件可以让你拿出来,并且证明这处房地产就是我的,也没有所谓的“房产证”,证明房产所有权的最官方权威的记录,叫做“History of ownership", 通常为city hall或者该市专门负责房地产登记的部门所有。
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Type of Deeds
之前提到过,很多人买房都不是全款买房的,中间很可能会有Mortgage, HELOC等等的参与,还会涉及到”Lien"留置权的问题,即你买了房,但是是用贷款买的房,这时候你只拥有房产的”possession" 而不是完全体的“Ownership"。那当你在购买房产的时候,就不能“前任房东说什么信什么”,尤其是针对卖家有没有还清贷款等等,如果要避免潜在的所有权问题,就要求买家对deeds的种类有一个基础的了解(倒不用专门去学,这是专业买卖方律师的工作)
1. General Warrenty Deed: 最常用于房地产转移,并为被保障人(Grantee,通常是买家)提供最多的保护。保障人(Guantor, 通常是卖家) 必须合法承诺他们是不动产的真正所有人,并对该物业的任何先前权利提供责任。
2. Special Warranty Deed: 指出让人保证在持有契约期间没有发生任何瑕疵。它不涵盖出让人拥有权之前该物业的任何缺陷或留置权。换成人话说,第一项保证的是从古至今房子的产权没有任何问题,第二项保证的是这处地产在卖家持有期间的产权没有任何问题,至于之前就不保证了。
3. Quit Claim Deed: 指不提供任何保证,但也有它适用的时候,比如赠予,抵押,因为没交税而被政府出售等等的时候,一般的房屋买卖是用不到这一项的。
Title insurance: 这是大家买房的时候最容易踩坑的一处之一,鉴于上述的三种保障情况,一些保险公司会推出“Title insurance",指的是当你买了这项保险以后,如果未来这处产权发生所有权纠纷,保险公司会进行一定数额的赔付,但是!你的律师会在你购房的时候提前查好房子前50年的产权所有记录并且清楚的知道有没有潜在的纠纷,一般买家知道这项保险都是律师推荐的,(小声比比:律师推荐一般是有提成的)这项并不是必须,当然买个心安也是可以的,看自己选择。
再详细一些,涉及到Encumbrance, Clouds on title, will (通常是死亡证明),就需要在符合上述大原则的基础上具体情况具体分析,详情请添加下方微信咨询或者咨询专业的房产律师。
有一点需要提到的是,在买房的时候,这些”public library of land record" (有两点目的,让买家买的心安和constructive notice) 涉及到的费用,和准备上述deeds文件的费用,是需要卖方(卖方律师)准备的,所产生的费用由卖方承担。
Deeds文件上至少至少应该体现什么或满足什么要求:
1)Written (即是一份正式文件)
2)Delievered by Seller, 并且被买家接受
3)Consideration (卖家没有这项文件是拿不到出售房产的钱的)
4)买卖双方ID
5)legal description (主要是描述房地产的性质,属地范围,详情见本系列之前的两期,人话说就是买卖双方交易了个什么)
6)Granting clause
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从卖方角度出发,卖方流程是怎样的
无需学习,Agent会搞定一切,但可以了解了解,做到心中有数
1)Listing Appointment: 卖方和卖方中介约好时间,卖方中介来从卖方处获取房子的信息,包括拍照,拍视频等等。(卖方中介还需要从其他地方获取房子的官方信息,此处不过多赘述)
2)Marketing: 卖方中介将信息上传到麻省房产数据库并做Marketing
3) 开始收到offer并接受其中一个
4)Home Inspection:请专业机构做房检
5)Re-Neg, 就可能存在的房屋问题与买家重新议价(可能存在的步骤)
6)Purchase+sale Agreement:最重要的文件,之前文章提到的inclusions, exclusion等等要检查好,买卖方的中介和律师都会参与这个环节
7)Appraisal:发生在交接前,可有可无,是Agent的工作,负责任的Agent会做
8)Mortgage commitment
9)Fire Department / water department inspection
10) Final Walkthrough
11) Closing: 上文提到的“on record process" , 钥匙交接,款项交接
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哪些事情是Agent & Seller 必须告知的
从卖家角度说,有Seller Standard of Disclosure,最主要的是两项:
1)Lead Paint: 主要是1978年之前的建筑
2)Septic / Title 5: 有的话可能需要inspection
这里通常涉及到一个文件,类似于检查单,用来告知房子的各项system的情况,但这份表格在麻州法律中不是必须的,如果有的话最好,卖家不准备的话也没有办法。
从Agent/Broker角度说 Standard of conduct + Disclosure
有两条铁律:
1)MUST be honest + Accurate
2) MUST disclose any KNOWN MATERIAL defect, in the real estate
虽然可能由于卖家刻意对卖方中介隐瞒一些房子的故障,但是如果卖方中介知道房子的一些material defect但刻意向买方中介和买方隐瞒,是不可接受的,严重的可能导致卖方中介执业资格的吊销。(但发现,检查房子存在的问题不是Agent的工作,上述说的问题只应用于一些显而易见的material defect,卖方Agent很容易就能注意到的,比如地下室水淹等,重点是”知道但隐瞒“,发现问题是卖家和房检机构的工作)
从法律角度说 Disclosure (by law)
1) soil + water pollution
2) Structural
3) System
4) Pest + Mold
5) Location Hazard (stability of land, 或者是麻州常见的flood和最常见的Erosion, 如果买家不清楚麻州房产的Erosion问题,尤其是靠海,是有责任提醒的)
还有其他角度的Disclosure,此处不过多赘述,总之,如果有关于这个主题下的房产问题,欢迎在评论区留言或者添加下方微信交流咨询!
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