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加拿大人在过去十年享受了资产膨胀带来的金融福利，如此良辰美景的根本在于低利率和低通胀。在这个阶段，只要能从银行借到钱的，都赚了。但从2022年开始，这个发财逻辑出现了根本性的改变。加拿大主流媒体《环球邮报》干脆表示，随着更多人的房贷续期，抵押贷款债务已经成为一颗“定时炸弹”。引爆的时间就在“未来两三年”。
图自Globe and Mail加拿大央行自2022年3月开始大幅快速加息，并在一年后暂停加息。因为加息的速度太快了，所以很多人还没感受到威力，加息的过程已经结束了，但加息的后遗症还没开始。金融机构Desjardins告诉《金融邮报》，抵押贷款持有者的痛苦从2023年才刚刚开始。
具体来说，加息的风险在于当抵押贷款到期续期时。过去一年续期的抵押贷款持有人已经受到了利率急剧上升的打击，每月还款额也大幅增加。但更大的冲击尚未到来。在大流行期间，当利率处于最低点、房价飙升时，大部分抵押贷款都是五年期的。对于这些贷款，2025年和2026年将是续期的关键时刻。Desjardins预测，就固定利率抵押贷款而言，首次购房者(每年约占所有新抵押贷款的一半)的月供将增加15%。而选择浮动利率抵押贷款的人情况要糟糕得多。他们的贷款利率随着加拿大央行的政策利率而上升，多数情况下，贷款人并没有增加他们的还款。这些抵押贷款中许多都是每月固定还款额，当利率上升时，月供保持不变，但更多的钱用于支付利息，更少的钱用于支付本金。这些抵押贷款中，约有四分之三已经达到了“触发利率”，即利息成本超过月供，这通常意味着自动增加还款额。但是，许多银行没有调整月供，而是允许额外的利息堆积在未偿还的本金上。举例来说，加息之后月供本应从3500元增加到5000元，但银行为了降低贷款人的痛感，允许贷款人继续每月还款3500元，但3500元还的全部是利息，此外，还有200元的利息没还，就累计到本金中。这样贷款人还能维持月供，而银行的利润也没有受损。看起来是一举两得，但真实情况是风险向未来累积，原本只是部分人被迫卖房，但最后却有可能演变成一场无人幸免的金融风暴。Desjardin的报告表示，一些五年期浮动抵押贷款持有人可能在2025年和2026年面临月供支付额增加40%的窘境。
月供5000增加40%就是月供7000。Desjardin指出，每个月增加2000月供，不是一个月、两个月、几个月，而有可能是两三年、甚至四五年。以加拿大人的财务状况，随时可能被拖垮。事实上，“定时炸弹”的预测还是基于2024年底，加拿大基准利率降到2.5%的前提。如果2024年加拿大银行不能降息，则定时炸弹的威力倍增。“人们将把创纪录的可支配收入用于偿还房贷，这是以前从未发生过的。”但这还不是最坏的情况，最坏的情况是加拿大经济陷入衰退，就业下滑，工资下降、物价却在上涨，此时就算甩卖房产都是不可能完成的任务。对房奴来说，只能希望2025年或者2026年时，加拿大的基准利率足够低。“如果2025年和2026年续签时利率足够低，那么就可以避免极端挑战，”Mendes说。“加拿大央行确实有解决这个问题的办法。”
去年的一系列加息造成的影响，目前还没显示最严重的后果。不过很快，涨息后续贷潮要来了。这意味着一批在房价超高，利率最低时期买房的人房屋贷款即将陆续开始续约。
图自雅虎财经Desjardins表示，在高利率环境下，当房主需要续签抵押贷款时，利率的快速上升将对所有房主造成影响，但首次续签的浮动利率的房主将面临最大的标价冲击。 如果这些抵押贷款持有人希望在同一时间段内还清房贷，他们将不得不做出以下两种选择之一：1、每月还款额提高30% 以上，这样他们当前的摊还期就不会延长；2、另一种选择是支付一笔巨款，比如贷款80万的人需要拿出16万现金提前还款，才能保证还款额不增加。事实上，这是两瓶毒药，可以导致借款人深陷财务危机，即便能拿出足够的钱还款，但生活质量无遗要受到极大伤害。尤其是那些最近购买且资产积累少得多的房主。
图自雅虎财经
Desjardins表示，很多房奴在续约时会变得非常脆弱。有些房主甚至不知道他们可能会遇到什么样的付款冲击。要一次性拿出那么多现金对于加拿大人来说非常困难。Desjardins还特别提到，加拿大商业银行在通过“药物注射”的方式给贷款人止痛，但已经引起了监管机构的恐惧。加拿大监管机构表示，商业银行允许延长还款期限来降低加息带给房奴的痛苦，如果这种方法能熬过寒冬，那就是好办法。但如果加拿大央行维持高利率的时间足够长，那就这个办法就是饮鸩止渴。因为贷款人每年还大几万的利息，却发现自己的本金都越欠越多，一旦撑不下去的时候，反噬会更严重。目前，加拿大监管机构正在密切关注金融系统的脆弱性，并提出了一些更严格的规定，例如对这些抵押贷款提出更高的资本要求，但迄今为止尚未采取严厉措施干预这些宽松的贷款变通办法。
图自微信图库
5月18日，加拿大央行公布了最新的金融系统评估报告，也认为加拿大家庭已经出现了遭遇金融压力的早期迹象，这将成为金融系统的关键风险之一。央行行长表示，加拿大利率升高降低了许多家庭的财务灵活性”，这使很多家庭感到捉襟见肘。由于偿还抵押贷款的费用增加，购房者不得不更多依赖信用卡。加拿大家庭的信用卡债务已经超过了大流行前的水平。
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编辑：郭星
责任编辑：马家辉
出品：北美报告
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