美国经济的潜在“定时炸弹”: 旧金山房价下降名列前茅 最高低了数十万美元

美国未来两年将有大约 1.5 万亿美元的抵押贷款到期——随着利率上升打压房价，这已成为潜在的金融危机的导火索。

随着这巨额抵押贷款到期日的迫近，富国银行等大银行已经通过准备以折扣价出售房贷来减少损失，即使借款人现在仍在正常还款。这表明他们对曾经稳健的商业房地产市场缺乏信心。

与此同时，旨在抑制通货膨胀的美联储加息继续将买家拒之门外 - 这种现象因大流行后持续的办公室空置而加剧。

远程工作自大流行期间出现以来一直占据着重要地位，而远程工作的出现给写字楼带来了沉重打击。

一些银行表示愿意承担目前表现良好的房地产贷款的损失，多位专家继续警告商业写字楼资产类别是最近银行业动荡之后即将甩下的“下一只靴子” - 这将对经济衰退造成另一威胁。

担心吗？简短的回答是，“是的”。长话短说，“是的，”参议院银行委员会高级成员约翰肯尼迪周一（6月5日）告诉 Politico，许多人认为这是美国经济面临的下一个重大威胁。

“我希望美联储和银行业监管机构也感到担忧，我希望他们不会像遇到的银行倒闭那样措手不及，”路易斯安那州参议员补充说，这可以参考一下硅谷银行在今年三月的崩溃。

一家追踪商业房地产的大型研究公司的分析师查德·利特尔 (Chad Littell) 在向英国《金融时报》发表评论时补充说，汇丰银行等知名企业最近决定亏本出售未偿债务是一个危险信号。

据悉，汇丰银行正在出售价值数亿美元的持有商业房地产贷款，这些贷款可能会在 2025 年出现违约。

西太平洋银行也在未雨绸缪，在 5 月份亏本出售了价值 26 亿美元的建筑贷款合同。

与此同时，像摩根大通这样的大银行正在要求雇员结束远程工作后全职返回办公室，在此期间，他们在美国的 40 多个办公室中的大部分办公室都空置着。

在华尔街日报获得的一份备忘录中，高管们公开了这一决定的理由，以便员工可以出席“临时会议”，高级员工可以在加强银行的工作文化方面发挥更“关键的作用”。

与此同时，其他银行也已经实施了改革，以便在不久的将来更容易执行类似的销售，因为大约 70% 的银行持有的商业抵押贷款仍然存在于地区和小型银行的资产负债表上。

由于更严格的贷款条件和美联储持续加息，这些贷款中约有 1.5 万亿美元将在未来两年内到期——数量急剧增加。

虽然这对于寻找新租客的房东来说这是个坏消息，但普遍违约的前景和随后的需求下降可能会扼杀美国主要城市的建设和发展——其中许多城市仍在努力从大流行的创伤中恢复。

给房地产行业和银行带来进一步压力的事实是，美联储主席杰罗姆鲍威尔基本上淡化了这一威胁。

鲍威尔在上月末接受彭博社采访时坚称，“银行体系强大而有弹性，能够很好地应对它们现在或未来可能面临的挑战。”

“虽然金融稳定工具有助于稳定银行业的状况，但另一方面，银行业的发展正在导致信贷状况收紧，并可能对经济增长、就业和通胀造成压力。”

然而，几天后，FDIC 主席马丁格伦伯格发表了一份似乎与美联储主席相矛盾的声明，他在 5 月 31 日的新闻发布会上强调，迫在眉睫的商业房地产贷款期限是一个重大风险。

格伦伯格谈到商业抵押贷款危机的可能性时说，银行业继续面临通胀、市场利率上升、经济增长放缓和地缘政治不确定性影响的重大下行风险。 

由于这些风险，信贷质量和盈利能力可能会减弱，并可能导致贷款承保进一步收紧、贷款增长放缓、拨备费用增加和流动性限制。 

他补充说，如果对办公空间的需求仍然疲软且房地产价值继续走软，商业房地产投资组合，尤其是办公物业支持的贷款将面临挑战。 

“这些将是 FDIC 持续关注的问题。” 

另外，近几个月马斯克等知名人士发出了商业地产危机和经济衰退的警告，在几天内就得到了美联储的回应，美联储似乎接受商业房地产市场可能很快浮出水面经济威胁  

美联储 5 月份金融稳定报告的分析师表示，房地产价值调整的幅度可能相当大，因此可能导致信贷损失。

由于对拖欠率增加的担忧继续上升，商业房地产股票下跌。截至 6 月 2 日，一项公开交易的商业房地产投资信托指数自去年同期以来下跌了 18.1%，而其他房地产数据显示，在美国大流行出现三年多后，很少有商业建筑被出售。

上周，富国银行首席执行官查理沙夫称，该银行目前拥有 1420 亿美元的商业房地产贷款，正在权衡其在该地区的风险敞口。

他说，毫无疑问，我们将看到损失。

其他大公司的立场基本相同，因为关于商业房地产市场在过去几年中真正流失了多少价值的不确定性继续存在。 

摩根大通首席执行官杰米戴蒙一直公开表示他希望让员工全职工作，此前曾表示他担心这座耗资 30 亿美元的公园大道大楼没有得到应有的使用。 

8 月，DailyMail.com 报道称，戴蒙担心如果员工继续在家工作，这座 70 层高的曼哈顿大楼将空无一人。 

本周发出的备忘录似乎解决了之前的担忧。 

备忘录称，“我们需要他们以身作则，这就是为什么我们要求所有董事总经理每周在办公室工作五天。”

目前，大多数员工每周三天在家和办公室之间混合工作。一些员工可能会在事先获得批准的情况下工作更多。 

在美国西海岸，华特迪士尼公司在 3 月份宣布，他们将让员工每周回到办公室工作四天。 

超过 2,000 名员工签署了一份请愿书，要求停止返回办公室的命令，此举遭到了重大阻力。 

这些员工声称，这项授权将导致“我们一些最难以替代的人才和弱势群体被迫辞职”，同时还会“大幅降低生产力、产出和效率”。 

请愿书称，“每周在办公室坐四天 Zoom 电话，而你的同事、合作伙伴、利益相关者、供应商和客户在世界不同地方做同样的事情不符合核心需求。”

“在一起是有价值的，但我们也需要展望未来并接受能够增加价值的新范式，”它继续说道。

自 COVID-19 大流行开始以来，主要雇主一直在努力让员工进入办公室，并且随着对大流行的担忧消退，最近加大了力度。

美国房地产市场目前也处于前所未有的房价下跌之中——一些城市的房产售价比一年前低了数十万美元。 

加州湾区的两个城市——奥克兰和旧金山——在美元金额下降方面名列前茅，研究表明，这种现象部分原因是由于需求减少和经济衰退。

其他城市房价显著下跌发生在奥斯汀、博伊西、盐湖城、西雅图和洛杉矶等主要大都市，这些城市的房价中值自去年 4 月以来至少下跌了 60,000 美元。

数据显示，其中许多减少的原因是远程工作的出现导致工人大规模迁移出主要大都会区——这种情况至今仍在持续。 

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