可怕，跌破新低了！

今天看到冰山指数的一项数据，我觉得这个指数非常好：

全国楼市跌破了最近8年半的月环比低点，而上一次的低点则是2014年至2015年初。

就是每个月环比上一个月的房价增速，用这个数据来勾勒每一次周期。大家可以细看一下70城冰山指数的轨迹图。

下跌周期一共有三次。

2008-2009年，当时冰山指数最低点-0.6%；

2014-2015年，冰山指数最低点-1%

2023年，冰山指数为-0.73%。

也就是说，这一轮很多城市的调整远比2008年那一轮更加惨烈，已经快要到达2014年那一轮周期的最低点了。

当然，现在看来2008年和2014年看起来都不是最可怕的。

因为当时冰山指数负增长的阶段不过持续几个月时间，很快市场就转正回暖了。

可是这一次我们可以从这个数据可以看到，楼市自从2021年8月份进入负增长之后，就一直在没有回正过。

到今年5月份，已经接近两年时间了，这算是中国楼市有史以来最长的下跌周期了。

中间其实也是有过反弹的，也的确跟楼市的市场形势非常吻合：

第一次出现在21年10月份后，当时政策的风向刚刚掉头，全国各地开启第一轮救市，银行的按揭贷款也逐渐松绑。

第二次则是2022年末到今年3月份前，疫情结束后，市场释放了一波需求。

但这两次上升依旧没能使冰山指数回正，在四五月份之后市场又哑火了，指数掉头向下探，一路向下，一副六亲不认的模样。

长期看我文章的人都知道，我是分析全国楼市的，基本上二线以上的重点城市我都会长期关注。

今天想简单和大家说说目前全国楼市的情况，五一过后市场行情的确不好，真的是跌破新低，市场比去年疫情期间还要冷。

除了南昌等个别城市之外，其余的清一色的下跌，小地方下跌早就见怪不怪了，我昨天也说了一些小城市，房价下跌的很严重。

现在是一二线也开始变冷了。

我举几个典型城市来看：

北京

北京今年5月的市场甚至比2017年317调控后那一年还要冷。

以前土拍一火起来，二手房业主立马就会涨价，现在土拍市场和二手房市场好像完全是两个世界。

最近北京的二手房成交量是飞流直下三千尺，3月份，北京二手房成交量22192套，到了4月份，成交量只有13928套，下降幅度将近40%。

从目前的带看量来看，5月份只会更差。

小阳春涨起来的价格现在纷纷回调，目前第一波下跌的是东西城老破小，业主全都在降价抛盘，这些大家去绿牌中介那里都能看到。

全北京的成交单价也从6.63万/平米，下降到6.16万/平米，降幅6%，整体还在继续下降。

上海

上海楼市我一直认为是非常健康的，而且上涨的周期一直也非常猛。但是，别看上周豪宅遭疯抢，事实上，当前上海的二手房去化也非常很难。

最近上海不少购房群都流传着“上海二手房挂牌量超40万套”的传言。

根据中原地产和链家数据，上海二手房挂牌量约在20万套左右，但这个数据也吓人啊。

至少最近十乃至二十年来看，都没有达到过如此高的二手房库存量。

目前上海五大新城新房一点都不好卖，需要积分的寥寥无几。

从目前的趋势来看，这个五月上海二手房预计成交1.5万套，下个月大概率会跌穿荣枯线。

深圳

深圳本来很多人寄希望于取消指导价，楼市就会涨一波，可现在不仅没涨，市场比之前还要差。

这种差和过去两年还不一样，之前是因为二手房指导价，现在遮羞布已经扯下，市场的寒气再也阻挡不了，购房者去年底的那股信心没有了。

我们今天还接到会员一对一咨询，家里有失业，月供也很高，现在收入一下子减少，现在可焦虑了。

其实，深圳杭州很多这类中高杠杆的中青年家庭，根本扛不住失业裁员的风险。

广州

广州珠江新城等核心区本来二三月份还昙花一现，进入5月份后，天气有多热，市场就要有多冷，

珠江新城成交量腰斩，这个我上周文章有提到GDP失速，楼市也跟着凉了！

黄埔这些近郊由于二手房挂牌量暴增，价格已经回调到20年上涨前了。

再来看二线城市。

西安

西安本来只是二手房回调，新房还是火爆的，但是四五月开始，新房市场也开始转冷了。

首先是摇号盘明显减少，整个五月至今，上线登记的22个楼盘，只有不到三分之一的楼盘确定摇号，流摇平销仍是常态。

有的新盘竟然开始送家电了，这放在以前根本不可能。

二手现在还能保持不跌的只有高新和港务区了。老城区和郊区无论价格和成交量全部大跌。

合肥

因为太多炒家了，滨湖区的学区房从21年的接近5万跌到现在两万八九，也跌了3成多，拽了那么久的合肥，也凉了。

21年成交价

目前挂牌价格

福州4月份成交量明显下跌了，小阳春真的是稍逊即逝。

但是目前的新房住宅库存规模非常大，一共728万平方米，根据目前的去化速度，去化周期超过30个月，去化压力明显。

天津4月份成交已经比5月下降了3成了，按照目前趋势，5月二手房成交量会再降10-15%。

成交量虽然下降，但是业主出货却很着急，二手房库存直接成“堰塞湖”了。

还有青岛，4月份的二手房住宅成交6140套，环比下降26.5%。

但是4月份二手房挂牌量新增14767套，新增挂牌量已经连续第三个月维持在1.5万套左右。

二手房是越卖越多，每卖出一套房子，就增加几套新增挂牌。

不少城市当月新增库存是当月去化量的2倍以上。

前几年都在抢着买房，现在都在抢着卖房子。

……

还有很多城市，我就不一一说了。

今年的5月，堪称中国楼市有史以来最寒冷的5月。

当然，因为三四月份市场的确太火了，所以到5月歇一歇也是正常，往年也都会这样。

但即便是前两年口罩也没有这么冷，因为那个时候大家还抱有一个信念，那就是调控只是暂时的，楼市在未来必将回暖。

但现在，大家似乎都对楼市明显感觉到信心不足。

现在的楼市症状其实已经非常明显：大家其实有需求，不少家庭也有钱，但是仍然还是缺信心！

中国经济这艘巨轮，不怕外界的风浪，就怕自己内部信心，心气搞没了。

房地产是周期之母，十次经济危机九次都是因为房地产。

房地产虽然人人喊打，但其对经济的影响实在太大。

现在的救市力度绝对是不够的，而且没有救到核心上。

高层屡次强调支持刚需和改善需求，但改善需求并没有得到很好的政策支持。

很多城市仅仅是给改善需求增加购房资格，但最为关键的贷款并未松绑。

北京二套8成首付，深圳二套8成，广州7成……

另外税费也是恐怖，二套契税3个点，一线改善的动辄要交几十万，还有个税，中介费就不说了，算下来换房的成本真的太高了。

很多改善群体要是想换房无奈之下只能搞经营贷，有的胆子小的就不敢动。

我预计七八月份如果市场还这么惨淡的话，等到九月份高层肯定还会出大招，这一次也许一线都要脱了，大家可以有心理准备。

今天四川举行了第二季度经济运行调度会，我一眼扫过，立马抓住了一句话：精准研究促进房地产消费政策，尤其是成都要结合实际优化调控措施。

我估计成都还会继续放政策。

不管是哪个城市，这次把真正的大招放出来吧，真的别等了！