LZ 之前po 过一些其他的step by step 经验贴都广受好评：

投资历程：

包裹谈判历程：

MS面试历程：

LZ之前住在西雅图地区，去年搬到湾区。正好LZ这段时间买了几套房子，同时也装修了不同的房子, 应和一下朋友们的popular request 我就来分享一下自己从买房小白到sort of expert 的心路历程和体验。

Step One: The Eerily Self Confident

看过我投资帖子的小伙伴可能都会好奇我买房是不是为了投资?

是的，我当时想买房（甚至大学毕业拿到了第一个paycheck 我就去做preapproval了）是有用杠杆投资的打算，况且自己住也是要花钱，还不如花多一点（价格合适的话不用多花钱）存到自己房子的equity 里面。

所以在大学的最后一学期里，我就开始研究房地产，天天看redfin，zilllow etc。。。

当然，以我折腾股票研究和风险控制的背景，我怎么可能不用数据分析的办法套到房子上来用呢？于是我写了一个爬虫，爬取了zillow 以及一些租房网站的求租信息。

The theory 就是通过大量收集这些DP，我可以从求租信息里看到什么样的房子 （condo，townhouse，sfh，3b2b， 2b2b， 1b1b etc） 在那些区域 （near schools， near malls， near offices etc）能在什么时段（spring summer fall winter） 租得比较好，然后结合价格看性价比，从而决定买什么房子。

通过一年的data 最后发现 2b2b 的condo 在office 集群旁边 （Microsoft，FB， Google etc）在spring summer and winter 很受欢迎， sfh near some school 在fall and spring 特别受欢迎， townhose is a cross between these two。。

所以综合考虑了性价比和贷款能力，我觉得要找一个3b2b的condo 在某zip code 里的 microsoft office 旁边。

当时我就拿着我的数据和结论去找了我当时的agent，他看了一下我的conclusion 然后迷之微笑的说okay， 我带你去看看吧。。

我感觉我应该很快就能买到房子，毕竟二级市场我都搞得定，区区一个房子有什么难的？

Step two: The Real Deal

毕业后的第二周，我的agent 带我去看我选出来的10套condo （about 600k，near MS， 3b2b）， 本来我还觉得这几套只要符合这几个parameter 应该就是我可以下offer 的房子了， 没想到当场打脸。。。

有的condo 在低的楼层，虽然符合3b2b但采光太差了（实属照骗），

有的是near Microsoft 但是白噪音一直不断，有的网上看上去还蛮livable 的，实地去看发现还不如清水房 （也实数照骗），

有的是loft 采光都还蛮好的，但是有两个bedroom 上下重叠，楼上一点点动静（or alot of 动静 ：））都能影响到楼下的房间，

还有的房子样样都好，但是自己进去总有种说不出来的不喜欢。。。（磁场不对？和我星座不和？反正去了就没想久呆）

我这才发现房子真的不能通过纯粹的数据分析，而是要实地去看才能make a decision。因为这样，房地产市场才和股票市场非常不一样 （经济一般时，大多数房子挂了2个星期还卖不出去，偏偏有那么一些房子能拿到5-6个offers）， 房子不仅仅是个投资品，他还是个product，some say each is an artwork。。他们都各自unique。

Step three: The Delusional

每个房子的独特性打破了我的理性分析框架，所以我的策略也开始发生了改变，而正因为每个房子都是unique的，我对房子有了小小的期待。。我开始把”Can I see myself living in it“作为一个决定性原则，我相信if I wanna live in it， most others will too，cause I‘m f#cking average and basic ：）。

So 在接下来两个月的看房过程中，我内心播放了无数个小片段：

啊，这个天窗太漂亮了，我一定要买他因为I can wake up to the sun shining on me！啊，这个阳台好宁静，我一定要买他因为我可以和朋友搞bbq！

啊，这个桑拿房太完美了，我一定要买他因为我每天晚上加完班可以蒸桑拿 etc。。。

同时也有反面的：

shit，这个sfh没有天窗，好黑啊，差评！

shit，这个房子的装修太差了，完全不符合我的style 啊，差评！

shit，这个房子没有我想象的落地窗，我怎么能在friday night 对着窗里我帅帅的reflection 摇晃酒杯，思考人生呢？

从而开始走向了一个dark path。。。连我的agent 都很难挡住我。。。慢慢的那些硬伤在美丽的装修中淡化了，那些hidden gems or sweat equity fixer upper 在光鲜亮丽的listing 里黯然失色，现在看来我那时候错过很多好的deal，甚至差点就买上了个trap。。。

Step four：The Awakening

有一个3b2b 顶层condo，离Microsoft Campus 开车5分钟，有温暖的木地板，漂亮的天窗，大理石的卫生间，桑拿房，开阔的落地窗，还有宁静的小阳台 甚至还在一个小溪边，晚上能 ”听取蛙声一片“ 早上还能 ”泉眼无声惜细流，树阴照水爱晴柔~“， 这就是我的梦中情房了！

我下定决心 我一定要买到他！我下了一个offer，出到了最高价格，但是最后屋主没选我，只是因为earnest money 没有第二名多。。。

我那两周都寝食难安，心心念念的房子就这样没了，我还去看therapist 说为什么我喜欢的房子就是没卖给我啊！（现在想，那个therapist 应该是翻了个大白眼）

意志消沉了两周后，突然疫情来了。。股票市场开始狂跌，所有的房子offer 数量减少甚至买家都不见了。。

开始还是卖家买家的拉锯战 （卖家还想卖之前的价格，买家们都不愿意出那么多了），后来卖家开始主动降价了，从硬伤房， 到condo，到townhouse etc。。然后回头看我心心念念的condo 小区，出来了一个和我喜欢的房子差不多condition （没有桑拿房），一模一样房型的condo，挂价居然和我差点买到的那间低了10w。。

我这下开始感到害怕，开始意识到那个桑拿房和那个装修差距真的有10w吗？condo 真的保值吗？这个小区的HOA是不是会涨? etc 这些问题突然如潮水般涌来。。从而让我开始改变了策略.

Step five: Pricing and Risk Management

房子还是得买的，毕竟是要住，但是我不希望有那么多的risk factor （HOA policies， fee hikes，restrictions etc） 而且也需要一个risk management buffer 万一经济继续下行。。

所以我开始open to 没那么漂亮的sfh（毕竟budget 有限）然后专门找了需要fix up 的一些房子，这样即使房价下跌，我还是能从fix up 当中获得一些溢价，平衡一些风险。

从那开始，我每去看一个房子，我就开始quote 不同的装修师傅和公司的价格。

这个popcorn celing （一种老式天花板，很丑而且包含asbestos ）除了多少钱？这个地毯全部换掉多少钱？这个厕所remodel 贴砖多少钱， 房顶更换多少钱 etc。。。

久而久之我开始对房子的fix up budget 有了sense，可以看得出买到这个房子装修前，装修后，以及装修的cost 都是多少，甚至加盖cost 多少，从而更加理性的估价。

like for example：有一套4b2b 的fixer upper sfh，周边的move in ready房子 pending 在1.xM 左右，这个fixer upper 需要重新做2个厕所 （3w），换窗户（1w）， 地板（1W），kitchen and appliance（2w）， popcorn ceiling（7k），painting （5k），roof （1.3W），garden （5k）一共要10W。也就是说把他变成move in ready 需要10W (现在更贵了)。

而这种fixer upper 一般的买家大多也是flippers， 而flipper 一般想要在一年内flip 好出手这样才能有资金做下一个project，所以他们会有about y% tax rate，那么包括他们要交的tax 在内再加上z% 的profit margin 就可以得出flipper 最多能出到多少钱才能不亏本。

（我亲测了好几套类似的flipping house，价格都还蛮准的）这样我大概就知道比起他们我需要出多少钱才能有个winning offer，当然经常也会有crazy buyer （like me in step three ：））那时看看自己的估价也不会那么的attached，move on 就行了。

Step Six：The Patience and Serendipity

好事多磨用在买房里再合适不过了，在下雨的一周里，我去了一个open house，这个房子地理位置绝佳，格局和structure 都没什么问题，但房子需要一些work，还有房子侧边有三颗特别大的树，看起来还蛮危险的。

许多人去后院看了一下，就走了，都蛮害怕那三棵树是硬伤砍不了。我有一天和agent 单独去看这个house，我也捎上了一个gardener，他去后院看了看，说这棵树不是保护种类，砍下来没问题，3k即可。我了解后根据周边comp 的价格出来一个offer，虽然我比第二名高2w，但结果还是没有接。。他们接了第二名的offer 因为人家的earnest money 比我多一些，我想了想，算了我move on 吧。。

然而几天后，我的agent 和我说他们愿意接我们的offer， 第二名backout了只要我们match 那个第二名的offer 即可，我觉得买卖其实也是一种缘分，而且也有第三名的offer 等着，所以就欣然接受了。

这就是我如何买到了第一套房子。从中我也觉得是天助我也，下雨天去看房的人就少，而且这棵树most people 都害怕， 所以也比较少人竞争， 再加上一点运气，就顺利拿下了。

其实你在找房子的过程中，房子也在找他的主人，只要做好分析，合理出价，剩下的也只有缘分了。

Step Seven: Loan and Escrow

当你的offer 被卖家接受之后，就开始进入紧张的escrow closing stage。如果你是土豪 all cash，这个步骤就很简单了， escrow 根据条款收钱发钱，你去county recording 然后钥匙交给你就ok了。

但对于咱们conventional loan 的普通买家就不一样了，首先你还是可以去shop around for your rates，多打电话给不同的银行loan officer，因为每天利率都在改变，即使你上周觉得不错的rate 今天都有可能在另一家银行更好。

在现在利率环境不好的情况下，其实还有很多不同的loan option 可以选择，比如7Arm 就是在七年之后进入浮动利率，但是你在这之间都可以在利率下来的时候refinance，具体的询问靠谱的loan officer，我可以推荐如果需要的话 ：）。

Once 你找到了你合适的银行，不错的rate， 银行会开始给你的房子做appraisal。这个相当于给你的房子估价，假如说估价低于你的buying price，你得有足够的钱来cover这个difference （这也是为什么不能当crazy buyer！also 你也得预备一点钱）。

有些details在看房的时候得注意：门上有个狗洞， 我遇到过一次在我加州的房子里，当时appraiser 觉得这个是个fire hazard，要立马换成防火门否则不能贷款。有破了的窗户，这种appraiser 会觉得是个security issue， 有可能也不能 fund。马桶或者shower 不能正常工作的，没有stove的 appraiser 会认为不是livable condition 也有可能不能fund。etc

如果看到房子有这些issue，下 offer 前需要做好准备在offer 接受后escrow 需要funding 前维修好。

（note：有的卖家如果不愿意配合你修理的话也是有风险的， 所以下offer前一定要再三确认）

Step Eight：Remodeling （Optional）

房子成交之后，如果房子是需要fix up 的就可以开始如火如荼的remodeling了。你需要找到一些靠谱的装修师傅以避免踩坑。

这里我简单的说一下我几套房子踩过的坑：

1.我其中的一套房子在装修浴室的时候，第一个装修师傅用石灰板来装淋浴墙上。虽然涂了一层防水漆，但是石灰板在遇潮后会变软，从而变得不牢固。所以后来改用了水泥板加防水漆才比较安全。2.也是淋雨空间，我想换一个淋雨地板砖因为以前的瓷砖老旧过时，第一个师傅打算直接在已有的地砖上直接铺新的瓷砖。。。我一听觉得不makesense，而且shower 地面会无缘无故的高一节。。所以去咨询了其他的师傅 cross confirm。最后靠谱的做法是把地砖和以前的防水打掉，再重新铺水泥，做防水，再铺瓷砖。3.在铺瓷砖的时候， 尽可能的多定一些。因为不同批次的瓷砖色差稍微会有一些不一样 （expecially like white ones），当你发现你的瓷砖不够再去买时，很可能买到不一样批次的瓷砖，配色会困难。而且师傅在切瓷砖的时候总有瓷砖会因为边角不均匀而不被采用，要是你没有多余的瓷砖让师傅重新切割，you will live with that imperfection for life…4.在装卫生间抽风扇的时候，有一个师傅说卫生间可以装一个自循环抽风扇，可以过滤湿气。我觉得不makesense 而且不可能up to code。所以靠谱的做法是从卫生间接管道把湿气排出屋外。5.Pavers 可能比水泥更贵一些，但是水泥在日后裂了的话比较难换，pavers 会比较容易更换维护。6.遇到需要给定金的师傅需要格外小心，我有到过师傅收了定金后托工到处接活，原本说两周能做完的work 拖了三个月也没做完，最后只能忍痛换人，损失惨重。

在装修的时候建议你在旁边多看看也和师傅学一学，比如你也可以帮忙涂一下防水，paint 一下wall，看看师傅如何用不同的贴砖卡子align 瓷砖，如何打caulking etc，这样你也能学会一些必要的技巧，无论是日后买房装修or 维修，你都会更有sense 一些。

Step Nine: Tying up some loose ends

1.有的时候open house 卖家本人也会在现场，这时候作为买家你可以和卖家social 一下，介绍一下你的situation （I have a daughter and a dog and we love the neighbour hood）然后夸夸人家房子多么漂亮，然后说你如何envision 你住在这里 （I can really see an open concept kitchen here, and I'm totally envisioning my wife making dumplings here.. You like dumplings too? ... how nice! if we work together you will have to come over and try our recipe etc）这样可以让卖家对你有印象从而在multiple offer 的时候可以keep you in mind for a counter chance。当然你也可以rely on your agent to social 4 you ：）我也因此成功买到过一套房。2.在你看完房子之后你可以打电话去seller agent 问问pending 的价格， 一般对方agent 不会直接告诉你number， 你可以根据你的comp 和估价问 is it higher than x？its not more than y is it？来大概知道个range。这个info 还蛮critical 的， 在估价和下 offer 时这就是你的real time price point （和我的”六年投资“帖里的forward looking vol 一样的性质）。3.记住，房子也是找主人的，放轻松，合理出价，总有房子会出来的。

以上就是我从一个看房小白到一个有screening，估价，social， 装修，negotiation 和出租管理经验 （这两个下次再写吧，写好多好累）的sort of 专家。

如果你从头看到了这里，感谢你vicariously lived through了我的经历，买房这件事也是个自我心态调整的过程，每个人都会有自己不同的经历，希望这个分享能让你产生一点共鸣，得到一些干货，或者只是提醒一下Ur not alone ：） 我近期也考了agent 执照（下次也可以写写如何准备和考试的）如果有需要在加州湾区买房的小伙伴可以来找我哦！提供rebate! 真心实意，Buyer for buyers ：）

希望大家都可以买的自己心目中的梦中情房！

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