◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一
全球几乎大多数地方仍困于就业寒潮中，而日本这边应届生的就业率却又再度攀升。据日本文部科学省和厚生劳动省（26日）发布数据显示，今年3月春季毕业的日本大学应届生，截至4月1日的就业率已达到97.3%，同比涨幅1.5%，3年来首次高于上年。日本能够拉动就业的核心原因是：摆脱疫情影响后，经济复苏明显，尤其各行业对招聘岗位的扩充、对人才抢夺的动向也越发激烈。男生的就业率为97.3%，同比上升2.7%，女生的就业率同为97.3，同比提高0.2%%；
文科的就业率为97.%，同比上升1.7%，理工科的就业率为98.1%，同比上升0.7%
总体已接近疫情前应届生就业率（98%）的最高水平。另外，除了保证青年就业率，日本同时也想提升对人才培养、吸纳的竞争实力。前段时间，日美两国达成共识，日本政府将与美国麻省理工学院（MIT）合作，在东京黄金地段，具体位置为目黑区和涩谷区（惠比寿车站旁）的2.2万平方米的地皮上，合作建设全球创业园区（GSUC）；该园区投资金额超百亿日元，计划在2026年左右动工，2028年建成落地。负责推动此项目的内阁府官员称：科创园建成后，麻省理工学院和日本及海外其他大学的研究人员，将会在这里齐聚并合作，有望将东京GSUC园区，打造成亚洲的科研枢纽，并在全球范围内开展创新项目。透过这一消息，其实也不难发现：美国在主动将优质资源注入日本。而这最为直接的影响是，大幅增加日本未来对外的“议价力”；比如说服各国的高新产业进驻日本等等；换言之，2023年，全球资本（不管出于什么原因）往日本涌入，也许只是个开始。
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日本的步伐大多数都与美国保持一致，除了，货币政策上的相背离。由于美国4月份的通胀数据并不理想（核心CPI达到5.5%，与上月同比仅回落0.1%），美联储暗示，在接下来的6月可能会再度加息。市场上出于对美元加息的预期加大，日美之间的利率进一步拉开，抛日元买美元的动作频频，截至26日的纽约外汇市场上，日元兑美元跌至140区间徘徊，是自2022年11月以来，时隔半年跌至曾经的低位。而日元兑人民币也应激出现小幅下滑，暂维持在100日元对于5.05-5.10区间附近。甚至又有外界声音在猜测，日元兑人民币是否会有再次跌破5的可能？反正，这也就意味着，日元的回弹周期又将拉长，等同于“买入日本”的杠杆期也延长了。之前，我们讲过一个属于日本的投资公式：从2016年日本步入负利率时代开始，关于日元资产会形成一条U形的投资曲线——也就是说，日元越是贬值或越是处于货币低位时，越是要出手用下跌的日元，换高估值的日元资产（股票、房产等统统都算）。股神巴菲特也是这么玩的，发行日元债券加仓日股，超高明的投资闭环。而比起股市，对于普通投资者而言，拿低价的日元换升值的日本房产，无疑是更具可操作性、也是最容易赚得资产红利的。最新的消息是，日元在这边下跌，4月份东京都心二手房的平均售价却再创新高，连续三个月刷新房价高位，达到每70平方米1亿225万日元（约合人民币517万元）。在东京，单间（人）公寓，无疑是最受欢迎且拥有强刚需的房屋类型，也是很多海外投资者首次试水东京房地产的必选项。因资金投入少（约60万左右起步），空室率极低（不愁找不到租户）。关于单间公寓，日本国土交通省提倡过一个「25平方米」的概念，指的是25平方米的住房面积，是单身人士实现健康文化生活方式的前提。而最近，日本最大的不动产情报资讯网站 LIFULL HOME'S，以25平方米的房屋面积为标准，调查了东京23区的平均租金排名。可以看到，「25平方米」的单间公寓，租金/月最便宜的是足立区，为6万8800万日元（约合人民币3459元），而租金/月最高的毫无意外是港区，为14万1428万日元（约合人民币7110元）；东京23区的单间公寓（25m²）平均月租金则为9万1848日元（约合人民币4613元）。那么，单身人士需要有多少收入，才能比较没有负担地居住在“健康文化生活的必备空间内”呢？日本这边对租客的经济条件有个审核标准是：房租支出不应该超过工资月收入的1/3。所以，如果想在东京23区租赁25m²的公寓，工资月收入至少要在20万6639日元（约合人民币10379元），至42万4284日元（约合人民币21311元）之间。当然了，公寓面积大小，也不可能成为单身人士租房时的唯一考量，比如还得考虑公寓到车站距离、房屋布局、楼龄等等。但如果从投资者的角度来看，东京23区单间公寓的租金（现金流）收益，相比起其房价而言，确实不得不承认那句话——东京的楼市，被低估太久了。日元低谷、房价高涨的日本，成为公认的海外投资洼地，如果你也对日本【买房置业】感兴趣，或者已有心仪目标，需要专业人士帮忙“把关”，可以扫码添加下方二维码，一对一私下交流～
