商业地产危机席卷全球

文：海投全球，ID：Haitou-Global

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首图：包图网

商业地产不断蔓延的溃烂像撕裂了一条贯穿全球经济的裂缝。尽管股市出现反弹，加息潮有望接近尾声，但房地产市场的问题仍将持续数年。

“1.4万亿美元贷款即将到期，业主更倾向于违约而不是偿还债务”

在廉价资本推动的购买潮之后，业主和贷方正在努力应对疫情后居家办公带来的变化。与此同时，高利率使业主面临更高的再融资成本。

包括黑石集团、Brookfield和太平洋投资管理公司(Pimco)在内的主要机构所有者已经停止偿还一些写字楼的贷款，他们认为自己的现金和资源有更好的用途。对此分析师认为，“机构不会轻易放弃资产，除非他们看不到任何希望，并且意识到自己已经资不偿失。”

根据抵押贷款银行家协会的数据，2023和2024年美国约有1.4万亿美元的商业房地产贷款到期。当最后期限到来时，面临大额本金支付的业主可能更愿意违约，而不是通过借款来支付欠款。

“美国写字楼价格已下跌27%，商业地产复苏可能需要10年时间”

数据分析公司Green Street的数据显示，2022年3月美联储开始加息以来，美国商业地产，尤其是办公楼的交易量和价格正在急剧下跌。其中，办公楼的价值下降了27%，公寓楼价格下跌了21%，购物中心价格下跌了18%。

保德信金融(Prudential Financial Inc.)旗下的商业地产研究机构PGIM Real Estate预测，在触底之前，欧洲写字楼价格预计将下跌超过25%，亚太地区将下跌近13%。

PGIM分析师认为，美国商业地产价格的回落过程将极其缓慢。2008年次贷危机后，美国商业地产的价格用了6年时间才复苏，尽管那次复苏主要集中在住宅房地产领域。世邦魏理仕集团全球首席经济学家理查德•巴克汉姆(Richard Barkham)表示：“我们认为这一次需要10年时间。”

商业地产危机将进一步加剧硅谷银行之后的区域性银行危机。随着经济衰退的加深，它将对一些城市产生恶劣影响，它们将要应对高空置率和更低的财政收入。

“从洛杉矶到斯德哥尔摩，商业地产危机已经蔓延至全球”

更为严重的是，债务危机已经从洛杉矶蔓延到瑞典和韩国。全世界主要的金融和商业中心都正在面临相同的问题。

旧金山：旧金山是美国商业地产危机的重灾区，随着一座又一座写字楼陷入违约，旧金山商业地产价格的下跌趋势正在加剧。这座城市曾因Airbnb、Twitter、Uber 等新兴科技巨头以及Salesforce等老牌巨头而蓬勃发展。而现在，这些企业正在裁员并削减办公空间。

数据来源：Savills，白话华尔街绘制

过去10年旧金山凭借科技聚集使房价达到了创纪录的高位，而现在该市写字楼空置率比大流行前增加了两倍，因此价格下跌的过程也将是痛苦和漫长的。该市财政收入也承受压力，市长London Breed预测，旧金山近两年的预算赤字将达到7.8亿美元。

今年6月，旧金山最大的购物中心Westfield San Francisco Centre的业主放弃偿还5.58亿美元的抵押贷款。帕克酒店度假村公司（Park Hotels & Resorts）已停止偿还与旧金山最大的两家酒店--联合广场希尔顿酒店和55号公园酒店--相关的7.25亿美元债务。

纽约：与疫情前相比只有约一半的员工回到了办公室。大批写字楼都在面临租户流失和需求升级的困境。当雇主们的租约到期时，他们可能会选择入驻更新的物业。

彭博在报道中预测，纽约写字楼空置率在今年将达到创纪录的22.7%，该市财政将因此流失近20%的收入。纽约大学和哥伦比亚大学的一项联合研究发现，由于远程工作的影响，到2029年该市的写字楼价值将下跌至疫情前的44%。

来源：Bloomberg，Savills

亚特兰大：金融中心以外的新兴城市也倍感压力。房地产服务公司Savills的数据显示，今年一季度亚特兰大办公室的空置率攀升至31%，几乎是疫情前的两倍。数据显示，今年第一季度亚特兰大市中心的甲级办公空间又额外空出了29万平方英尺。到2025年，亚特兰大近30%的办公空间面临债务到期，超过美国任何一个都会区。