美国商业地产爆雷，银行危机尚未结束

财经

2023-06-16 07:06

文：海投全球，ID：Haitou-Global

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首图：包图网

美国商业地产危机四伏，租赁需求的下降使写字楼物业面临贷款违约风险，拥有大量贷款敞口的银行可能会遭受重创。

“高利率推升写字楼空置率，贷款违约率上升”

美国掀起居家办公潮，写字楼租赁需求仍未恢复到2019年的水平，为商业地产申请浮动利率贷款的业主开始经常性地发生债务违约。在利率升高、贷款收紧的市场环境中，贷款到期导致写字楼价格下跌。

根据房地产服务商高纬环球（Cushman & Wakefield）的数据，2023年第一季度，美国办公室平均空置率为18.6%，比2019年第四季度高出5.9个百分点。

彭博社数据显示，美国一季度超17%的办公空间处于空置状态，其中4.3%可供转租。这些平均值掩盖了全国主要城市间的巨大差异，比如旧金山的写字楼空置率接近25%。高纬环球预测，2023年下半年写字楼空置率将继续上升；到2030年，美国过剩的办公空间将达到近3.3亿平方英尺（约3,000万平方米）。

“商业地产价格暴跌，大量贷款即将到期”

包括写字楼、公寓大楼、仓库和购物中心在内的商业地产在截至2023年3月的一年中价格下跌了15%。数据显示，写字楼的价格降幅比其他商业地产更大，因为这类建筑通常通过高额的浮动利率贷款购买，由于利率的上升，贷款成本也在上升。

这种下跌可能会持续很长时间。美国投资管理公司Cohen & steers在一份报告中指出，居家办公的压力和更严格的贷款标准可能会让房价下跌20%至30%以上，其中写字楼的跌幅最为明显。

在经济环境愈加紧张的2023年和2024年，商业地产领域的大量贷款将迎来到期。据Bloomberg报道，抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的数据显示，2023年到期贷款达920亿美元，2024年达580亿美元。房价的下跌将加重业主压力，银行将要求业主提供更多的资产，如果他们的房屋质量较差，这些业主可能会选择让银行收回房屋。

美国商业地产将迎来更多的债务违约。2023年2月，太平洋投资管理公司（PIMCO）旗下的哥伦比亚房产信托（Columbia Property Trust）已经拖欠了其七座标志性建筑的价值约17亿美元的贷款；世界最大的房地产投资公司之一---布鲁克菲尔德（Brookfield Corp.）也违约了洛杉矶市中心两座摩天大楼7.84亿美元的贷款。

“银行危机风波未平，三家银行对商业地产贷款有很大的风险敞口”

鉴于商业地产价格大幅下跌，过于依赖商业地产贷款的银行可能会遭遇类似硅谷银行的挤兑事件。银行客户对其健康状况的质疑，可能会催生大量的提款需求。银行可能会要求借款人立即偿还贷款，将加剧恐慌，并导致更多储户逃离。

摩根大通将商业地产贷款/存款≥1的银行定义为高风险银行，截至4月4日，三家比率极高的银行分别是：

Valley National Bank (VLY)--485%：截至2022年底，Valley National拥有近580亿美元的资产，其最近的财务表现看起来不错。然而，这家总部位于新泽西州的银行对商业地产贷款的依赖令人担忧。

该银行10-K年度财务报表中的数据显示，商业地产贷款(257亿美元)与一级普通股(53亿美元)间的比率为485%。据Barron’s报道，该银行的商业地产投资组合在过去三年里增长了73%。

虽然Valley National将2022年的信贷损失准备金提高了28%，达到4.83亿美元，但管理层仍十分乐观，对投资者称“未发现不利于信贷组合的因素”。截至4月18日，Valley National的股价在2023年下跌了25%——截至3月31日，该公司流通股被做空比率为4.45%。

华美银行(EWBC)--230%：总部位于加州的华美银行(East West Bancorp)最近的财务表现也很强劲，2022年资产规模达到640亿美元。但其商业地产贷款敞口也高得惊人，根据其2022年的10-K报表，其商业地产贷款(145亿美元)与一级普通股(63亿美元)间的比率为230%。

好消息是华美银行在去年第四季度的业绩表现强劲，营收增长28%至5.81亿美元;其利润增长了55%，净利润率高达58%。2022年，其贷款损失准备金增加了10%，达到5.95亿美元。

截至4月18日，华美银行的股价在2023年下跌了20%。截至3月31日，其流通股中有2.6%被做空，较2月上涨41%。

Synovus Financial(SNV)--196%：截至2022年底持有450亿美元资产。Synovus Financial最近的业绩几乎没有增长，但它却拥有较高水平的商业地产贷款比率。根据其2022年的10-K报告，商业地产贷款(96亿美元)与一级普通股(49亿美元)间的比率为196%。

2022年第四季度该银行营收增长约1%，至5.69亿美元；利润增长2.7%，净利润率为36%。根据其10-K报告，2022年其信贷损失准备金增加了7%，达到5.009亿美元。

截至4月18日，Synovus的股价在2023年下跌了19%。截至3月底，该公司流通股被做空比率为3.4%

硅谷银行的挤兑事件表明，一旦情况失控，银行存款将迅速流失。如果这三家银行在其一季度财报中公布的信贷损失准备金大幅增加，储户很可能产生恐慌情绪，届时银行危机可能会再次出现。

参考资料：

1.Forbes，3 Banks With Big Commercial Real Estate Portfolios Could Face Trouble

2.Bloomberg，A Hedge Fund Trader Gained 119% Betting Against Malls. Now He’s Targeting Offices

3.Bloomberg，Brookfield Defaults on Two Los Angeles Office Towers

4.白话华尔街，华尔街大举做空美国商业地产

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