保交楼，难在哪

去年保交楼政策刚出来的时候，很多人都为之一振

从729政治局会议首提“保交楼”开始，40天内，就有30多个省市接连发力

我整理了当时8月份，部分城市的保交楼相关举措：

可以看出，到8月底，央行也正式介入了，之后各种金融政策更是持续了三四个月

如今，全国的保交楼工作，已经开展近一年了

这些政策的落地情况，如何了？

从百年建筑网最近公布的一个数字来看，真实情况，似乎并没有我们想的那么乐观

34%

这是截至今年5月份，全国1114个保交楼项目的交付率

其中，按地区来分，最低的是河南，仅为11%

数据来源：百年建筑网

不知道各位还记不记得

去年，关于保交楼动作最快、最猛的一个省份，也正是河南

政治局会议后，8月初，郑州就出台了房地产纾困基金方案

而后9月6日，又喊出大干30天的复工口号

一个月后，郑州发布显示，全市排查的147个已售停工、半停工项目，有145个已经实现了复工

这个雷霆速度和复工比例，在当时可以说非常轰动了

只是，在省会城市如此高调且努力的带动下，到今年5月，10个月过去了

河南整体的交付率却只有11%

这也让河南的保交楼工作，陷入了一种复工与交付成绩错位的尴尬处境

而全国的交付率也只有34%，显然，不是只有河南在面对这种尴尬

与此同时，很多暴雷企业也有同样的遭遇

最早暴雷的恒大，也是最早签下保交楼军令状的房企

我查了下数据，一年多以后的恒大，2022年全年复工了732个保交楼项目，累计交楼30.1万套

和年初的60万套目标差了一半

而恒大目前等待保交楼的房源，一共约120万套

按这个节奏，恒大的保交付之路，应该还要走很长一段时间

不过，这也触发了我一直好奇的几个问题：

为什么全国推动保交付，这么难？

谁的原因？

从复工到交付，中间的过程为什么尤其难？

01

先要明确一个共识，保交楼是保项目，不是保企业

而政府之所以要保项目，就是因为很多企业本身已经自顾不暇了

目前基本是各凭造化的状态

所以在保项目上，很难看到他们再持续发力

这时，面对全国各地涌出的问题楼盘，政府为了保障民生利益，不得不先救项目

所以，保交楼的专项资金，都是以单个项目为申请主体的

最多也只关联到项目公司，而不是背后的集团公司

这种先救项目的态度，有一个很明显的印证：

专项借款到项目上之后，需要“新老划断”

意思就是这个钱，只能用来完成项目的交付工作

这也提前向开发商、金融机构和工程商们，摆明了一件事：

无论此前项目欠了多少旧账，都不能动用专项借款去补窟窿

其实也有点强制的意思

很快，全国大大小小的城市，陆续开始执行这一政策

到去年的9月12日，郑州首批50亿元的专项借款，就有95个申报项目了

14日，郑州市印发了《关于对拟使用保交楼专项借款项目开展全面审计的通知》

迅速开启了针对这95个问题楼盘的全面审计

主要包括房地产项目的资金投入，和资产负债情况等

这里的资产负债审计，指的就是单个项目的前期债务厘清

目的也很直接，就是保证项目的旧账和新款，在后续的交付工作中互不粘连

让保交楼的钱，真正落到项目交付上

到今年，不只省会城市，全国各地都在按照这个模式来执行保交付

我在住建部官网上，看到了湖南郴州的一个下辖县

也在当地的保交楼工作中，明确强调了要“新老划断”这件事

图源：住建部官网

而福建闽侯的官方公号上，当地的住建局负责人甚至直接强调：

新老划断，是复工续建“保交楼”项目的关键所在

来源：遇见闽侯

这种强势的官方态度，要表达的其实只有一点，保交楼政策，是在全力保项目

而问题也是同时存在的

正如闽侯住建局负责人后来提到的一点，要真正做到新老划断，还能快速推动项目建设

考验的，就是政府和开发商、施工方、金融机构之间的协调能力

这也是目前，很多城市推进保交楼工作的一个挑战

02

第二个难点在于，保交楼资金，也不是一味兜底

很多企业对保交楼存在一定的误解，或者说强烈的依赖

认为政府推动保交楼，就必须全权负责到底

但其实，保交楼这个惠民政策，主要是为了带动项目的交付进程

而不是给企业兜底的

最能体现这一点的，就是很多城市在官方文件中提到的

保交楼的专项借款，有明确的还款时间，而且需要实体抵押

这也让很多本就活得艰难的开发商，打起了退堂鼓

比如，2022年10月印发的《泌阳县保交楼专项借款资金管理办法》

就写明了项目交付后

开发商要按照各自上报的还款计划，按时按月还款

有人可能会担心：按目前的企业运转情况，还不上怎么办？

这一点，政府其实也有顾虑

如果未来房企还不上这些借款，那压力就直接转嫁给地方银行了，甚至影响到当地的金融系统

为了避免这种连锁反应发生，《办法》里也提前注明了：

借款企业需提前提供足额的资产，作为借款的抵押担保物

这就是专项资金的第一道保险杠

而且，还有第二道杠

项目的存量资产处置、新建房屋销售回款等资金，都要全额进入政府托管账户

未来优先用于偿还借款

所以，对开发商来说，就算项目烂尾了，前期卖出的房款起码还能属于自己

但交付工作结束后，销售款就不一定是自己的了

没有了新增利益，很多房企也就不愿意给自己增加更多负担

这就造成了，部分房企的保交付动力不足

有的甚至干脆不借这个钱

还有一点，专项借款并不是为了给项目托底

就是说，借了钱，也不一定够用

各地的保交付名单很多，具体到每个项目上，能申请的专项金额有限

所以这个资金最大的作用，就是促进项目回到正常的交付轨道上

至于专项资金无法覆盖缺口的地方，就要开发商积极自救了

最典型的，就是在全国连锁式暴雷的恒大文化旅游城

以西安为例，资金链断裂后，西安恒大文化旅游城申请到的保交楼借款超过8亿元

但实际上，整个项目全部盖完预计需要20亿元

这中间的缺口，就要恒大自己想办法

办法也简单：处置资产，回笼资金

在西安的文旅城项目中，就有三栋楼被国资公司接手，盘活了大约4亿元的现金

不过，对整个项目来说，明显不够

我关注了西安恒大文化旅游城的公众号，发现直到现在

项目的各个地块，依然在施工过程中，暂时看不出要交付的迹象

而在全国，恒大这样的项目，还有很多很多

背后，或许与企业的资金不足有关

保交楼的专项资金只能缓解一时，并不能给企业流动性带来根本性改善

这也是目前一些房企最大的困境

他们没有足够多的资金留给烂尾项目，也并不像恒大那样不得不公开承担起社会责任

所以，与其耗尽力气保交楼，让自身流动性变得更差，不如彻底放弃挣扎

03

不过，最核心的原因，还是项目及企业自身就存在很大问题

近两年，很多问题楼盘之所以停工，就是因为开发商欠了承包单位的工程款

或者无法兑付利益关联方的前期投资

这种历史债务不解决，会直接导致后续的合作出现信任危机

保交付的工作，自然也不能按时按质展开

其中一个很直观的因素就是，项目上心不齐

在新老划断的规定下，很少有承包商，愿意承担垫资施工的压力

为了避免再次被套牢，有的工程单位，选择的复工方式是一步一动

也就是资金到位一部分，才愿意开一天工

于是，这就成了当地推进保交付时，一个无法避免的难题

在无法保证自身权益的情况下，各方保交付的动力其实都不算太高

另一个，就是企业本身的问题，可能比项目更大

各位有没有发现，前几年暴雷的很多项目背后，其实都出现了一个相似的身影

那就是金融型房企

我们前面提到的恒大，以及去年暴雷的融创，就是这种靠金融运作扩大规模的典型

具体落到项目上，就是以较小的土地成本或建设成本，邀请各个合作方一起开发

这也导致了牵扯进来的资方比较复杂

大到金融机构，中到一些地头蛇企业，小到民间借贷

虽然股东各有不同，但大家都以逐利为目标，很少关心什么品牌和项目

因此，最终项目烂尾时，他们大都选择置身事外

更关心自己能带走多少利益，没有人愿意站出来承担责任

这种情况，在很多烂尾项目中时有发生，也是各省市保交付工作的最大阻力

但也并不是完全不能解决

04

那么，行业内是怎么解决保交楼难题的

其实早在去年，远洋就接手过一个浙江的恒大烂尾楼，也给出了一个解决方案

这个项目，就是前面提到的金融运作的产物

开发商已经无力继续，各资方、工程商之间也都缺乏信任

大家都不愿意继续出钱、出力

而远洋扮演的角色，就是沟通者

以第三方代建的身份介入，重新梳理各方关系

并通过专业的工程管控，对资方的信用背书，以及与客户充分、积极的沟通

逐步推动交付工作有序进行

最终换来了整个项目的盘活，也成了浙江第一个交付的恒大项目

从这个案例也可以看出，想要真正盘活一个项目，靠的从来不是政府的一头热

不仅政府要有保交楼的决心，项目上，企业、合作方、工程商等也要齐心协力

才能排除万难，推进项目一步步交付

因此，我们也期待着越来越多的企业和社会主体，主动承担社会责任，投入保交楼工作

为全国的购房者、为整个行业，交出更好的房子

以上正文，来自余奔雷

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